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2013年1月30日 星期三

612-lawyer,一個律師的投資告白:什麼!租約竟然有防自殺條款


今天看到蘋果日報的一則新聞,在台中有出租套房業者,在房屋租賃契約增加「防自殺條款」,內容就是房客若在租屋處自殺或遇害身亡,連帶保證人須賠償房屋市價四分之三或以市價買回,又是個天才的想法。我當律師,常常覺得當事人的腦筋動得很快,像有房客欠房租,房東來問我,可以開門進去把東西清空嗎?我說不行,這會犯侵入住居罪,結果房東一聽,自以為很聰明的告訴我,那我不要進去,我在他的門鎖上再加一道鎖,房客進不去就會來找我談,我沒進去房間,總可以了吧!嗯,房東進去犯法,那就加道鎖讓房客進不去,真是天才,但這是合法的嗎?不,還是可能會觸犯妨害自由罪嫌喔。

那回頭來講上面租約裡的防自殺條款,是不是簽了就有法律上的效力呢?既然條款是約定連帶保證人須賠償房屋市價四分之三或以市價買回,至少該契約也要經連帶保證人簽名才行,如果只有房客自己簽名,那根本就沒有所謂的連帶保證人存在,就算房客寫由某某人負責,也拘束不了其他人。再者,該條款約定賠償房屋市價四分之三或以市價買回,但縱使發生身故事件造成房屋變成兇宅,其損害也未必高達房屋市價四分之三,依民法第252條規定,約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額,應該可以依據此條文請求減少賠償金額。同時,民法第247條之1也規定,加重他方當事人之責任、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利、於他方當事人有重大不利益之情形,按其情形顯失公平者,該部分約定無效,故上開條款賠償金額高達房屋市價四分之三或以市價買回,可依民法第247條之1規定主張無效。

那是不是房客讓房子變成兇宅都不用負責呢?其實也不是這樣,過去就算租約裡沒有「防自殺條款」的約定,也有法院認為房客在租屋處自殺死亡,使該房屋客觀上難以出租或者出售,造成價值減損,所以房東可以依據侵權行為的規定,向房客的繼承人請求賠償,當然繼承人可以拋棄繼承或根據現行民法第1148條之規定,主張以因繼承所得遺產為限,負清償責任。


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2013年1月26日 星期六

612-lawyer一個律師的投資告白之律師生涯隨筆,悲情喔鐵塔


最近有個朋友到法國
也去了巴黎鐵塔
讓我想起多年前的一件事

當律師有時候會衝庭
就要拜託律師同道替你去開庭
幾年前就有一位律師同學
因為結婚度蜜月不能去開庭
於是請我去開庭
開庭的那天早上我接到同學的電話
同學:ㄟ,今天早上開庭別忘啦
我:不會啦,我正在看卷,等會就出發到法院啦
同學:ㄟ,你知道嗎?我從旅館房間打電話,巴黎鐵塔就在我窗戶外面喔
我:是喔,我這裡看過去也有個鐵塔啊
同學:啊?
我:你的案子卷宗那麼多,堆在我的辦公桌上也像個鐵塔啊

人家在巴黎鐵塔下度蜜月
我卻要提著像鐵塔的卷宗去開庭
悲情喔


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2013年1月24日 星期四

612-lawyer,一個律師的投資告白:人人都感冒 因為高房價


最近好多好朋友都感冒了,而且不止有一個人感冒,而是全家都感冒,像DearJohn權自強就在FB上留言說,果然是家裡人人有份,一個都不放過啊!我覺得感冒都是高房價造成的,當然我知道很多人對於高房價都很感冒,包括我也是,但我說的不是這個,我說的是高房價造成人人都感冒,且聽我娓娓道來吧!


不知道你是不是搭捷運上下班,尤其是板南線,像在忠孝復興站人簡直多到爆掉,要轉乘文湖線總是一個人挨著一個人走,在捷運的走道上也會塞車,不!是「塞人」,好不容易擠到月台,卻搭不上本來就已經滿滿的捷運車廂。我看過好多異常的現象,正常每個捷運月台只有一名保全,但是現在很多人數爆滿的車站,在上下班的時候,每個捷運車廂門口都有一個保全,應該不久的將來這些保全可能必須幫忙把人推上車廂,門才關得上,就跟日本一樣。還有像我從基隆開庭回來,在台北車站轉乘捷運更是誇張,你要下火車,但有更多人要上火車,你得一路用鑽的才能擠進去通往捷運的走道。另外,我是在板橋車站上捷運,早上上班的時間常常遇到過站不停的列車,上頭一個人也沒有就從你面前通過,後來才知道原來這些空車廂是要到後面的車站才開放載人,不然前面車站人的已將每列車廂擠滿,後面車站等車的人永遠也上不了車。

你看,大台北有這麼多的人,多到擠爆車站的人,就會有這麼多的居住需求,根據供給與需求的原理,供不應求,房價自然會高。所以高房價代表人口密集,感冒就會群聚感染,一傳十,十傳百,最後人人有獎。我記得有一種蟑螂藥是讓一隻蟑螂吃下去以後不會馬上死,回到巢穴以後死掉了,其他蟑螂會吃這隻死掉的蟑螂,最後整窩的蟑螂都死了。那一家子總有一個人是搭捷運上下班的,那麼多的人擠在捷運車廂裡會不會感冒?之後又把感冒病毒帶回家,那會不會人人有獎?感冒會這樣,如果是其它更恐怖的病毒呢?那跟前面說的殺蟑螂有什麼差。

真懷念以前小時候在鄉下吃完晚餐,每家人坐在「亭仔腳」納涼的歲月,輕羅小扇撲流螢,那才真是舒適的居住環境。長大以後來台北打拼,卻看著現代人越住越小,從二房一廳到所謂的一加一魔術空間,再到有陽台的套房,後來連陽台也不見了,洗衣機要嘛擺廁所,要嘛擺客廳,台灣也有蟻居。可是來台北的人還是越來越多,為什麼?因為工作機會在這裡,最近看到新聞說,雙北市有大台北黃金雙子城委員會,會中提報多項合作進度及後續計畫,如果能把大台北弄得更好這是很好啦,但人口會不會也跟著越來越密集?我認為政府必須正視人口過度集中的問題,應該均衡區域發展,讓各個地方都有工作機會才對。現代人搭乘地底下的捷運已經很像忍者龜,可別最後搞得像上面說的吃蟑螂藥啊。


你最近是感冒?還是拉肚子?


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2013年1月23日 星期三

612-lawyer一個律師的投資告白之律師生涯隨筆,新光路與成功路請說國語


在看這段故事之前
請你用台語把「新光路」與「成功路」念一遍
讀音幾乎相同
不信的話你現在念一遍
新光路(台語)、成功路(台語)
真的ㄝ
好,那我現在開始說這段故事


大學的時候
在木柵新光路租房子住了四年
有一天清晨
樓下吵架的聲音把我吵醒
打開窗戶看到一台計程車
原來是司機跟乘客在吵架


乘客:我要去的是成功路(台語)
司機:這裡就是新光路(台語)
乘客:我要去的是內湖的成功路(台語)
司機:你剛又沒說,我以為你是要來這裡的新光路(台語)
乘客:成功路(國語)跟新光路(國語)有一樣嗎?
司機:你上車又不是說國語,你只說新光路(台語)
乘客:可是我說的成功路(台語)是內湖的成功路(台語)
司機:那個成功路(台語)在內湖,這個新光路(台語)在木柵,兩個差那麼遠,如果你是要去那個成功路(台語),半路你發現錯了就應該告訴我,幹嘛讓我開到這個新光路(台語)?
乘客:你是司機還我是司機?我就是路不熟才要搭計程車啊,誰知道你把我說的成功路(台語)聽成這個新光路(台語)
司機:你應該要說內湖的成功路(台語)或者說成功路(國語)
乘客:你也沒問我是木柵的新光路(台語)還是內湖的成功路(台語)
司機:那你現在還要不要去成功路(台語)
乘客:要,我要去內湖的成功路(台語)
司機:上車啦,我載你去成功路(國語)

說實在的,我一開始也聽不懂他們在吵什麼,聽到後來才弄懂。
下次搭計程車,新光路跟成功路,請說國語。


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2013年1月21日 星期一

612-lawyer,一個律師的投資告白:新板特區究竟在漲什麼?


之前寫過一篇文章「板橋十年前跟現在都是一開頭,只是變成三位數」(http://612lawyer.blogspot.tw/2012/04/612-lawyer_1774.html),我在民國90年來到板橋,房子買在新站特區的外圍,一坪才十幾萬,一路看著新板特區的建案從三十幾萬開始賣,越後來的建案越貴,才沒幾年的光景,聽說已經開價到一百萬,當然實際成交價格沒那麼高,在實價登錄以後,看到目前實際成交價格大約是七十幾萬,這漲幅也夠可觀了。 

不知道大家是否熟悉新板特區?也許沒來過這邊的人會想,新板特區是在新北市,房價這麼高是否太離譜?其實我寫這篇文章的主要目的並不是要來評論新板特區現在的房價是否合理,而是要告訴大家,判斷一個區域的房價是否合理,應該先去瞭解該區域各方面的資訊,最好腳踏實地走一遭以後,再下判斷。以我實際居住在這個區域整體的感受,新板特區確實在生活機能各方面的條件都不錯,下面就跟著我的腳步,來一探新板特區的現況吧! 



我 是 612  ,  612 就 是 l a w y e r

新板特區是以新北市政府及板橋車站為中心,周邊之範圍。



附近有很多豪宅,有些豪宅旁還有優美的小公園,照片左方是全台灣最貴的土地公廟。




建物間均以空橋串聯,過馬路直接走空橋不用等紅綠燈,很像信義計畫區。


不過新板特區的建案都很高、很密集,所以建物之間很多一線天,影響光線,這該算是缺點。
 


附近有遠百,大遠百,環球購物中心,最近誠品也開幕了。


板橋車站交通便利,捷運、台鐵、高鐵三鐵共構,連公車動線也是井然有序,像我經常南北奔波開庭,轉乘都很方便。


以前的追風廣場,很多小朋友在這邊溜直排輪,現在已改成萬坪公園。


市民廣場經常舉辦各項活動、演唱會,以前還會送紀念品,我們家用的不銹鋼筷幾乎都不用買,不過現在比較少送了。



附近有海山國小、海山國中及海山高中,是不錯的學區,其中海山國小這幾年正在改建新校舍。




新站特區裡還有好大的第一運動場,運動超方便。


新板特區高房價,也帶動附近老舊房屋之價值,我發現好多房子都在整修、出售。


附近空地也開始蓋新建案。



從以上的介紹你可以看到,新板特區地點絕佳,有三鐵共構的板橋車站,交通便利,附近有學區、運動場、百貨公司,街道整齊,還有公園坐落其間,生活機能完整,所以可以維持不錯的房價,還帶動附近的房價及環境的改善
,要買房的人,記得一定要充分瞭解區域各方面的資訊,再下判斷,相信你也會找到自己的好宅。



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後記:這篇文章寫完之後,2013/02/23好房網新聞提到,田大權先生說,板橋地區已經漲到6字頭,板新特區甚至開價到8字頭,但還是很有機會,也信心滿滿的表示「輸了算我的!
」,當然現在是不是買房的好時機,我在「從股市看房事,我嗅到房價起跌的味道」這篇文章已經提出我對房價的看法,但對於板橋是個不錯的區域,我跟田大權先生可說是英雄所見略同啊


612-lawyer一個律師的投資告白之律師生涯隨筆,律師只出一張嘴


老婆前幾天做菜切到手
傷口最好不要碰到水
於是跑去髮廊洗頭
回家開心的說
這樣真像貴婦
女兒看到媽媽如此幸福的陶醉
竟然說
她也想要切到手

身為人夫
當然也要好好表現我的溫柔
看到老婆在廚房洗碗
我:碗放著我來洗就好啦
老婆:謝謝你
我:(一臉驚訝)
老婆:怎麼啦
我:我以為你會說另外三個字
老婆:哪三個字
我:「不用了」,或者說完「謝謝你」再加「不用了」總共六個字
老婆:六個字是嗎
我:對啊
老婆:那「謝謝你趕快洗」,是六個字嗎?

原來律師不能只出一張嘴



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612-lawyer,一個律師的投資告白之律師生涯隨筆:電音女神謝金燕


最近接連看到兩本財經雜誌,都提到了謝金燕,今周刊說謝金燕從醫生宣告終身坐輪椅到跨年最撼動人心的天后,用一身傷痛併出更勝101的煙火;商業周刊說謝金燕是台版凱莉米洛,這好像應該是登在數字週刊的內容,竟然跑到財經雜誌裡,這就好像股市新聞通常上不了報紙或新聞台的頭條,但如果今天的頭條是有關股市的新聞,那股市不是漲太多,就一定是跌太多了。謝金燕從原本該登在數字週刊的內容,跑到財經雜誌裡,這說明了一件事,電音女神謝金燕真的紅了。

講到謝金燕,我又想起了豬哥亮最近唱的一首歌,「我是恁老爸」,當然豬哥亮是謝金燕的爸爸,不過因為一些年少輕狂的往事造成父女兩人形同陌路。我當律師,也常遇到當事人問我,可以斷絕父子關係嗎?爸爸年輕時沒養兒子,長大以後兒子要養爸爸嗎?

法律上只有夫妻可以離婚,可沒有斷絕父子關係這回事。父子永遠是父子,除非兒子被別人收養了,這時候兒子會變成養父的兒子,才會暫時終止與生父的關係。判斷上很容易,只要兒子身分證上父親欄寫的仍然是生父的名字,那生父依然是兒子的父親,如果兒子被別人收養了,身分證上父親欄寫的會是養父的名字,這時候我們才可以說,兒子變成養父的兒子,不再是生父的兒子了。但就像前面說的,這是因為收養,不是因為斷絕父子關係喔。

至於爸爸年輕時沒養兒子,長大以後兒子要養爸爸嗎?是的,照以前的法律,爸爸年輕時就算沒養兒子,長大以後兒子還是要養爸爸,但民法後來修法,現在如果爸爸年輕時真的沒有養兒子,法官可以減輕兒子扶養的義務,情況嚴重的,甚至可以免除兒子的扶養義務。

所以豬哥亮唱的「我是恁老爸」一點沒錯,他還是謝金燕的老爸。



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2013年1月19日 星期六

612-lawyer一個律師的投資告白之律師生涯隨筆,醫人醫心


律師當久了
尤其是處理婚姻個案
才發覺自己越來越沒有耐性
類似的情節
發生在不同人的身上
一個人講十遍
十個人我就聽了一百遍

後來太太懷孕
我陪太太去產檢
老是要等一百多號
光是等待就讓人失去耐性
終於輪到我們了
我永遠記得婦產科醫生那個陽光燦爛的笑容
一邊操作超音波
一邊說小孩很棒眼睛很大
醫生看了一百多個患者還能如此熱情親切
真不容易

再更後來小孩出生
哪有眼睛很大
根本就是一條線
不過沒關係啦
我學會了那位醫生的精神
醫人醫心

多年處理婚姻個案的心得跟體會
就在以下這段影片裡



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2013年1月18日 星期五

612-lawyer,一個律師的投資告白之法律新聞好好玩:新婚夫Julio離過婚 胡婷婷:很好的事


剛剛看到一則網路新聞,胡婷婷的新婚丈夫離過婚,胡婷婷表示,我之前就知道,我覺得這很好的事,表示他有勇氣在感情不對的時候做出抉擇。而且經歷過婚姻,曾經不相信愛情,也代表他現在更懂婚姻和愛情的真正意義。(NOWnews)看到這裡,會不會有很多人心裡想,離婚怎麼可能會是一件好事呢?

以我當律師的體認,我要說,離婚不見得不是一件好事,這樣說有點複雜,你可以把兩個「不」字負負得正,也就是說,離婚有可能是一件好事。

處理婚姻的個案,我會先問清楚對方的需求和想法,正常來講,一般人應該會去想自己以後要什麼,但這麼想就錯了,竟然有大多數的當事人會說,我要什麼不重要,你律師幫我去弄清楚對方要什麼,然後想辦法不要讓對方得逞。所以,弄清楚對方要離婚的,我的當事人偏偏不離婚;對方有點想要維持婚姻的,我的當事人偏偏要離婚。有些複雜的案子,一開始我的當事人想要離婚,對方一口答應,換我的當事人不離婚了,你會覺得前後矛盾嗎?其實不會,我的當事人的原則從沒變過,始終故意跟對方唱反調就對了。原來,不要讓對方得逞才是當事人最想要的。

為什麼會離婚?那當然是感情不好了,僵持下去,甚至完全不顧自己的未來及處境,只為了不讓對方得逞,傷害的究竟是對方還是自己呢?

所以囉,我說,離婚不見得不是一件好事。明白我說的,你再看看胡婷婷說的那一番話,是不是覺得她講得很棒呢。



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612-lawyer,一個律師的投資告白之律師生涯隨筆:贍養費不是扶養費


今天看到網路新聞,提到高凌風的前妻金友莊,帶著律師到醫院討論分家產,兩人離婚,從協議的360萬元,改成每個月10萬元的贍養費(民視新聞),對此金友莊反駁說:「從未爭產,只要他履行離婚協議,把騙我超貸的錢償還銀行,他在大陸幾千萬的房子、現金,一毛都沒向他爭。」(聯合新聞網)

夫妻都離婚了,還會有財產的問題嗎?當然會有,包括上面新聞提到的贍養費跟債務的問題就是啦。

講到贍養費,必須跟另外一個名詞「扶養費」做區分,贍養費是給配偶的,扶養費是養小孩的,兩個是不一樣的。大概是電視都這樣演,離婚就要跟對方拿贍養費,所以很多當事人找我處理婚姻問題,開口就是要贍養費,但仔細一問,這錢要做什麼,卻說要養小孩,當事人顯然是要扶養費而不是贍養費。而且電視也演錯了,離婚不一定會有贍養費,因為法律規定,必須因為判決離婚而陷於生活困難,才能向對方請求,如果有謀生的能力可以自己工作賺錢,不會陷於生活困難,就不能跟對方請求贍養費。至於扶養費才是一定要給的,依父母雙方財力決定負擔的比例。

那債務呢?不是說夫妻債務各自負擔嗎?怎麼還會有關係!原則上是沒錯,夫妻債務各自負擔,但是夫妻間如果有保證的情況就另當別論。例如先生向銀行借五百萬,由太太擔任連帶保證人,後來離婚的時候還欠銀行四百萬,雖然離婚協議書上寫這四百萬的債務由先生負責清償,但萬一先生沒還錢,銀行可不可以找太太要?當然可以,因為太太雖然離婚了,但還是債務的保證人啊。所以在離婚的時候,如果可以的話,要求另一半先將債務全部清償完畢比較好。

夫妻間的事情我看多了,昨是今非,翻臉跟翻書一樣快,你說誰對誰錯呢?愛人愛你的可愛是一種幸福,愛人愛你的不可愛是一種奢華的幸福,時間久了變成另一半批評你的不可愛是一種悲哀,另一半覺得你的可愛也變得不可愛是一種極度的悲哀。問我為什麼?我告訴你,因為沒了.....愛。



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2013年1月16日 星期三

612-lawyer,一個律師的投資告白之法律新聞好好玩:洗澡不能超過15分鐘


今天看到一則網路新聞,在英國有個房東竟然要求房客「烹調食物不准超過30分鐘、房間內不得飲食否則加收清潔費」、「打破任何物件,賠償金隨我心情而定」、「特定房間洗澡不能超過15分鐘」。房間內不能吃東西,拜託喔,那像有人喜歡在床上吃東西怎麼辦啊?煮東西、洗澡還有時間規定,住旅館也不會這樣規定啊,更何況是自己租的房子,這樣的房東實在太扯了。還有什麼打破任何物件,賠償金隨我心情而定,誰教你這樣寫的啊。

在房子裡吃東西、煮東西、洗澡,應該都算是依租賃物之性質而定之方法而為使用,不過話說回來,民法也確實規定,房客應依約定方法,為租賃物之使用、收益;無約定方法的時候,才是依租賃物之性質而定之方法為之。所以囉,房客真的簽了以上的約定,那變成已經跟房東約定租賃物之使用方法是房間內不得飲食、烹調食物不准超過30分鐘、洗澡不能超過15分鐘,如果違反約定,民法還規定經房東阻止以後而仍繼續為之,房東可以終止契約。

所以囉,以後租房子看到房東有這樣苛刻要求的,我建議你轉頭就跑,越遠越好。


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