蔡志雄律師不動產經紀人考試榜眼心得筆記《春嬌愛志明》【民法債各】（八）合夥

民法概要(一) 第 二 編 債 第 二 章 各種之債 第 一八 節 合夥

一、應急小偏方

志明的朋友去年找志明一起合夥開洗車場，志明一聽是合夥就說，這是大家一起出資經營共同事業沒錯啦，就算沒錢也可以用勞務、技術出資，可是萬一將來合夥財產不足清償合夥債務的時候，各合夥人對於不足之額要連帶負責，不像有限公司負有限責任就好，所以我還是不要參加，但是你們有問題可以問我。

朋友的洗車場不久就開幕了，某天朋友來問志明，說合夥人常常意見不同，對經營影響很大，該如何是好？志明說，大家有意見就決議啊，原則上合夥決議應以合夥人全體同意為之，如果你們的合夥契約裡有約定由合夥人全體或一部過半數決定，那就照你們的約定，每位合夥人無論出資多寡，推定每人都只有一個表決權。至於合夥事務也是一樣，原則上由合夥人全體共同執行，你們也可以約定或決議由合夥人中數人執行，那就由這幾個人共同執行，通常事務可以由有執行權的各合夥人單獨執行，可是如果有其他有執行權合夥人中任何一人對於合夥人之行為有異議，就要停止該事務的執行。那沒有執行合夥事務權利的合夥人可以隨時檢查合夥事務及財產狀況，並得查閱賬簿。朋友問志明，那賺的錢應該怎麼分呢？志明說，有約定分配損益成數就照約定，沒有就按照各合夥人出資額比例。

時間又過了一年，這位朋友又來了，說合夥人老是吵吵鬧鬧，最後大家就說乾脆解散好了，問志明後續怎麼處理？志明說，解散要經過全體同意，至於合夥財產，要先拿來清償合夥的債務，如果有未到清償期或在訴訟中的債務，要將清償必需的數額從合夥財產中劃出保留，賸餘財產才可以返還各合夥人金錢或其他財產權的出資，如果合夥財產不足返還各合夥人之出資，就按照各合夥人出資額比例返還，如果夠返還各合夥人出資還有賸餘，那就按照各合夥人應受分配利益的成數分配囉。

二、正統保健室

（施工中）

三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整

第 667 條，合夥就是二人以上互約出資以經營共同事業的契約。出資得為金錢或其他財產權，或以勞務、信用或其他利益代之。

第 668 條，各合夥人之出資及其他合夥財產，為合夥人全體之公同共有。

第 669 條，合夥人無於約定出資之外增加出資之義務，因損失而致資本減少，合夥人無補充之義務。

第 670 條、第 673 條，合夥決議應以合夥人全體之同意為之，合夥契約約定得由合夥人全體或一部過半數決定者從其約定，但合夥契約或事業種類變更，非經合夥人全體三分之二以上同意不得為之。有表決權之合夥人無論出資多寡，推定每人僅有一表決權。

第 671 條，合夥事務，由合夥人全體共同執行。

合夥事務，如約定或決議由合夥人中數人執行，由該數人共同執行，通常事務得由有執行權之各合夥人單獨執行，但其他有執行權合夥人中任何一人對於合夥人之行為有異議，應停止該事務之執行。

第 672 條，合夥人執行合夥事務應與處理自己事務為同一注意，受有報酬應以善良管理人之注意為之（受有報酬，應以善良管理人之注意為之彙整）。

第 675 條，無執行合夥事務權利合夥人得隨時檢查合夥事務及財產狀況，並得查閱賬簿。

第 676 條，合夥之決算及分配利益，應於每屆事務年度終為之。

第 677 條，分配損益成數未經約定，按照各合夥人出資額比例定之。

僅就利益或僅就損失所定分配成數，視為損益共通之分配成數。

以勞務為出資之合夥人，不受損失之分配。

第 678 條，合夥人因合夥事務所支出費用，得請求償還。

合夥人執行合夥事務，不得請求報酬。

第 679 條，合夥人於執行合夥事務範圍內，對於第三人為他合夥人之代表。

第 681 條，合夥財產不足清償合夥債務時，各合夥人對於不足之額連帶負責

。

第 683 條，合夥人非經他合夥人全體同意，不得將自己之股分轉讓於第三人，但可以轉讓於他合夥人。

第 690 條，合夥人退夥後對於退夥前合夥所負之債務仍應負責。

第 691 條，合夥成立後，非經合夥人全體同意，不得允許他人加入為合夥人。

加入為合夥人，對於加入前合夥所負之債務，與他合夥人負同一之責任。

第 692 條 合夥因左列事項之一而解散：

一、合夥存續期限屆滿。

二、合夥人全體同意解散。

三、合夥目的事業已完成或不能完成。

第 693 條，合夥所定期限屆滿後合夥人仍繼續其事務，視為以不定期限繼續合夥契約。

第 697 條，合夥財產，應先清償合夥債務，債務未至清償期或在訴訟中，應將清償必需之數額，由合夥財產中劃出保留。

依前項清償債務，或劃出必需之數額後，其賸餘財產應返還各合夥人金錢或其他財產權之出資。

金錢以外財產權之出資，應以出資時之價額返還。

為清償債務及返還合夥人之出資，應於必要限度內，將合夥財產變為金錢。

第 698 條，合夥財產不足返還各合夥人之出資，按照各合夥人出資額比例返還。

第 699 條，合夥財產，於清償合夥債務及返還各合夥人出資後尚有賸餘，按各合夥人應受分配利益之成數分配。

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蔡志雄律師不動產經紀人考試榜眼心得筆記《春嬌愛志明》【民法債各】（七）委任

民法概要(一) 第 二 編 債 第 二 章 各種之債 第 一○ 節 委任

一、應急小偏方

大家還記得之前春嬌的阿姨有塊土地被別人占用蓋房子，志明跟阿姨說可以打官司請求對方拆屋還地，這個可以委任律師辦理，於是透過朋友介紹找了一位黃律師來處理，除了簽了委任狀給律師提出法院，阿姨跟黃律師還簽立了委任契約，載明委任權限跟費用。黃律師跟志明阿姨解釋，訴訟進行不排除和解的可能性，這一部分如果志明阿姨也要委託律師，就要有特別的授權，志明阿姨同意特別授權律師來處理。

阿姨問黃律師，開庭本人要去嗎？黃律師說，阿姨可以去，但如果沒辦法去就由律師去開庭，律師會將處理的進度跟阿姨報告，律師收了律師費，當然就要盡善良管理人的注意義務。案件進行中有一次黃律師因為衝庭，於是跟志明阿姨商量，會請事務所的律師代為開庭，問志明阿姨是否同意？志明阿姨阿姨說沒關係，只要律師好好處理就好。黃律師給志明阿姨另一位律師電話，跟志明阿姨說有什麼事情也可以直接請求另一位律師辦理。

後來過了幾個月，雙方達成和解，對方同意用200萬跟志明阿姨買地，但簽和解筆錄當天志明阿姨沒有辦法去，黃律師說沒關係，你之前有特別授權，我可以替你處理和解的事情，至於當天對方交付的200萬現金，我收取以後會交付給你，放心，我不會拿來用，不然依法從使用之日起還要算利息給你呢！

二、正統保健室

（趕工中）

三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整

第 528 條，委任就是一方委託他方處理事務，他方允為處理的契約。

第 529 條，勞務給付契約不屬其他契約種類，適用委任的規定。

第 531 條，為委任事務處理須為法律行為，而該法律行為依法應以文字為之，其處理權之授與亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同。

第 532 條，受任人之權限，依委任契約之訂定。委任人得指定一項或數項事務為特別委任，或就一切事務為概括委任。

第 533 條，受任人受特別委任者，就委任事務之處理，得為委任人為一切必要之行為。

第 534 條，受任人受概括委任得為委任人為一切行為。但為左列行為，須有特別之授權：

一、不動產出賣或設定負擔。

二、不動產租賃期限逾二年。

三、贈與。

四、和解。

五、起訴。

六、提付仲裁。

第 535 條，受任人處理委任事務，應依委任人指示，並與處理自己事務為同一之注意，受有報酬者應以善良管理人之注意為之。

第 537 條、第 538 條，受任人應自己處理委任事務。但經委任人同意或另有習慣或有不得已之事由，得使第三人代為處理。受任人違反規定使第三人代為處理委任事務，就該第三人之行為，與就自己之行為負同一責任。

受任人依規定使第三人代為處理委任事務，僅就第三人之選任及其對於第三人所為之指示負其責任。

第 539 條，受任人使第三人代為處理委任事務，委任人對於第三人關於委任事務之履行有直接請求權。

第 540 條，受任人應將委任事務進行之狀況報告委任人，委任關係終止時應明確報告其顛末。

第 541 條，受任人因處理委任事務所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人。

受任人以自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人。

第 542 條，受任人為自己利益使用應交付於委任人之金錢或使用應為委任人利益而使用之金錢，自使用之日起支付利息，如有損害並應賠償。

第 543 條，委任人非經受任人之同意，不得將處理委任事務之請求權，讓與第三人。

第 544 條，受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限所生之損害，對於委任人應負賠償之責。

第 546 條，委任人應償還受任人因處理委任事務支出之必要費用，及自支出時起之利息。

受任人因處理委任事務負擔必要債務得請求委任人代其清償，未至清償期得請求委任人提出相當擔保。

受任人處理委任事務，因非可歸責於自己之事由受損害，得向委任人請求賠償。

第 549 條，當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。

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蔡志雄律師不動產經紀人考試榜眼考試心得筆記《春嬌愛志明》【民法債各】（六）承攬

民法概要(一) 第 二 編 債 第 二 章 各種之債 第 八 節 承攬

一、應急小偏方

志明家裡前一陣子請師傅來油漆，油漆師傅竟然一來就說要收錢，志明爸爸問志明該怎麼辦？志明跟爸爸解釋，我們花錢請師傅來油漆，這是承攬契約，報酬應該是工作完成時才給付，於是志明爸爸堅持漆完再給，油漆師傅竟然跟志明爸爸說，那我要設定抵押權，一旁的志明聽到就說，你搞錯了吧！承攬的工作為建築物或其他土地上之工作物，或是此等工作物的重大修繕，承攬人才可以就承攬關係報酬額，對於工作所附定作人之不動產請求作抵押權的登記，你只是油漆不是啊。

過程中間志明爸爸發現油漆竟然會突起不平整，爸爸又問志明該怎麼辦？志明說，油漆竟然會突起不平整，顯然可以預見工作有瑕疵，爸爸可以定相當期限請求油漆師傅改善工作，如果油漆師傅不改善，爸爸可以找別人改善或繼續工作，費用就由油漆師傅負擔。爸爸就照志明說的告訴油漆師傅，油漆師傅就把原來的漆刮掉又重新油漆。

油漆完以後沒幾天，竟然一整片，一整片從牆壁剝落下來，志明爸爸問志明這該怎麼辦？志明說，雖然油漆師傅漆好了，油漆師傅應使油漆具備約定品質，無減少或滅失價值或不適於通常或約定使用的瑕疵，可是現在油漆一整片剝落下來，這顯然是有瑕疵的，爸爸你可以定相當期限請求油漆師傅修補，如果油漆師傅不於前項期限內修補，我們就可以再請別人來修補，再向油漆師傅請求償還修補必要費用。幸好我們現在已經發現有問題可以主張，如果瑕疵自工作完成時經過一年才發見就不得主張啦。

二、正統保健室

（趕工中）

三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整

第 490 條，承攬就是一方為他方完成一定工作，他方等工作完成給付報酬的契約。

第 491 條，依情形非受報酬即不為完成工作，視為允與報酬。

第 492 條，承攬人完成工作應使其具備約定品質及無減少或滅失價值或不適於通常或約定使用的瑕疵。

第 493 條、第 494 條，工作有瑕疵，定作人得定相當期限請求承攬人修補。

承攬人不於前項期限內修補，定作人得自行修補，並得向承攬人請求償還修補必要費用。如修補所需費用過鉅，承攬人得拒絕修補。

承攬人不於期限內修補瑕疵，或拒絕修補或瑕疵不能修補，定作人可以解除契約或請求減少報酬。但瑕疵非重要，或所承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物，定作人不得解除契約。

第 497 條，工作進行中，因承攬人過失顯可預見工作有瑕疵或有其他違反契約之情事，定作人得定相當期限，請求承攬人改善工作或依約履行。承攬人不依照改善或履行，定作人得使第三人改善或繼續其工作，其危險及費用，均由承攬人負擔。

第 498 條、第 499 條，瑕疵修補請求權，如果瑕疵自工作交付後經過一年才發見，不得主張。工作無須交付，前項一年之期間自工作完成時起算。工作為建築物或其他土地上之工作物或為此等工作物之重大之修繕者，延為五年。

第 502 條，因可歸責於承攬人事由致工作逾約定期限始完成，或未定期限而逾相當時期始完成，定作人得請求減少報酬或請求賠償遲延損害。如以工作於特定期限完成或交付為契約之要素，定作人可以解除契約並請求賠償不履行的損害。

第 505 條，報酬應於工作交付時給付，無須交付應於工作完成時給付。

工作係分部交付，而報酬係就各部分定之，應於每部分交付時給付該部分報酬。

第 507 條，工作需定作人之行為始能完成，定作人不為其行為時，承攬人得定相當期限催告定作人為之。定作人不於期限內為其行為，承攬人得解除契約，並得請求賠償因契約解除而生之損害。

第 508 條，工作毀損、滅失之危險，於定作人受領前，由承攬人負擔，定作人受領遲延，危險由定作人負擔。

第 511 條，工作未完成前定作人得隨時終止契約，但應賠償承攬人因契約終止而生之損害。

第 513 條，承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物，或為此等工作物之重大修繕，承攬人得就承攬關係報酬額，對於工作所附之定作人之不動產請求定作人為抵押權之登記；或對於將來完成定作人之不動產請求預為抵押權之登記，承攬人於開始工作前亦得為之。

承攬契約已經公證，承攬人得單獨申請抵押權登記。

就修繕報酬所登記抵押權，於工作物因修繕所增加之價值限度內，優先於成立在先之抵押權。

第 514 條，定作人之瑕疵修補請求權、修補費用償還請求權、減少報酬請求權、損害賠償請求權或契約解除權，均因瑕疵發見後一年間不行使而消滅。

承攬人之損害賠償請求權或契約解除權，因其原因發生後一年間不行使而消滅。

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蔡志雄律師不動產經紀人考試榜眼心得筆記《春嬌愛志明》【民法債各】（五）僱傭

民法概要(一) 第 二 編 債 第 二 章 各種之債 第 七 節 僱傭

一、應急小偏方

春嬌家裡每個星期六早上都有清潔阿姨過來打掃，春嬌問媽媽錢都怎麼算媽媽說一次清潔二個鐘頭三千元啊對了春嬌剛剛隔壁的王太太說可不可以借我們這位清潔阿姨一個小時去他們家幫忙打掃春嬌跟媽媽解釋這是僱傭契約，要經過清潔阿姨的同意才可以將勞務請求權讓與給第三人喔。因為王太太說今天他們家的清潔阿姨早上照約定時間過來，可是王太太突然有事外出，清潔阿姨等到服務時間過了就走了，春嬌說這是王太太受領勞務遲延，清潔阿姨沒有補服勞務的義務，而且還是可以請求報酬喔。

二、正統保健室

（趕工中）

三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整

第 482 條，僱傭就是一方於一定或不定期限內為他方服勞務，他方給付報酬的契約。

第 483 條，依情形，非受報酬即不服勞務，視為允與報酬。

第 483-1 條，受僱人服勞務，生命、身體、健康有受危害之虞，僱用人應為必要預防。

第 484 條，僱用人非經受僱人同意不得將勞務請求權讓與第三人，受僱人非經僱用人同意不得使第三人代服勞務。違反規定，他方得終止契約。

第 485 條，受僱人保證有特種技能如無時，僱用人得終止契約。

第 486 條，報酬應依約定期限給付；無約定依習慣；無約定亦無習慣依左列之規定：

一、報酬分期計算於每期屆滿時給付。

二、報酬非分期計算於勞務完畢時給付。

第 487 條，僱用人受領勞務遲延，受僱人無補服勞務之義務，仍得請求報酬。但受僱人因不服勞務所減省費用，或轉向他處服勞務取得，或故意怠於取得利益，僱用人得由報酬額內扣除。

第 487-1 條，受僱人服勞務，因非可歸責於自己之事由，致受損害者，得向僱用人請求賠償。損害之發生，如別有應負責任之人，僱用人對於該應負責者有求償權。

第 488 條，僱傭定有期限，僱傭關係於期限屆滿時消滅。

僱傭未定期限，各當事人得隨時終止契約。

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蔡志雄律師不動產經紀人考試榜眼心得筆記《春嬌愛志明》【民法債各】（四）借貸

民法概要(一) 第 二 編 債 第 二 章 各種之債 第 六 節 借貸

一、應急小偏方

志明打算利用連假帶春嬌環島旅行，不過車子卻臨時故障怎麼樣都發不動，上回拜託志明幫忙處理房子還有租約的李伯伯見狀就說，志明啊，你就開伯伯的車去吧，伯伯年紀大了，車子很少開，你幫忙開出去動一動也好。志明堅持要算租金給李伯伯，但是李伯伯說拿去用就好，免費借你用啦，於是志明就跟李伯伯說，那好吧，那這樣我跟李伯伯這是使用借貸，我借用的目的是去環島，所以等我環島回來，馬上還給李伯伯，沒有經過李伯伯同意，我不會讓別人開這台車的。

春嬌在路上問志明，這樣跟李伯伯借車算借貸，那像有人跟銀行借錢也是借貸，兩個有一樣嗎？志明說借車以後要將原來的車還給李伯伯，這是使用借貸，至於跟銀行借錢，後來是將數量相同的錢還給銀行，而不是原來的錢，這是消費借貸，兩個不一樣喔。

二、正統保健室

（趕工中）

三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整

第 464 條，使用借貸就是一方以物交付他方，他方於無償使用後返還其物的契約。

第 465-1 條，使用借貸預約成立後，預約貸與人可以撤銷約定。

第 466 條，貸與人故意不告知借用物瑕疵導致借用人受有損害，負賠償責任。

第 467 條，借用人應依約定方法，使用借用物；無約定方法，以依借用物之性質而定之方法使用。

借用人非經貸與人同意，不得允許第三人使用借用物。

第 468 條，借用人應以善良管理人之注意，保管借用物。

借用人違反前項義務，致借用物毀損、滅失，負損害賠償責任。

第 469 條，借用物通常保管費用，由借用人負擔。

第 470 條，借用人應於契約所定期限屆滿時返還借用物；未定期限，應於依借貸之目的使用完畢時返還。

第 473 條，貸與人就借用物所受損害對於借用人之賠償請求權、借用人受有損害對貸與人之賠償請求權，因六個月間不行使而消滅。

第 474 條，消費借貸就是一方移轉金錢或其他代替物之所有權於他方，而

約定他方以種類、品質、數量相同之物返還的契約。

第 477 條，利息或其他報償，應於契約所定期限支付；未定期限，應於借貸關係終止時支付。但借貸期限逾一年，應於每年終支付之。

第 478 條，借用人應於約定期限內，返還與借用物種類、品質、數量相同之物，未定返還期限者，借用人得隨時返還，貸與人亦得定一個月以上之相當期限，催告返還。

第 479 條，借用人不能以種類、品質、數量相同之物返還，應以在返還時、返還地所應有的價值償還。

第 480 條，

一、以通用貨幣為借貸，如於返還時已失其通用效力，應以返還時有通用效力之貨幣償還。

二、金錢借貸，約定折合通用貨幣計算，不問借用人所受領貨幣價格之增減，均應以返還時有通用效力之貨幣償還。

三、金錢借貸，約定以特種貨幣為計算，應以該特種貨幣，或按返還時、返還地之市價，以通用貨幣償還之。

蔡志雄律師，台北律師公會副秘書長，101年不動產經紀人考試榜眼，我是612，612就是lawyer
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蔡志雄律師不動產經紀人考試榜眼心得筆記《春嬌愛志明》【民法債各】（三）租賃

民法概要(一) 第 二 編 債 第 二 章 各種之債 第 五 節 租賃

一、應急小偏方

李伯伯聽從志明的意見，經過法院訴訟把房子要了回來，李伯伯的次子還是不付扶養費李伯伯想說算了既然家裡有房間空的不然就出租好了於是到網路上刊登廣告，『厝三肛斗租出起啊』（台語，房子三天就租出去了）。因為要打租約，於是李伯伯又來請教志明，志明幫李伯伯從網路上下載租約，還跟李伯伯說明，租約超過一年要用這個書面簽立，沒有簽會便成不定期租賃，李伯伯以後就是出租人，要把租賃物交給房客居住使用，而且在租約期間都要保持可以居住的狀態，所以房子東西壞了需要修繕，房客跟李伯伯講，李伯伯就要修理，不然，房客就可以終止契約或者自己找人修，再跟李伯伯請款或直接從租金裡面扣。

李伯伯說，房子要讓房客使用，東西壞了我要修這個我知道，那我可以跟房客要求什麼？志明說，房客要照約定日期支付租金，還有要以善良管理人的注意保管租賃物，假如是因為房客的重大過失導致房子失火燒掉了，那房客都要賠，而且要在二年內行使權利。李伯伯又問，房客說會跟太太一起搬來，那如果是他太太讓我房子燒掉呢？志明說，像這樣因為房客的同居人或因房客同意使用房屋的第三人導致的，房客還是要賠。其實房東最煩惱的事情應該是房客不付租金，要是真的這樣，李伯伯可以定相當期限用存證信函催告房客付租金，如承租人於期限內不支付，遲付租金總額超過二個月以上，李伯伯就可以終止契約。

李伯伯問，那我要是租約還沒有滿，可是我把房子賣給別人呢？志明說，沒關係啊李伯伯就賣，租約對於新屋主還是繼續存在，房客也可以繼續住到原來租約期滿啊。

二、正統保健室

（趕工中）

三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整
第 421 條，租賃，就是當事人約定一方以物租與他方使用收益，他方支付租金的契約。租金，可以用金錢或租賃物的孳息抵充。

第 422 條，不動產租賃契約期限逾一年應以字據訂立，未以字據訂立視為不定期租賃。

第 422-1 條，租用基地建築房屋，承租人於契約成立後有權利請求出租人作地上權的登記。

第 423 條，出租人應以合於約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用、收益的狀態。

第 424 條，租賃物為房屋或其他供居住的處所，如有瑕疵危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。

第 425 條，出租人於租賃物交付後承租人占有中，縱將所有權讓與第三人，租賃契約對於受讓人仍繼續存在，此稱為『買賣不破租賃』。

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

第 425-1 條，土地及土地上房屋同屬一人所有，僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與不同人，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內有租賃關係。期限不受二十年的限制。租金數額當事人不能協議請求法院定之。

第 426 條，出租人就租賃物設定物權，致妨礙承租人之使用收益者，準用『買賣不破租賃』。

第 426-1 條，租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，基地租賃契約對於房屋受讓人仍繼續存在。

第 426-2 條，租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有優先承買權。承租人出賣房屋時，基地所有人有優先承買權。出賣人將出賣條件以書面通知優先承買權人，優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買視為放棄。

出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權移轉登記，不得對抗優先承買權人。

第 427 條，租賃物應納一切稅捐由出租人負擔。

第 429 條，租賃物修繕，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為必要行為，承租人不得拒絕。

第 430 條，租賃關係存續中，租賃物有修繕必要應由出租人負擔，承租人可以定相當期限催告出租人修繕，如出租人於期限內不為修繕，承租人可以終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除。

第 431 條，承租人就租賃物支出有益費用因而增加價值，出租人知其情事而不為反對，租賃關係終止時應償還費用，以現存增價額為限。

承租人就租賃物所增設工作物得取回，但應回復租賃物原狀。

第 432 條，承租人應以善良管理人之注意保管租賃物。

承租人違反善良管理人之注意義務，導致租賃物毀損、滅失，負損害賠償責任。但依約定方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損不在此限。

第 433 條，因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責事由導致租賃物毀損、滅失，承租人負損害賠償責任。

第 434 條，租賃物因承租人重大過失導致失火而毀損、滅失，承租人負損害賠償責任。

第 435 條、第 436 條，租賃關係存續因不可歸責於承租人之事由導致租賃物一部滅失，承租人得按滅失部分請求減少租金，如果承租人就存餘部分不能達租賃目的，可以終止契約。第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益也準用。

第 437 條，租賃關係存續中，租賃物如有修繕必要應由出租人負擔，或因防止危害有設備必要，或第三人就租賃物主張權利，承租人應即通知出租人。承租人怠於通知導致出租人不能及時救濟，應賠償出租人因此所生損害。

第 438 條，承租人應依約定方法為租賃物的使用、收益；無約定方法，依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反規定為租賃物的使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之，出租人得終止契約。

第 439 條，承租人應依約定日期支付租金；無約定依習慣；無約定亦無習慣，應於租賃期滿時支付。租金分期支付，於每期屆滿時支付。

第 440 條，承租人租金支付遲延，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，

如承租人於期限內不支付，出租人可以終止契約。租賃物為房屋，遲付租金總額未達二個月租額，不得終止契約。租金約定於每期開始時支付，並應於遲延給付逾二個月時才能終止契約。

租用建築房屋基地，遲付租金總額達二年租額，適用前項之規才能終止契約。

第 441 條，承租人因自己事由導致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務。

第 442 條，租賃物為不動產，因價值昇降，當事人可以聲請法院增減租金。但租賃定有期限就不可以。

第 443 條、第 444 條，承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租他人。但租賃物為房屋，除有反對約定，承租人得將一部分轉租他人。承租人違反規定轉租，出租人可以終止契約。承租人將租賃物轉租他人，與出租人間的租賃關係仍為繼續。因次承租人應負責的事由導致損害，由承租人負賠償責任。

第 445 條、第 446 條、第 447 條、第 448 條，不動產出租人就租賃契約所生債權，對於承租人置於不動產之物有留置權，但僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交租金之限度內就留置物取償。承租人將留置物取去，出租人留置權消滅，但取去係乘出租人不知，或出租人曾提出異議不在此限。承租人如因執行業務取去其物，或其取去適於通常生活關係，或所留之物足以擔保租金支付，出租人不得提出異議。出租人有提出異議權，得不聲請法院，逕行阻止承租人取去留置物；如承租人離去租賃不動產並得占有其物。承租人乘出租人不知或不顧出租人提出異議而取去其物，出租人得終止契約。承租人可以提出擔保免除出租人行使留置權，並得提出與各個留置物價值相當之擔保以消滅對該物之留置權。

第 449 條，租賃契約之期限不得逾二十年，逾二十年縮短為二十年。期限當事人可以更新。租用基地建築房屋者，不適用二十年的規定。

第 450 條，租賃定有期限，租賃關係於期限屆滿時消滅。

未定期限，各當事人得隨時終止契約。

終止契約應依習慣先期通知。不動產租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知。

第 451 條，租賃期限屆滿後承租人仍為租賃物之使用收益，出租人不即表示反對意思，視為以不定期限繼續契約。

第 452 條、第 453 條、第 454 條，承租人死亡，租賃契約雖定有期限，繼承人得終止契約。

定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。

租賃契約終止時，終止後始到期租金，出租人已預先受領者應返還之。

第 455 條，承租人於租賃關係終止後應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持生產狀態返還出租人。

第 456 條，出租人就租賃物之賠償請求權，承租人之償還費用請求權及工作物取回權，因二年間不行使而消滅，於出租人，自受租賃物返還時起算，於承租人，自租賃關係終止時起算。

蔡志雄律師，台北律師公會副秘書長，101年不動產經紀人考試榜眼，我是612，612就是lawyer
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蔡志雄律師不動產經紀人考試榜眼心得筆記《春嬌愛志明》【民法債各】（二）贈與

民法概要(一) 第 二 編 債 第 二 章 各種之債 第 四 節 贈與

一、應急小偏方

志明家隔壁的李伯伯生了兩個男孩，長子已經移民美國好多年，老伴幾年前又走了，只剩下一個未婚的次子跟李伯伯同住。李伯伯想到長子移民美國多年未歸，好在次子還算孝順，於是將同住的房屋贈與給次子，沒想到次子取得房屋以後，態度大變，竟然說房子是他的，要李伯伯搬出去，也開始不付扶養費給李伯伯，李伯伯一個人難過得跑到志明家問該麼辦。

志明跟李伯伯說，如果贈與物還沒有移轉前，李伯伯可以撤銷贈與，但是房子都已經移轉了。志明問李伯伯，當初把房子贈與給兒子，有沒有書面約定要兒子給付扶養費什麼的？李伯伯說沒有，如果有會怎樣？志明說，如果有約定要給付扶養費給李伯伯，給付扶養費這就是贈與附有負擔，兒子不履行負擔，李伯伯就可以請求兒子履行負擔或撤銷贈與。李伯伯說可是沒有約定，那怎麼辦？

志明說沒關係啦，幸好李伯伯房子是贈與給兒子，對於贈與人也就是李伯伯有扶養義務卻不履行，李伯伯可以用這個理由撤銷贈與，再依不當得利的規定把房子要回來。志明還特別提醒李伯伯注意，撤銷要在兒子開始不扶養開始一年內行使，不然權利就消滅囉。

二、正統保健室

（趕工中）

三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整

第 406 條，贈與，為當事人約定一方以自己財產無償給與他方，他方接受的契約。

第 408 條，贈與物未移轉前，贈與人得撤銷贈與。一部已移轉，得就未移轉部分撤銷。

第 411 條，贈與物或權利如有瑕疵，贈與人不負擔保責任。但贈與人故意不告知瑕疵或保證無瑕疵者，對於受贈人因瑕疵所生損害，負賠償之義務。

第 412 條，贈與附有負擔，受贈人不履行其負擔，贈與人得請求受贈人履行其負擔或撤銷贈與。

第 413 條，附有負擔之贈與，贈與不足負擔，受贈人僅於贈與之限度內有履行負擔的責任。

第 415 條，定期給付之贈與，因贈與人或受贈人之死亡，失其效力。

第 416 條 受贈人對於贈與人，有左列情事之一，贈與人得撤銷贈與：

一、對於贈與人、配偶、直系血親、三親等內旁系血親或二親等內姻親，有故意侵害之行為，刑法有處罰之明文。

二、對於贈與人有扶養義務而不履行。

撤銷權自贈與人知有撤銷原因開始，一年內不行使而消滅。贈與人對於受贈人已為宥恕（原諒）的表示亦同。

第 418 條，贈與人於贈與約定後經濟狀況顯有變更，如因贈與導致生計有重大影響或妨礙扶養義務的履行，可以拒絕贈與的履行。

第 419 條，贈與撤銷，向受贈人以意思表示為之。

贈與撤銷後，贈與人得依關不當得利請求返還贈與物。

第 420 條，贈與之撤銷權，因受贈人之死亡而消滅。

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