蔡志雄律師不動產經紀人考試榜眼心得系列叢書之民法概要內容介紹

蔡志雄律師不動產經紀人考試榜眼心得系列叢書之民法概要內容包括應急小偏方－臨時抱佛腳專用、正統保健室－強身健體，加強訓練及重點法條摘要及歷屆試題總匯整－簡單好記

一、應急小偏方

【參加考試的人大部分非法律系，但是考試科目卻以法律居多，說實在話，看到一堆法條，拿起來真的會放回去，所以不是不想念，而是念不下去。如果有人把法條用不同的方式整理成有趣的內容，最好像是漫畫或是小說，讓人看得欲罷不能，也許就不會這樣。所以我挑戰傳統，用小說的方式整理法律，讓大多數人不要一看到法律就倒退三步，過於恐懼以致不敢靠近，我編的書就從說故事開始，用大家比較容易閱讀的方式，將艱澀的法律簡單呈現，如果真的沒有時間，至少看看故事也可以上考場。】

內容：春嬌的姊姊最近懷孕了，志明跟她說，通常人是從出生以後才有權利能力，但是為了保護胎兒的利益，也視為已經出生，所以胎兒也有權利能力。春嬌想到解解未出生的胎兒好可憐，因為姊夫是船員，幾個月前從船上失足落海到現在都還找不到，公公又因為生病神智不清。志明說從船上失足落海不算特別災難，所以要失蹤滿七年後才能聲請死亡宣告，姊姊的公公如果完全無法做意思表示，可以聲請監護宣告，如果只是意思表示的能力不足，就要聲請輔助宣告。如果公公受監護宣告的話，就會跟以後即將出生的嬰兒一樣變成無行為能力人，這個小嬰兒將來要滿20歲或20歲前已經結婚了，才會有完全的行為能力。

春嬌問志明，小嬰兒將來20歲前已經結婚了就有完全的行為能力，那可以說我不要有行為能力嗎？志明說不行，權利能力跟行為能力都不能拋棄，自由也不能拋棄，所以，以後小嬰兒長大可不能像古時候那樣，拋棄自由，ㄧ輩子當家奴，而且，如果有人侵害到他的人格權或姓名權，他都可以請求損害賠償喔。

春嬌跟志明在FB上聊完了姊姊的小孩，這時候春嬌發現被別人亂加入社團，志明教春嬌如何退出社團，後來還帥氣的放上一張照片，上面寫著『除了洪興，不要把我加入其他社團』。志明問春嬌，你知道社團跟財團最大的差別是什麼嗎？春嬌說知道啊，FB上會被人家亂加社團，但FB上沒有財團，志明要春嬌別開玩笑，社團是人的組合，財團則是財產的集合。春嬌說，哇！那加入財團不是就發了。

二、正統保健室

【有時間的人，除了服用應急小偏方看故事，還可以再來正統保健室進一步提昇功力，裡頭除了對法律做更清楚的整理、解說、比較，還有解題關鍵字，標註法律的重點，現在申論題改題都是看有沒有寫到幾個重點就給多少分數，關鍵字對於申論題型的解題會有幫助。

另外，我在準備考試了過程，也累積了一些私房撇步、獨門秘笈，放心，我絕對會毫無保留的跟大家分享（因為我已經考過了啊~~~）。】

內容：

（一）權利義務主體：人是權利義務的主體，可分為自然人跟法人兩種，法人再細分為社團跟財團兩種。

※人→自然人

        →法人→社團

                     →財團

（二）權利能力：就是享受權利，負擔義務的能力。

※權利能力=享受權利＋負擔義務

（三）胎兒之權利能力：人從出生到死亡都有權利能力，胎兒雖然還沒有出生，除非將來死產，不然也有權利能力，像春嬌的姊姊懷孕了，這個胎兒是有權利能力的。

※胎兒小歸小，也有權利能力

（四）死亡宣告：因為人失蹤達到法律規定的期間以後，由法院依聲請來作成死亡宣告，法律規定的期間，一般人失蹤滿七年；失蹤人80歲以上滿三年；失蹤人遇特別災難滿一年。可以聲請死亡宣告的人包括利害關係人或檢察官。春嬌的姊夫從船上失足落海失蹤了，依實務見解從船上失足落海不算特別災難，所以要失蹤滿七年後才能聲請死亡宣告，春嬌的姊姊與先生是配偶關係，當然是利害關係人，所以春嬌的姊姊具有聲請的資格。

※一般七年，八十↑以上三年，特別災難一年；聲請人：利害關係人、檢察官

（五）行為能力：指能獨立作成法律行為的能力。

※行為能力=獨立作成法律行為

（六）行為能力跟權利能力不同，只要是人就有權利能力，但行為能力會因年齡、是否受監護宣告而有所不同。

※人=權利能力≠行為能力

（七）行為能力之區別：未滿七歲無行為能力，七歲以上限制行為能力。要滿二十歲成年，或者未成年但已經結婚，才具備完全的行為能力。

※未滿7↓無行為能力，7〜20限制行為能力，20↑以上（或結婚）完全行為能力

未滿7歲	7歲以上20歲以下	滿20歲
無行為能力	未結婚限制行為能力，已結婚完全行為能力	完全行為能力

（八）監護宣告與輔助宣告：因為精神障礙或心智缺陷導致無法作意思表示，或者無法接受意思表示，又或者不能辨識意思表示的效果，法院因為相關人之聲請，作成監護宣告；如果只是作成意思表示，接受意思表示，或辨識意思表示的能力不足，那是作成輔助宣告。

※不能為意思表示作監護宣告（嚴重）；意思表示能力不足作輔助宣告（輕微）

（九）監護宣告與輔助宣告之行為能力：受監護宣告成為無行為能力人，安排監護人；受輔助宣告並未喪失行為能力，安排輔助人，只有重要的法律行為必須經過輔助人同意。像春嬌姊姊的公公因為生病神智不清，如果經過法院作成監護宣告，就會變成無行為能力人。

※監護宣告=無行為能力人

（十）拋棄之禁止：權利能力、行為能力、自由通通不能拋棄，所以要別人拋棄自由，ㄧ輩子乖乖當奴隸那是古時候的事情，現代社會可是不允許的。

※權利能力、行為能力、自由『禁』拋棄

（十一）人格權：是指與人格不可分，而受法律保護之權利，包括生命、身體、自由、健康、貞操、名譽、信用等。人格權或姓名權受侵害皆可以請求損害賠償。

（十二）住所與居所：個人法律關係的中心地稱為住所，依一定事實，以久住的意思＋住於一定地域，就是設定住所於該地；至於居所只是為了一定的目的暫時居住的處所，像學生住在學校宿舍。

※住所（久住的意思）－居所（暫時居住）

住所=一定事實＋久住的意思＋住於一定地域

（十三）法人：指自然人以外，經由法律創設權利義務的主體，可以分為社團跟財團兩種，社團是社員的結合，財團則是捐助一定財產所成立。

※社團是人的組合，財團則是財產的集合

（十四）法人董事責任：法人對於董事執行職務造成他人的損害，要負連帶賠償責任。

※董事執行職務造成他人的損害法人連帶負責

（十五）法人財產歸屬：公益為目的的法人解散，賸餘財產不能歸屬於自然人或營利團體，最終可以歸屬法人住所所在地之地方自治團體。

※公益法人解散，賸餘財產歸屬法人所在地地方自治團體

三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整

【服用了應急小偏方，保健室也去過，想必你的戰鬥力已經提昇不少，我知道法律條文很不容易看，所以我一開始讓你從看故事開始，這裡再用白話的方式整理法律條文，讓大家比較好入口服用，當然不是要你吃下去，而是希望簡單好記啦。另外，考場如戰場，總不能光說不練，所以看看過去的歷屆試題，條文下方就有歷屆考題對照，並在條文前方彙整標註自有不動產經紀人考試以來總共考過幾次，重點條文一清二楚，事半功倍，有如身歷其境，就當做上場前的演習吧！】

【1次】第 6 條，人的權利能力從出生到死亡。

★101年不動產經紀人考題：甲發生車禍傷及腦部，成為植物人，下列敘述何者最正確？

甲雖成為植物人，仍具有權利能力

【2次】第 7 條， 胎兒除非將來死產，不然也有權利能力。

★101年不動產經紀人考題：甲懷胎乙五個月時，其丈夫丙因病過世，留下一棟房屋與現金200萬元之遺產，下列敘述何者最正確？

乙以將來非死產者為限，關於個人利益之保護享有權利能力，得繼承丙之遺產

★88年特不動產經紀人考題：某甲懷孕待產，其夫乙不幸因車禍而去世，試問胎兒是否能夠繼承乙之財產？

以將來非死產為繼承條件   

【5次】第 8 條，人失蹤滿七年可以為死亡宣告；失蹤人80歲以上滿三年可以為死亡宣告；失蹤人遇特別災難滿一年可以為死亡宣告。

★100年不動產經紀人考題：關於死亡宣告，下列敘述何者錯誤？

（A）得聲請死亡宣告者，僅限於失蹤人之利害關係人

（B）死亡宣告係私法上的制度，不生公法上的效果

（C）死亡宣告在於結束失蹤人原住居所為中心之法律關係，而不在剝奪失蹤人之權利能力

（D）死亡宣告為推定死亡，故允許提出反證而撤銷死亡宣告 答(A)

★97(2)年不動產經紀人考題： 失蹤人除為80 歲以上或遭遇特別災難者外，法院得於失蹤人失蹤滿幾年後，依利害關係人或檢察官之聲請為死亡之宣告？

7 年

★90(2)年特不動產經紀人考題：甲今年三十五歲，不幸於一次海上遊樂活動失蹤，一直無法覓得其下落，請問其家人可以在甲失蹤滿幾年後，向法院聲請死亡宣告？

七年

★89年特不動產經紀人考題：受死亡宣告之人，在撤銷死亡宣告前所為法律行為之效力如何？

有效

★88年不動產經紀人考題： 一般得為死亡宣告聲請之失蹤期間為：

七年

【2次】第 9 條，死亡宣告以判決確定死亡之時，推定死亡。

死亡之時，應為前條期間最後日終止之時。

★100年不動產經紀人考題：甲男於民國90年3月1日離開住所，從此失蹤，其妻乙依法聲請死亡宣告，經法院判決宣告死亡。若甲實際上並未死亡，請問下列敘述，何者正確？

乙繼承甲之財產，善意處分之部分不受甲生還影響

★92年特不動產經紀人考題：45歲的張先生於80年10月2日至大陸經商後渺無音訊，張太太乃於89年8月22日至法院聲請死亡宣告，請問法院應宣告張先生於何時死亡？

87年 10月2日下午12時

【2次】第 11 條，二人以上同時遇難，不能證明死亡先後，推定同時死亡。

★99年不動產經紀人考題（申）：甲男、乙女是夫妻，育有子女丙、丁，並共同收養戊為養女。戊與己男結婚，婚後生有子女A、B。某日，甲、乙、戊同車旅行，發生車禍，3人同時死亡。請問：

（一）甲留有遺產600萬元，應由何人繼承？其應繼分如何？

（二）設丙曾向庚借款300萬元，因恐繼承甲之遺產後，庚來查封，而拋棄繼承。庚可

否以丙拋棄繼承之行為損害其債權為由，訴請法院撤銷之？理由何在？

★88年不動產經紀人考題：二人同時遇難不能證明其死亡之先後時，如何認定其死亡之時間先後？

推定同時死亡

【4次】第 12 條、第 13 條，二十歲成年並有完全行為能力，未滿七歲無行為能力，七歲以上有限制行為能力，未成年結婚有完全行為能力。

★101年不動產經紀人考題：甲十八歲，已婚，下列敘述何者最正確？

甲得獨立為有效之單獨行為

★97(2)年不動產經紀人考題： 下列何者為限制行為能力人？

18 歲之人

★97年不動產經紀人考題：未成年人已結婚，為：

完全行為能力

★89年特不動產經紀人考題：外國人依其本國法無行為能力，而依中華民國法律有行為能力者，就其在中華民國之法律行為效力如何？

視為有行為能力(涉外民事法律適用法第10條參照，外國人依其本國法無行為能力或僅有限制行為能力，而依中華民國法律有行為能力者，就其在中華民國之法律行為，視為有行為能力。)

第 14 條， 精神障礙或心智缺陷導致不能為意思表示，作監護宣告。

監護聲請未達不能為意思表示程度，得為輔助宣告。

第 15 條，受監護宣告之人無行為能力。

第 15-1 條，精神障礙或心智缺陷致為意思表示能力顯有不足，作輔助宣告。

【1次】第 15-2 條，受輔助宣告之人為特定行為應經輔助人同意。但純獲法律上利益，或依年齡及身分、日常生活所必需者不在此限。

★99年不動產經紀人考題：有一年約70歲之老翁甲，因已有初期失智之現象，其子乙乃向法院聲請對其為輔助宣告，並以乙為其輔助人。則下列敘述何者錯誤？

（A）甲在路上行走時，被超速行駛的機車駕駛丙撞傷，甲如欲與丙和解，應得乙之同意

（B）甲擅自移轉其所有房屋一棟之所有權給女兒丁，其法律效果為效力未定

（C）甲平常喜歡與老友上餐館小酌一番，受輔助宣告之後仍然可以自由為之

（D）甲為無行為能力人，答(D)

【1次】第16條、第17條，權利能力、行為能力、自由不得拋棄。

★90年特不動產經紀人考題：下列陳述何者錯誤?

（A）權利能力不得拋棄 （B）行為能力不得拋棄 （C）自由不得拋棄 （D）物權不得拋棄，答(D)

【2次】第 18 條，人格權受侵害可以請求除去侵害；有受侵害之虞可以請求防止，還可以請求損害賠償或慰撫金。

★92年特不動產經紀人考題：權利依標的區分，可分為財產權與非財產權，請問下列何者不是財產權？

（A）著作權

（B）抵押權

（C）人格權

（D）租賃權　答（C）

★91年不動產經紀人考題(申)：何謂人格權？我國民法關於人格權有何保護之規定？

第 19 條，姓名權受侵害可以請求除去侵害，還可以請求損害賠償。

第20條、第23條，依一定事實，以久住的意思住於一定地域，即為設定住所於該地；因特定行為選定居所，關於其行為視為住所。

【1次】第 25 條，法人非依法律規定，不得成立。

★88年特不動產經紀人考題：下列何者並非為法人成立之共同要件？

（A）須為公益 （B）須經設立 （C）須依據法律 （D）須經登記 答(A)

【1次】第 26 條，法人有享受權利負擔義務之能力，但不包括專屬自然人之權利義務。

★100年不動產經紀人考題：關於法人依其性質，不得享有下列何種權利？

（A）姓名權 （B）自由權 （C）專利權 （D）名譽權 答(B)

【4次】第 27 條，法人應設董事，法人事務執行取決全體董事過半數同意。

董事對外代表法人，董事有數人，各董事均得代表法人。

法人得設監察人，監察人有數人，各監察人均得單獨行使監察權。

★101年不動產經紀人考題：下列有關法人之敘述，何者錯誤？

（A）社團法人應設章程 （B）以遺囑捐助設立財團法人者，不以訂立捐助章程為必要（C）應設董事 （D）應設監察人 答（D）

★101年不動產經紀人考題：甲為幫助清寒家庭學生求學，捐助三千萬元成立A教育基金會，經主管機關許可後，登記為法人，下列敘述何者最正確？

A教育基金會應設董事

★100年不動產經紀人考題：關於財團法人之敘述，下列何者正確？

董事有數人者，除章程另有規定外，各董事均得代表法人

★97(2)年不動產經紀人考題： 下列何者就法人一切事務對外代表法人？

董事

第 28 條，法人對於董事因為執行職務造成他人的損害，負連帶賠償責任。

第 30 條，法人非經登記不得成立。

★88年特不動產經紀人考題：下列何者並非為法人成立之共同要件？

（A）須為公益 （B）須經設立 （C）須依據法律 （D）須經登記 答(A)

【1次】第 31 條，法人登記後，有應登記事項而不登記，或已登記事項有變更而不為變更登記，不得對抗第三人。

★97(2)年不動產經紀人考題： 法人登記後，有應登記之事項而不登記，或已登記之事項，有變更而不為變更之登記者，其未登記之事項效力為何？

不得以其事項對抗第三人

第 44 條，公益為目的的法人解散，賸餘財產不能歸屬於自然人或營利團體，最終可以歸屬法人住所所在地之地方自治團體。

【1次】第 45 條，營利為目的社團，取得法人資格依特別法規定。

★92年特不動產經紀人考題： 營利社團法人的設立採何種立法政策？

準則主義

第 46 條，公益為目的社團，登記前應得主管機關許可。

【2次】第 47 條 設立社團應訂定章程。

★101年不動產經紀人考題：下列有關法人之敘述，何者錯誤？

（A）社團法人應設章程 （B）以遺囑捐助設立財團法人者，不以訂立捐助章程為必要（C）應設董事 （D）應設監察人 答（D）

★89年不動產經紀人考題：下列何者無須作成書面？

（A）法人之章程 （B）不動產之借貸契約 （C）人事保證契約 （D）兩願離婚，答(B)

【1次】第 48 條，社團設立時應登記。

★88年特不動產經紀人考題：下列何者並非為法人成立之共同要件？

（A）須為公益 （B）須經設立 （C）須依據法律 （D）須經登記 答(A)

【1次】第 50 條 社團以總會為最高機關。

★97年不動產經紀人考題：社團最高意思決定機關為：

社員總會

【1次】第 56 條，總會召集程序或決議方法違反法令或章程，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷決議。

總會決議內容違反法令或章程，無效。

★99年不動產經紀人考題： 法人社員總會決議之內容違反法令或章程者，其決議之效力：

無效

【1次】第 57 條，社團得以全體社員三分二以上可決解散。

★90年特不動產經紀人考題：社團之解散，應經全體社員：

三分之二以上之可決

【1次】第 59 條，財團登記前應得主管機關許可。

★97年不動產經紀人考題：財團法人長庚紀念醫院之法律性質為何？

非營利性法人

【2次】第 60 條，設立財團應訂立捐助章程，但以遺囑捐助不在此限。

★101年不動產經紀人考題：下列有關法人之敘述，何者錯誤？

（A）社團法人應設章程 （B）以遺囑捐助設立財團法人者，不以訂立捐助章程為必要（C）應設董事 （D）應設監察人 答（D）

★89年不動產經紀人考題：下列何者無須作成書面？

（A）法人之章程 （B）不動產之借貸契約 （C）人事保證契約 （D）兩願離婚，答(B)

【1次】第 61 條 財團設立時應登記。

★88年特不動產經紀人考題：下列何者並非為法人成立之共同要件？

（A）須為公益 （B）須經設立 （C）須依據法律 （D）須經登記 答(A)

蔡志雄律師，101年不動產經紀人考試榜眼，我是612，612就是lawyer

不動產經紀人考試請找612lawyer，612lawyer蔡志雄律師不動產經紀人考試榜眼心得筆記獨家曝光http://612lawyer.blogspot.tw/

蔡志雄律師不動產經紀人榜眼心得筆記獨家曝光粉絲團http://www.facebook.com/iam612