民法總則第四章法律行為
我是律師，也是不動產經紀人考試的榜眼，參加考試發現非法律人要準備法學緒論或民法概要說真的不太容易，像我去不動產經紀人考試時發現前後左右都是空的，代表缺考的人很多，有業界的人跟我說，其實很多人從業人員想考但沒念書。我想，參加考試的人大部分非法律系，但是考試科目卻以法律居多，說實在話，看到一堆法條，拿起來真的會放回去，所以不是不想念，而是念不下去。如果有人把法條用不同的方式整理成有趣的內容，最好像是漫畫或小說，讓人看得欲罷不能，也許就不會這樣。於是我就用小說的方式整理法律，在這邊分享一部分，其他的可以到我的粉絲團612lawyer蔡志雄律師分享不動產經紀人考試榜眼心得獨家曝光粉絲團http://www.facebook.com/iam612
蔡志雄律師不動產經紀人考試榜眼心得系列叢書之民法概要內容包括應急小偏方－臨時抱佛腳專用、正統保健室－強身健體，加強訓練及重點法條摘要及歷屆試題總匯整－簡單好記
一、應急小偏方
志明跟春嬌兩個人在等公車，志明問春嬌，如果以後我們訂婚了，你可以強迫我履行嗎？春嬌說，法律規定婚約不得請求強迫履行，所以當然不行，這已經違反禁止規定，是無效的。志明說，那你是說我們之間有婚約囉？春嬌說，你美喔，結婚不依法定方式無效，你用這種方式就想求婚，顯然是趁我輕率或無經驗，我可以聲請法院撤銷喔，志明說我又不是要你做財產上的給付，我是要你嫁給我啊！春嬌說不管，你要用特別一點的方式我才考慮。
這時候公車來了，志明看到一個國中生自己上公車刷卡，就問春嬌，國中生刷卡的法律行為有效嗎？春嬌說，七歲以下的小朋友是無行為能力人，自己不能做法律行為，國中生顯然已經七歲以上，是屬於限制行為能力人，雖然法律規定，限制行為能力人做成意思表示及接受意思表示，應得法定代理人的允許，但搭公車應該屬於依其年齡及身分、日常生活所必需，這就不用得到法定代理人的允許，或者現在有人拿一百塊送給他，這是純獲法律上利益，也是不用得到法定代理人的允許。志明又問，那如果不是搭公車，而是買電腦呢？春嬌說，買電腦要經過法定代理人的承認才生效力，當然賣電腦的老闆可以定一個月以上的期限催告國中生的法定代理人，確答是否承認，超過期限不回答就視為拒絕承認。但是，如果國中生看起來很成熟，騙老闆說他已經成年了，那這個買賣契約就有效。
說著說著，兩個人搭車回到了志明家，遇到堂姊來家裡說起她被人欺騙買了一個名牌包，後來才發現是山寨包，志明就教她堂姊，記得在發見詐欺後一年內撤銷意思表示，這個撤銷可以用說的，對方了解的時後就生效，但很難舉證，所以應該要用存證信函書面的方式寄給對方，寄達對方時就發生效力，撤銷以後這個契約就視為自始無效了。堂姊很感謝志明，於是說等這件事情處理好了，就請志明跟春嬌兩個人吃飯，春嬌就說，那事情處理好了就是附帶停止條件，等這個條件成就了，堂姊說要請客這件事情就發生效力囉。
二、法律保健室
（一）這章很重要，包括法律行為、行為能力、意思表示均為民法重要概念。
（二）法律行為無效：包括違反強制禁止規定，違背公序良俗，不依法定方式。
※關違反強制禁止規定、違背公序良俗、不依法定方式=無效
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法律行為無效
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違反強制禁止規定
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違背公序良俗
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不依法定方式
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如拋棄權利能力
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如父親死亡前，兄弟姊妹預先訂約剝奪母親之應繼分
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如結婚、離婚無書面
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（三）暴利行為：乘他人急迫、輕率或無經驗而做財產上的給付或給付的約定顯失公平，法律上稱為暴利行為，可以在一年內聲請法院撤銷。
※關乘他人急迫=暴利行為→一年內聲請法院撤銷
（四）行為能力：法律上當事人之行為能力可以分為無行為能力、限制行為能力、完全行為能力
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區別
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無行為能力
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限制行為能力
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完全行為能力
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當事人
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未滿7歲、受監護宣告人、無意識或精神錯亂所為意思表示
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7歲以上20歲以下（未結婚）
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20歲以上、20歲以下（已結婚）
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意思表示
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意思表示無效，由法定代理人代為、代受意思表示
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為、受意思表示應得法定代理人允許
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可自為有效之意思表示
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例外
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1純獲法律上利益，例如有人拿一百塊送給他
2依年齡及身分、日常生活所必需，例如搭公車
3法定代理人允許限制行為能力人處分財產
4法定代理人允許限制行為能力人獨立營業
5限制行為能力人使用詐術讓別人相信是有行為能力人或已經得到法定代理人允許
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※關限制行為能力人意思表示未經允許例外有效：1純獲法律上利益2依年齡及身分日常生活所必需3法定代理人允許限制行為能力人處分財產4法定代理人允許限制行為能力人獨立營業5使用詐術讓別人相信是有行為能力人或已經得到法定代理人允許
（五）限制行為能力人：限制行為能力人做成單獨行為，例如對同學為債務免除的意思表示，無效。限制行為能力人訂立契約，例如訂立電腦買賣契約，必須經法定代理人的承認才生效力，但法律行為也不能因此懸而未決，所以相對人可以定一個月以上的期限催告法定代理人，確答是否承認，如果法定代理人超過期限不回答就視為拒絕承認，相對人在法定代理人未承認前也可以撤回。
※關限制行為能力人單獨行為=無效。
※關限制行為能力人訂立契約=法定代理人的承認生效
相對人1催告2撤回
（六）意思表示不健全：意思表示不健全，法律行為之效力當然會受影響。意思表示不健全之情況，包括單獨虛偽意思表示、通謀虛偽意思表示、錯誤、誤傳、詐欺、脅迫。
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區別
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效力
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例外
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單獨虛偽意思表示：表意人不想受意思表示拘束做成意思表示
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有效
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相對人明知就無效
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通謀虛偽意思表示：表意人與相對人串通做成虛假的意思表示
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無效
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不得以無效對抗善意第三人
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錯誤：意思表示內容有錯誤
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表意人可以在一年內將意思表示撤銷
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錯誤或不知事情由於表意人自己的過失不可以撤銷
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誤傳：傳達人或傳達機關傳達不實
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表意人可以在一年內將意思表示撤銷
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詐欺：
受到詐欺做成意思表示
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表意人可以在發見詐欺後一年內撤銷意思表示
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1詐欺是第三人所為，要相對人明知事實才能撤銷
2撤銷不能對抗善意第三人
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脅迫：
受到脅迫做成意思表示
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表意人可以在脅迫終止後一年內撤銷意思表示
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（七）意思表示生效：意思表示以對話的方式，於相對人了解時生效，意思表示以非對話的方式，於達到相對人時生效。
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區別
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對話意思表示
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非對話意思表示
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生效
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了解時
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達到時
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※關解釋意思表示要探求當事人真意
（八）條件及期限：法律行為可以附條件及期限，條件是將來不確定之事實，期限則是將來確定之時間。附停止條件，條件成就發生效力；附解除條件，條件成就失去效力。附始期，期限到了發生效力；附終期，期限到了失去效力。
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發生效力
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失去效力
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停止條件，條件成就
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解除條件，條件成就
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始期，期限到了
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終期，期限到了
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因為條件成就受到不利益的當事人，用不正當行為阻止條件成就，視為條件已成就。因為條件成就受到利益的當事人，如果用不正當行為促使條件成就，視為條件不成就。
※私房撇步唱反調就對了，會受到不利益阻止成就的視為已成就，會受到利益促使成就的視為不成就
（九）代理：代理人在代理權限內，用本人名義所做或所受的意思表示，直接對本人發生效力，稱為代理。代理人雖然有代理權，但是法律限制代理人除非本人同意，否則不得為自己代理（代理人做成本人跟自己的法律行為）、雙方代理（做第三人的代理人，而為本人與第三人的法律行為）。
至於無權代理，即無代理權人以代理人名義所為法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。法律行為的相對人，可以定相當期限，催告本人確答是否承認，如本人逾期未為確答者，視為拒絕承認。
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區別
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有權代理
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無權代理
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原因
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有代理權之代理
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欠缺代理權之代理
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法律效果
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直接對本人發生效力
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效力未定
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限制
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不得為自己代理、雙方代理
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※關有權代理=直接對本人發生效力，無權代理=效力未定
※私房撇步無權代理效力未定，無權處分效力未定，限制行為能力人訂立契約也是效力未定
（十）
限制行為能力人擔任代理人：
限制行為能力人雖然沒有完全行為能力，但是很特別的是可以擔任代理人，代為或代受意思表示並發生效力。
※私房撇步限制行為能力人替自己訂立合約須經法定代理人承認才會生效，但是擔任代理人訂立合約反而是有效的，要記起來啊。
（十一）法律行為無效：法律行為因為欠缺有效要件，不發生法律效力，稱為無效，法律行為一部分無效，全部無效。
至於得撤銷之法律行為，則是原已發生效力，經撤銷後，溯及視為自始無效。
另尚有效力未定之法律行為，經承認後溯及法律行為時發生效力。
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區別
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無效
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得撤銷
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承認
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效力
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自始、當然、絕對、確定無效
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本已生效，撤銷後溯及視為自始無效
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效力未定，承認後溯及法律行為時發生效力
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方式
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無庸任何人主張
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以意思表示為之
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以意思表示為之
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（十二）無權處分：無權利人對於權利標的物所做的處分，必須經有權利人的承認才有效力，與無權代理相同，經本人承認，對於本人才會發生效力，故均屬於效力未定之法律行為。
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區別
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無權處分
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無權代理
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名義
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以自己名義為之
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以本人名義為之
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承認權人
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經有權利人的承認才有效力
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經本人承認，對於本人才會發生效力
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三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整
第
71
條，法律行為違反強制或禁止規定就無效。
【1次】第
72
條，法律行為違背公共秩序或善良風俗無效。
★99年不動產經紀人考題：下列何種行為，為違反公序良俗？
父親死亡前，兄弟姊妹預先訂約剝奪母親之應繼分
第
73
條，法律行為不依法定方式無效。
【1次】第
74
條，乘他人急迫、輕率或無經驗，做財產上的給付或約定給付顯失公平，可以在一年內聲請法院，撤銷法律行為或減輕給付。
★97(2)年不動產經紀人考題：
暴利行為之撤銷，聲請權人應於法律行為後幾年內聲請法院撤銷之？
1
年
第
75
條，無行為能力人做成意思表示，或者意思表示係在無意識或精神錯亂中所做的，通通無效。
第
76
條，無行為能力人需要由法定代理人代為、代受意思表示。
第
77
條，限制行為能力人做成意思表示及接受意思表示，應得法定代理人的允許。但純獲法律上利益，或依年齡及身分、日常生活所必需者，就不用得法定代理人的允許。
【5次】第
78
條，如果沒有得到法定代理人的允許，限制行為能力人做成單獨行為，無效。
★99年不動產經紀人考題：14歲之甲未得父母之允許，對同學為債務免除之意思表示，其效力如何？
無效
★97(2)年不動產經紀人考題：
甲14 歲未得法定代理人同意，所為下列之法律行為，何者無效？
單獨行為
★92年特不動產經紀人考題：限制行為能力人未得法定代理人允許所為的單獨行為，該行為的效力為何？
無效
★90年特不動產經紀人考題：十五歲之甲未得其法定代理人之允許，而向二十歲之乙為債務免除，其效力為：
無效
★89年不動產經紀人考題：十八歲之未成年人，對同學所為免除債務之行為：
無效
【4次】第
79
條，限制行為能力人訂立契約，須經法定代理人的承認才生效力。
★98年不動產經紀人考題：甲乙訂立電腦買賣契約，但買受人甲才十五歲，甲的父母事後拒絕承認該契約。試問甲乙間的法律關係如何？
乙可以契約無效，主張甲的占有電腦為不當得利，而主張不當得利的返還
★93年不動產經紀人考題(申)：某甲十八歲，高職畢業，未得法定代理人之同意，受僱為某乙建設公司之職員，從事售屋工作，經指派將公司之某棟房屋出售於某丙。試問某甲、某乙建設公司與某丙三者之間的法律關係及買賣契約之效力如何？
★90(2)年特不動產經紀人考題：在法定代理人未為承認之前，限制行為能力人所為之意思表示是處於效力未定的狀態，但如果法定代理人承認，則效力未定之意思表示立即成為有效之意思表示，因此法定代理人之「承認權」，是：
形成權
★89年特不動產經紀人考題：限制行為能力之中學生甲，將價值五萬元的名貴手錶謂得父母同意，贈與其女友乙，此時贈錶行為的效力如何？
不生效力
【1次】第
80
條，契約相對人可以定一個月以上的期限催告法定代理人，確答是否承認，超過期限不回答視為拒絕承認。
★88年特不動產經紀人考題（申）：為保障與限制行為人訂立契約之相對人的權益法律上對此契約相對人賦予那些權利？試說明之。
第
81
條，限制行為能力人於限制原因消滅後承認自己訂立的契約，就可以發生效力。
【1次】第
82
條，相對人在未承認前也可以撤回。
★88年特不動產經紀人考題（申）：為保障與限制行為人訂立契約之相對人的權益法律上對此契約相對人賦予那些權利？試說明之。
【2次】第
83
條，限制行為能力人使用詐術讓別人相信是有行為能力人或已經得到法定代理人允許，法律行為有效。
★99年不動產經紀人考題：現年十七歲的高中生甲，假造其父母的同意函，以3萬元向乙機車行購買中古機車一部，由於沒有駕照無法辦理過戶。試問：甲與乙間之機車買賣契約之效力如何？
有效
★97(2)年不動產經紀人考題：
甲17
歲因對房地產深感興趣，於參觀乙建設公司推出之建案時，向乙謊稱其為年約26
歲之竹科新貴，向乙訂購房屋一戶並預付新台幣1
萬元訂金。問：甲、乙之買賣契約效力如何？
有效
第
84
條、第
85
條，法定代理人允許限制行為能力人處分財產，限制行為能力人，有處分該財產的能力；允許限制行為能力人獨立營業，限制行為能力人關於其營業有行為能力。。
【3次】第
86
條，表意人不想受意思表示拘束做成意思表示，意思表示仍然有效。
★95年不動產經紀人考題：表意人無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表示者，原則上其意思表示效力為何？
不因之無效
★88年特不動產經紀人考題：民法第八十六條規定，「表意人無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表示者，其意思表示不因之無效。」請問此為：
真意保留(或單獨虛偽意思表示)
★88年不動產經紀人考題：表意人故意隱匿其內部之真意，而為與真意不同之意思表示，其效果為：
依其所表示之效果意思發生效力
【5次】第
87
條，表意人與相對人通謀虛偽意思表示，意思表示無效，但不得以其無效對抗善意第三人。
★101年不動產經紀人考題：甲與乙通謀虛偽買賣甲所有之A土地一筆，並將A地所有權移轉給乙，下列敘述何者最正確？
乙將A地出賣給丙，締結買賣契約，乙與丙之買賣契約有效
★97年不動產經紀人考題：下列何者為是？
通謀虛偽意思表示，原則上無效，但不得以此對抗善意第三人
★96年不動產經紀人考題：甲為逃避其債權人查封拍賣其所有土地，乃與乙為假買賣，並移轉登記於乙名下。下列敘述，何者正確？
甲仍為土地所有權人
★90(2)年特不動產經紀人考題：甲生意失敗，為避免自己擁有之不動產遭債權人查封拍賣，乃與乙訂立假的買賣契約，將此不動產虛偽移轉登記給乙，嗣後乙於此不動產設定抵押權予善意、不知情之丙。請問此抵押權設定是否有效？
有
★89年特不動產經紀人考題：甲與乙通謀將自己房屋之所有權虛偽栘轉登記於乙，第三人丙不知情，以為乙所有，而向乙購買取得該房屋所有權，下列情形何者有理？
甲不得向丙主張該房屋非乙所有，而請求返還於本人
【2次】第
88
條，意思表示內容有錯誤，表意人可以將意思表示撤銷，但限於錯誤或不知事情並非由於表意人自己的過失才可以撤銷。
當事人之資格或物之性質交易上認為重要，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。
★90年特不動產經紀人考題：下列何者非形成槽?
（A）撤銷權
（B）
解除權 （C）處分權
（D）選擇權，答（C）
★88年不動產經紀人考題：甲誤認乙精通英文，聘為補習班英文老師，實際上乙只是略懂英文而已：
此種錯誤屬於當事人資格之錯誤，甲可依民法錯誤之規定撤銷
【1次】第
89
條，意思表示因為傳達人或傳達機關傳達不實，可以比照前條規定撤銷。
★97(2)年不動產經紀人考題：
意思表示因傳達人或傳達機關傳達不實時，該意思表示之效力如何？
非因表意人之過失者得撤銷
【2次】第
90
條，前二條撤銷權，從意思表示後經過一年消滅。
★97年不動產經紀人考題：下列對於消滅時效與除斥期間之敘述何者正確？
消滅時效完成後請求權不消滅，債務人如不提出抗辯，法院不得依職權審酌；除斥期間經過後，形成權消滅，法院可不待當事人主張而依職權審酌
★96(2)年不動產經紀人考題：下列關於形成權之敘述，何者為真？
凡有除斥期間規定者，即以形成權作為標的
【6次】第
92
條、第
93
條，受到詐欺或脅迫做成意思表示，表意人可以在發見詐欺或脅迫終止後一年內撤銷意思表示。如果詐欺是第三人所做的，就要相對人明知事實或可得而知才能撤銷，而且不能對抗善意第三人。
★101年不動產經紀人考題：
甲於98年6月1日受乙脅迫，約定將甲所有之動產以遠低於市價之價格出售予乙。事經2年餘後，乙請求甲依約交付該動產。即使甲未撤銷受脅迫所為之意思表示，仍得拒絕給付
★99年不動產經紀人考題（申）：甲乙共謀，由甲出面詐欺丙，使丙將其所有之A地廉價售予乙，已為交付並辦妥所有權移轉登記。乙即以A地向丁貸款，為丁設定抵押權。請附理由分別說明丙於發現被詐欺後，可否請求乙返還土地所有權？並請求丁塗銷抵押權登記？
★97年不動產經紀人考題：下列對於消滅時效與除斥期間之敘述何者正確？
消滅時效完成後請求權不消滅，債務人如不提出抗辯，法院不得依職權審酌；除斥期間經過後，形成權消滅，法院可不待當事人主張而依職權審酌
★96(2)年不動產經紀人考題：下列關於形成權之敘述，何者為真？
凡有除斥期間規定者，即以形成權作為標的
★90年特不動產經紀人考題：下列何者非形成槽?
（A）撤銷權
（B）
解除權 （C）處分權
（D）選擇權，答（C）
★88年不動產經紀人考題(申)：因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，依民法規定均得撤銷之，惟二者在效力上有何不同，試分述之。
第
94
條，對話做意思表示，相對人了解時發生效力。
【5次】第
95
條，非對話做意思表示，通知達到相對人時才發生效力。在意思表示發出後死亡或喪失行為能力或行為能力受限制，意思表示仍有效力。
★98年不動產經紀人考題：書商甲寄當季書單價目表給乙，乙經過審慎考慮，勾選自己所需要的書單，並將該書單放進信封，之後放置書桌上。隔天乙上班途中，經過郵局時，將該信件投入信箱。該信件於三日後到達書商甲處。乙發出之要約何時發生效力？
信件到達書商甲時
★97(2)年不動產經紀人考題：
表意人於發出意思表示後死亡或喪失行為能力，其意思表示之效力如何？
有效
★97年不動產經紀人考題：民法第九十五條規定，非對話而為意思表示者，其意思表示何時發生效力？
通知到達時生效
★90年特不動產經紀人考題：非對話之意思表示我國係採：
到達主義
★89年不動產經紀人考題：甲寫信向乙為要約之意思表示，該要約何時發生效力？
信到達乙之時
第
98
條，解釋意思表示要探求當事人真正的意思，而不是拘泥於字面的辭句。
【6次】第
99
條，法律行為附停止條件，條件成就發生效力；附解除條件，條件成就失去效力。
★100年不動產經紀人考題：下列何者為附解除條件之法律行為？
當甲大學畢業時，乙的房屋就不再出租給甲
★96年不動產經紀人考題：甲老師對乙學生表示，如果其學期成績為班上第一名，則贈送百科全書一套。下列敘述，何者正確？
此為附停止條件之贈與
★95年不動產經紀人考題：下列何者係指其條件成就與否取決於當事人及第三人之意思？
混合條件
★90(2)年特不動產經紀人考題：甲將房屋一棟借給乙居住，雙方事前並約定若甲之兒子結婚，就要收回當作兒子的新居。請問甲之子結婚為：
解除條件
★89年不動產經紀人考題：條件成就時，法律行為發生效力。該條件為：
停止條件
★88年不動產經紀人考題：何謂「停止條件」？
法律行為於條件成就時，發生效力
【1次】第
101
條，因條件成就受到不利益的當事人，如果用不正當行為阻止條件成就，視為條件已成就。
因條件成就受到利益的當事人，如果用不正當行為促使條件成就者，視為條件不成就。
★95年不動產經紀人考題：下列有關條件之敘述，何者正確？
因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就
第
102
條，法律行為附始期，期限到了發生效力；附終期，期限到了失去效力。
★92年特不動產經紀人考題：甲父告訴乙子，明年夏天送你往返澳洲機票一張，該贈與行為的附款為何？
附始期
【7次】第
103
條，代理人在代理權限內，用本人名義所做的意思表示直接對本人發生效力。
★99年不動產經紀人考題：以下關於代理制度之敘述，何者正確？
代理人於代理權限內以本人名義所為之法律行為對本人有效
★98年不動產經紀人考題：下列對於代理的論述，何者錯誤？
（Ａ）
以本人名義所為的法律行為，直接對本人發生法律效力
（Ｂ）法定代理人有受領清償的權限
（Ｃ）所謂的復代理，係指代理人以其名義將代理權再授與他人，為我國法律所允許並無例外
（Ｄ）有代理權的甲，以自己名義幫委任人乙購買一部腳踏車，雖然甲有代理權，但該購買行為仍不屬代理行為，對於乙不生效力，
答(C)
★96年不動產經紀人考題：下列行為，何者不得以代理之方式為之？
（A）侵權行為
（B）買賣契約
（C）移轉所有權
（D）承攬契約
答(A)
★95年不動產經紀人考題：下列何者原則上得代理？
負擔行為
★94年不動產經紀人考題(申)：甲買彩券中獎一百萬元，為犒賞自己平日辛勞，遂決定購買近郊山坡地一塊，作為休閒之用。丙恰有綠地一塊託甲之友人乙出售，因位於水源保護區，遲遲無法出售，甲並未進一步瞭解，乙亦未告知詳情，甲乙一拍即合，甲丙間買賣成交，並移轉所有權予甲。數月之後，甲到該地遊玩，恰逢大雨傾盆，乃決定蓋一間小木屋。甲遂提出建造申請，數月之後，建管局駁回申請，以甲不得於水源保護區蓋屋為由，拒絕，請問甲乙丙間之法律關係如何？
★93年不動產經紀人考題(申)：某甲十八歲，高職畢業，未得法定代理人之同意，受僱為某乙建設公司之職員，從事售屋工作，經指派將公司之某棟房屋出售於某丙。試問某甲、某乙建設公司與某丙三者之間的法律關係及買賣契約之效力如何？
★88年不動產經紀人考題：有關「意定代理」之規定何者為是？
代理人係以本人之名義為意思表示
【2次】第
104
條，限制行為能力人可以當代理人，代為或代受意思表示並發生效力。
★95年不動產經紀人考題：下列有關代理之敘述，何者正確？
代理人所為或所受意思表示之效力，不因其為限制行為能力人而受影響
★93年不動產經紀人考題(申)：某甲十八歲，高職畢業，未得法定代理人之同意，受僱為某乙建設公司之職員，從事售屋工作，經指派將公司之某棟房屋出售於某丙。試問某甲、某乙建設公司與某丙三者之間的法律關係及買賣契約之效力如何？
【3次】第
106
條，除非本人同意，代理人不可以做成本人跟自己的法律行為，也不可以做第三人的代理人，而為本人與第三人的法律行為，但是專門履行債務就可以。
★99年不動產經紀人考題：甲為房屋仲介公司之員工，經甲之斡旋乙同意將其所有房屋出售於丙，乙丙雙方皆委任甲處理登記及付款事宜並授與代理權，事成之後乙丙應支付甲相當之報酬。以下敘述何者錯誤？
（A）此時雖屬所謂雙方代理，但因已經本人許諾，故可有效
（B）甲有要事需出國，乃將辦理登記事宜委託同事丁代為處理，因丁之疏失致丙受損害，由於甲並無過失可以無庸負責
（C）由於委任之事項中包含不動產登記事宜，就此部分包含代理權之授與應做成書面契約
（D）甲處理相關事務時，應以善良管理人之注意程度，謹慎為之，
答(B)
★96(2)年不動產經紀人考題：下列何者非代理權之限制？
（A）表見代理
（B）雙方代理
（C）自己代理
（D）共同代理
答(A)
★89年不動產經紀人考題(申)：何謂雙方代理？我民法原則上禁止雙方代理，是否有例外？試分別說明之。
第
111
條，法律行為一部無效，全部無效。但除去該部分也可以成立，其他部分仍為有效。
【2次】第
114
條，法律行為經撤銷視為自始無效。
★90(2)年特不動產經紀人考題：撤銷權人依法行使撤銷權，已生效之法律行為之效力，原則上是：
溯及既往的消滅
★90年特不動產經紀人考題：下列何者非形成槽?
（A）撤銷權
（B）
解除權 （C）處分權
（D）選擇權，答（C）
第
115
條，法律行為經承認溯及法律行為時發生效力。
【2次】第
116
條，撤銷及承認都要以意思表示為之。
★98年不動產經紀人考題：下列對於得撤銷的法律行為之論述，何者正確？
撤銷權為形成權，撤銷權之行使為單獨行為，所以表意人得單方對相對人為撤銷之意思表示，不須經相對人之同意
★98年不動產經紀人考題：
甲從小貧窮，國小老師乙對甲，一再鼓勵與照顧，後來甲工作賺錢，因感謝教師乙過去多年的照顧，贈與乙之子丙，一部汽車。惟丙不學無術，經常向乙要錢，若乙不給錢，則對乙施暴力，甲獲知事實後，想撤銷對丙之贈與。下列論述何者錯誤？
（Ａ）甲對丙所贈與之汽車，為無償之贈與，甲在贈與物未移轉交付前，可以隨時撤銷其贈與
（Ｂ）由於丙對乙有暴力傷害行為，所以甲可以依民法第416條規定，撤銷其贈與
（Ｃ）若丙對甲欲撤銷贈與之行為不滿，而開車故意撞傷甲，甲受傷住院，不治死亡，甲的繼承人得撤銷贈與人甲對丙之贈與
（Ｄ）贈與之撤銷為單方意思表示行為，所以撤銷權人單方向受贈人為撤銷意思表示即可，不需受贈人同意，答（Ｂ）
【8次】第
118
條，無權利人對於權利標的物所做的處分，必須經有權利人的承認才有效力。
★99年不動產經紀人考題：甲將其所有機車1部，寄託於乙處，乙擅自將之以價金新臺幣3萬元讓售給知情的丙，並將該車交付給丙。下列有關乙丙間法律關係之敘述，何者正確？
債權行為有效，物權行為效力未定
★97(2)年不動產經紀人考題：
無處分權人就權利標的物所為之處分，效力如何？
經有權利人承認後即有效
★97年不動產經紀人考題：乙借用甲之手錶，而以自己的名義將手錶出賣並交付給丙，乙的行為稱為：
無權處分
★95年不動產經紀人考題：下列有關無權處分之敘述，何者不正確？
（A）無權利人就權利標的物所為之處分，其效力未定
（B）無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始生效力
（C）無權利人就權利標的物為處分後，取得其權利者，其處分自始有效。但原權利人已取得之利益，不因此而受影響
（D）無權利人就權利標的物為處分後，取得其權利者，其處分自始有效。第三人已取得之利益，亦因此而受影響
答(D)
★92年特不動產經紀人考題：張三出國時將其所有的古董花瓶寄放於李四處，李四卻以自己的名義將該花瓶出售給趙五並交付之，李四的行為屬於下列何者？
無權處分
★92年不動產經紀人考題(申)：「無權代理」與「無權處分」有何異同？
★90年特不動產經紀人考題(申)：無權利人就權利標的物所為之處分，與無權代理人之無權代理行為，其性質及效力有何不同？
★89年不動產經紀人考題：甲未經乙之同意，將乙借其擺飾之骨董售交知情之丙：
甲丙間之債權行為有效，物權行為應經乙之承認始生效力
蔡志雄律師，101年不動產經紀人考試榜眼，我是612，612就是lawyer
我曾經爬上觀音山的好漢坡，順著淡水河看過來，整個大台北還真是滿坑滿谷的房子,最末端現在看起來還是一片相對比較空蕩蕩的土地，也就是淡海新市鎮的位置，這也是最近報章媒體重點報導的位置。我覺得現在想要買房子的人，可以爬一趟好漢坡，運動健身以外，順道站在高處看看大台北盆地那滿坑滿谷的房子，然後想一想你應該買在哪裡？比價效應對嗎？真的會有補漲嗎？為什麼現在炒的都是邊邊角角的區域？
我是律師，也是不動產經紀人考試的榜眼，參加考試發現非法律人要準備法學緒論或民法概要說真的不太容易，像我去不動產經紀人考試時發現前後左右都是空的，代表缺考的人很多，有業界的人跟我說，其實很多人從業人員想考但沒念書。我想，參加考試的人大部分非法律系，但是考試科目卻以法律居多，說實在話，看到一堆法條，拿起來真的會放回去，所以不是不想念，而是念不下去。如果有人把法條用不同的方式整理成有趣的內容，最好像是漫畫或小說，讓人看得欲罷不能，也許就不會這樣。於是我就用小說的方式整理法律，在這邊分享一部分，其他的可以到我的粉絲團612lawyer蔡志雄律師分享不動產經紀人考試榜眼心得獨家曝光粉絲團http://www.facebook.com/iam612