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2012年5月31日 星期四

612-lawyer,一個律師的投資告白:好房子、好鄰居、好房客、好房東


想要安穩收租當房東,你也可以這樣做:

一、找好房子
所謂的好房子我認為就是地點好,大小剛好,還要有陽台。
(一)地點:
人家常說買房子有三大重點,locationlocationlocation,這是最重要的,選擇的方法就是,站在捷運站出口,眼睛看得到的建案最好。距離捷運站越近的房子,越受房客歡迎,可以提高租金,也更容易租出去,減少閒置期。
大小:房子坪數大當然比較舒適,但相對買進成本也比較高,租金開價也會較高,但也不能為了節省成本買太小,住了會有壓迫感不舒服,所以要不大不小剛剛好。以我實際的經驗,曾經遇過一個房客來看房子,他說是住同一棟的,但是太小,想換大一點的,他很喜歡我的房子,我的房子十一坪多,房客原先住的八坪多,於是我知道,八坪多的房子太小,小到讓房客想要搬出去,十一坪多的房子是房客覺得可以接受舒適的坪數。
(三)陽台:房客每天會換洗衣物,所以總要有個地方擺洗衣機、晾衣服,雖然現在很多可以在室內安裝洗脫烘的洗衣機,但我認為房子有陽台採光會比較良好,也有穿透性,才不會覺得生活在密閉的空間。

二、找好鄰居
    有一種大樓全部是套房,這樣的產品,通常戶數比較多,出入也會比較複雜;另一種類型的套房,則是錯落在大坪數為主的社區內,這也是我最喜歡的產品。你想想看,雖然你買的是低總價的套房,但隔壁可都是大坪數高總價的房子,這代表什麼?代表這個社區大多數人的經濟能力都很好,比較不會有欠繳管理費的問題,而且一定會更用心維護社區,畢竟那麼貴的房子在這裡啊,對不對!而且,你只是套房,所以按坪數繳的管理費也比較少,卻可以使用相同的公共空間,你說棒不棒。

三、找好房客
(一)廣告來源不同,房客就不同:
我曾經站在公所設立之布告欄前面觀察來看租屋廣告的客層,通常是一個年輕人或一對男女朋友,背個包包,拿著紙筆猛抄,有的就直接當場打電話聯絡是否可以直接去看房子,感覺上好像是剛從中南部上來,要趕快找個落腳的地方。
通常我不會將租屋廣告貼在公所設立之布告欄,而是選擇在網路刊登租屋廣告,房客看得到我在網路刊登的廣告,代表他至少有電腦及網路可以使用,不管是使用家裡或公司的電腦,感覺上經濟能力會比較穩定。

(二)房屋類型不同,房客也不同:
經濟能力好的房客比較不會欠租金,從你買房子就決定了,通常套房的租金比較高,雅房的租金比較低,所以租套房的經濟能力會比較好,租雅房的經濟能力會差一點,而且套房只有一戶,出入單純,雅房會共用一些區域,會顯得比較複雜,經濟能力好的人應該會選擇多花一點錢住套房,所以我只買套房出租。

四、當好房東
    人家說出租的房子是一個啞巴兒子,會像兒子一樣的養你,但其實不是房子養你,而是房客養你。房東既然收了租金,該履行的責任就要負責,房客說哪裡壞了,房東就要趕快去修理,不要只是急著收租金,修繕房屋老是慢吞吞的,這樣可就不是一位好房東。記住,要像疼兒子一樣的愛你的房客!


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612-lawyer,一個律師的投資告白之生涯隨筆廿五 我是烏鴉嘴


有人被別人欠錢不還
你知道他很痛苦
你該給他希望,跟他說
放心!法律會替你主持公道的
還是該讓他知道
縱使告贏,也有可能拿不到錢
讓他心裡再下一層地獄

我會選擇後者
因為我認為律師要當烏鴉
不能報喜不報憂
就好像有人拿著已經開獎的彩卷不對獎
因為他要一個希望
但律師要鼓勵當事人拿出來對
當然有很大的機會沒中獎

希望是幻滅的開始
而幻滅才是成長的開始
我鼓勵律師要當烏鴉,但你千萬要仔細觀察
當事人手邊有沒有隨手可以拿來K你的物品
小心變成一隻受傷的烏鴉

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2012年5月30日 星期三

612-lawyer,一個律師的投資告白之生涯隨筆廿四 多一點少一點


我最常努力的一件事就是增肥
而我太太偶爾一時興起會想要減肥
尤其是聽到人家說妳最近這樣比較好看的時候
我們用同一個體重計
我希望指針的刻度多一點多一點
我太太希望指針的刻度少一點少一點

我太太跟我說
你要增肥
自己偷偷吃不要讓我看到
恍惚中我聽成
自己『偷吃』不要被我看到

天啊,我真的沒有
(趕快擦擦嘴巴)





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2012年5月29日 星期二

蔡志雄律師的投資告白:輕鬆當房東,你可以靠網路完成十件事


想要買房出租當房東,你可以運用網路輕鬆完成好多事情:

一、探詢出租熱門程度:
    如果你想當房東,我建議你選擇自己熟悉的區域,而且要勤做功課,在買房之前,就必須先瞭解這個區域出租之各項條件,包括:待承租房屋數量、租金價格、由公開至成功出租之期間。你絕對不能等買好房子再來瞭解,等發現沒人租就慘了。

我會到只要200元,其他通通免那個網站,連幾日成交都會公布,如果你要選擇的區域附近都在極短天數內成交,代表這裡很熱門,你可以考慮買在這裡;反之,如果附近成交天數都很長,甚至於放很久也沒人租,那這個區域你就要避開了。

二、探尋房價:
    各大房仲網站均會把物件內容刊登出來,有些還會公開成交價格,你可以逐筆檢視建物名稱、地點、坪數、價格,有時候你還可以發現同一筆建物在不同網站竟然出現二種,甚至三種價格在賣,你可以把一些顯然不合行情之物件剔除,藉此得知該區域房屋成交之約略成交行情及價位。

三、找房子:
    利用房仲網站可以探尋行情,當然也有可能找到符合你需求的房子。但有時候仲介剛接案,知道這是符合我需求的物件就會通知我去看,喜歡就買了,這筆物件根本就不會刊登上網路。

通常我找到喜歡的房子,我會馬上用Google地圖去看看周邊環境,用滑鼠代替雙腳在附件繞一繞,看看有無電塔、回收場等嫌惡設施、騎樓有無被占用擋住、人行道是否寬敞、週邊都開哪些店家、有無便利商店、超市等。

四、參考如何布置房屋:
接續第一點說的,網站連幾日成交都會公布,你可以找出在極短天數內成交之成功案例,你應該可以發現都有一些特色,有鋪床單、簡易布置、燈光明亮,你當然要參考、仿效,同樣拍出美美的照片放上網路,才能一樣在極短天數內成交。

五、刊登租屋廣告:
    當然我也會選擇在網路刊登租屋廣告,而不是去公所設立之布告欄張貼書面廣告。因為網路瀏覽人數較多,而且可以放多張彩色照片並附註詳細文字說明,讓房客尚未至現場看房即已充分瞭解房屋各項情況,縮短看屋時間,並增加房客租屋機率,此絕非布告欄僅A4大小之廣告可以取代。

六、瞭解競爭對手:
在買房之前,你應該已經照第一點說的,先瞭解這個區域出租之各項條件了,那出租的時候你還要瞭解什麼?你應該要瞭解同棟有哪些物件正在出租?別人的房子長怎樣?租金多少?你的房子相比之下有沒有優勢?瞭解這些資訊,你就可以做出策略增加房屋出租的機率。舉例來說,如果我發現同棟有跟我房子各方面幾乎都差不多的物件也要出租,也許我可以多放台微波爐,增加房客選擇的機會。

七、下載租約:
擬定契約是我當律師的專業,一般人也可以從網路下載租約例稿,當然如同我在『遇到房客欠租怎麼辦』這篇文章所寫的,租約最好要辦理公證。

八、購買家電用品:
出租房屋內部所需的各項大型家電用品,包括冷氣、洗衣機、冰箱、電視等,我幾乎都在網路上購買,可以透過網路比價,刷卡付費,還可以約定送貨時間,幫你安裝到好,很方便,有時候還可以碰巧遇到網路特價的商品,省下一些經費。

更方便的是,房客告訴我哪樣電器用品壞了,我會去看一趟,如果確定無法維修,我就回來透過網路比價、選購,確定送貨時間後告訴房客,之後就交由網路商家送貨、安裝,節省我管理房屋之時間。

九、買傢俱:
套房內部的傢俱並不多,主要是床、沙發等,這麼一點東西還要大老遠跑去逛好多家傢俱行,看得眼花撩亂,有時候我就在網路上選購比較方便。

但是我發現網路買沙發,送來的材質以及坐的舒適度會有比較大的差異,也許就要像買鞋一樣,現場試穿比較準吧。

十、買特殊物件:
我買的套房幾乎都是中古屋,很多東西是前屋主留下的,像有次房客告訴我冷氣的遙控器壞掉了,冷氣是好的,但是我去店面都找不到適用的遙控器,連原廠都說這個機型是日本原裝進口的,又是舊機型,所以遙控器沒有了,後來我也是在網路商店才買到。

還有一次,房客跟我說馬桶蓋裂了,偏偏又是特殊規格,去了一趟大賣場也找不到,最後也是在網路商店買到的。

    善用網路,當房東也可以方便又省時。

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2012年5月28日 星期一

612-lawyer,一個律師的投資告白之生涯隨筆廿二 把時間留給自己


很多人對律師的印象就是
一邊講話一邊看著時鐘
結束了就按時間收費
其實說穿了
律師就是一個出賣時間的行業
也就是拿自己的時間去換錢
剛開業時怕自己的業務量不夠
做久了卻又分身乏術
因為幾乎時間都賣給客戶了

把時間都賣給客戶
沒有時間留給家人、小孩
也沒有時間,留給自己

律師是我的頭銜
我希望自由才是我的職業
(這樣律師才是真正的自由業)
新加坡電影「小孩不笨」裡的男孩
辛苦存錢只想跟爸爸買一個鐘頭的時間
去學校看自己的演出

你今天留了多少時間給自己?
還是像陳昇唱的,把悲傷留給自己

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2012年5月26日 星期六

612-lawyer,一個律師的投資告白之生涯隨筆 我上電台談理財,歡迎收聽


你沒看錯,我上電台講的不是法律,而是理財喔

星期四去環宇廣播電台錄『趙靖宇時間』
預定播出的時間為528日星期一上午七點至八點
頻率為FM96.7(新竹、桃園地區),也可以線上收聽

這幾年陸陸續續投資套房出租
對於投資一直熱情不減
熱情到你想走開我會把你按在椅子上繼續聽我講的程度
如果對於不動產投資有興趣的人
我當然願意跟你分享豐富的經驗
就照律師半價收費好了




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2012年5月25日 星期五

612-lawyer,一個律師的投資告白:遇到房客欠租怎麼辦


關於這個問題,依據民法第440條的規定,承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約(第一項)。
租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約(第二項)。

也就是說,遇到房客不付租金,你不能馬上終止租約,你必須先用存證信函通知房客,要房客在函到幾日內(例如五天、七天)支付租金,房客還不付你才可以把租約終止,要求房客返還房屋;而且前提是房客欠的租金累計已經達到二個月才能這麼做,如果有收押租金的,還要把押租金先扣掉。

那是不是說房客欠租已經用存證信函通知了,累計也已經超過二個月了,房客還不搬,就可以直接進房客的房子把房客趕走?


『錯』!!!關於終止租約及返還房屋必須透過訴訟的程序,打贏官司之後再聲請強制執行。而且關於打官司的部份,有可能你一審勝訴了,房客就繳一點點上訴費繼續上訴拖延訴訟,在你官司確定之前,房客就是不給錢要住免費的,等於房客花個幾千元的上訴費,如果官司多拖個半年,就省去半年的租金囉。

要是你不透過訴訟,直接進房客的房子把物品清空,那我必須告訴你可能會構成侵入住居及妨害自由,不可不慎。

看到這裡,應該很多人一個頭二個大了,原來房子租給人家這麼麻煩啊。其實房東有一個方式可以運用,那就是簽訂租約時要公證,並且註明租約到期房客返還房屋為逕行強制執行之事項。過去公證一定要到法院公證處辦理,現在你也可以到民間公證人的事務所辦理,效力跟法院都是一樣的。

也許你可以這樣做,第一次跟房客簽約只簽六個月,並且照上面說的去公證,你會先收一個月租金跟兩個月押金對不對?假設後來房客就不繳租金了,那你就等到六個月租約到期,直接拿公證的租約到民事執行處請求執行,要求房客返還房屋,那你就可以不用打官司,也可以避免房客藉由拖延訴訟一直住免費的情況,而你最終的損失大約就控制在三個月的租金。

你一定覺得公證很麻煩,但我當律師看到很多人一直等到房客不繳租金又不搬走,面對遙遙無期之訴訟,或者逕行進入房屋遭檢察官起訴侵入住居或妨害自由,才後悔當初沒有去公證,你也要這樣嗎?
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612-lawyer,一個律師的投資告白之生涯隨筆二十 虎牌保溫杯跟紙杯


今天運動場快走結束
按例拿著我的虎牌保溫杯去裝溫開水
這個保溫杯是上次聽說其他品牌的含有塑化劑
花了好多錢去百貨公司買的
一邊喝水
讓我想起大學時代的往事

那時候常常一群同學在星期六相約
一路談天說笑爬山走到樟山寺
樟山寺有準備二大桶的茶水
還有一大堆的不鏽鋼茶壺
你只要到旁邊的小商店買一個一塊錢的紙杯
就可以坐下來喝茶聊天

現在用的是超貴的虎牌保溫杯
但我好想換回一個一塊錢的紙杯

讀研究所的時候瘋狂愛上『未央歌』這本書
常常在宿舍裡一窩看上就是大半天
忘了吃飯
也忘了那時候自己就是生活在未央歌裡
現在用虎牌保溫杯喝水的這一刻我懂了

『未央』是還沒有結束的意思
『未央歌』就是一首還沒有結束的歌
等等,我聽到藺燕梅叫我該去倒垃圾了
小童今天就先寫到這裡了

文章剖析:作者用輕鬆的筆觸,以紙杯代表青春,虎牌保溫杯代表中年小有財富,感嘆青春一去不復返,卻又提醒讀者莫忘人生正在繼續,應該把握當下,珍惜人生。重點在於文末,原來未央歌還沒結束,是因為要去倒垃圾,真是一個不可多得之文學佳作。

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2012年5月24日 星期四

612-lawyer,一個律師的投資告白:買房出租要選中古屋或預售屋


我在「今日國產車,明日大富翁」這篇文章裡提過,現在開的車還是十幾年前跟同學買的二手車,只花了二十五萬,其實大家不要太排斥中古的東西,只要品質不錯,好用又便宜,真的是經濟又實惠。

同樣的,以買房出租來說,我也會選擇中古屋,而不是預售屋:

一、中古屋看得見、摸得到,不像預售屋只是樣品,你可能要擔心交屋以後室內大小、格局、實際位置及屋況是否有差異。

二、中古屋屋況好的可以立即出租,立即收益,縱使需要做一些簡易修繕,大約一、二個月即可完成,不用苦苦等待預售屋要好幾年才能交屋。

三、中古屋通常鐵門、鐵窗都安裝好了,賣給你總不會把鐵門、鐵窗帶走吧,所以你可以省去預售屋將來還要自行安裝之高額費用。

四、現在賣中古屋的大部份連同傢俱、床組、沙發、冷氣都會留下來,你買來剛好給房客使用,這部份也不用另行購買,又省了一筆花費。

五、預售屋沒有天然瓦斯管線,光安裝就要五萬以上,買中古屋沒有這筆費用。

六、有些預售屋號稱三米六,含糊標榜樓中樓,等交屋才發現不做夾層空間不足,做了夾層因為高度不足卻得像哈比人一樣生活,那就糟了。

我買中古屋,簡單布置或做一些簡易修繕即可出租獲益,幾乎開銷的就是買房的總價,成本也好抓;但如果買的是預售屋,得花好幾年的等待,交屋後要大肆裝潢,安裝鐵門、鐵窗、冷氣、天然瓦斯管線,還要買傢俱、床組、沙發,以我當律師的經歷,我還要告訴你裝潢的部份設計師經常會追加費用,這樣實在很難控制成本,也太花錢囉。

如果你打算買預售屋來出租,看看我上面寫的,再想一想吧。

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612-lawyer,一個律師的投資告白之生涯隨筆十七 原來,另一個媳婦也不煮飯


某天在家事法庭
對造傳二媳婦來作證
她跟法官說,大嫂都不煮飯
所以公公、婆婆『每天』都只能吃外面
講完換律師問證人
你確定公公、婆婆『每天』都吃外面嗎?
證人說對
(法官還要律師不要問重覆的問題,往下看你就知道這是重點)
律師又問,那公公、婆婆『每天』都吃外面,吃什麼?
證人說公公、婆婆『每天』都吃便當啊
律師說你證稱大嫂都不煮飯,那你有沒有煮,如果有,為什麼公公、婆婆『每天』都吃便當?
證人說,其實公公、婆婆也不是『每天』都吃便當
律師說可是你剛剛明明就是說公公、婆婆『每天』都吃外面,要不要來聽聽剛剛的錄音啊?


證人才說,因為她在上班,下班回來很晚,沒時間煮
律師問,那妳大嫂是不是有在上班?
證人說有
律師再問,為什麼你上班不用煮飯,你大嫂也在上班就要煮飯?

證人說,因為她是大嫂啊

原來,另一個媳婦自己也不煮飯!

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