612-lawyer，一個律師的投資告白之生涯隨筆卅七 我真的沒有外遇，是買春啦

真的不知道當事人在法庭爭的是什麼

有個先生外遇不斷三妻四妾

太太堅持說最近還多了一個

沒證據的就別說了吧

不，非說不可

先生回答也妙

報告法官，這個是買春，不是外遇，買春跟外遇明明就不一樣

算你聰明還知道買春跟外遇不一樣

但你也不想想

已經三妻四妾了

還來個買春

你看法官還不修理你

既然外遇又買春

那好歹贍養費算一算吧

不，不，最近身體不好，收入減少

等等，三妻四妾還能買春

年輕律師如我者也做不到

這哪叫身體不好

（當然也不是說身體好就可以買春，叔叔是練過的，各位不要學）

清官難斷家務事

家家有本難念的經

法庭上當事人容不下對方講錯任何事

但澄清說是買春不是外遇

就好像免了個傷害罪卻換回一個殺人罪

律師很辛苦在前線作戰

感覺你自己是來亂的

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廣播錄音檔,歡迎線上收聽

上次去廣播講理財,因為太早很多人沒聽到,電台把錄音檔放在網路上,歡迎大家線上收聽.不景氣的年代,做些投資也不錯.

http://www.uni967.com/newweb/index.php?menu=2&page=2_1&ID=1844#

612-lawyer，一個律師的投資告白之生涯隨筆卅六 我要告死你

中午去律師公會參加午間小品

所謂午間小品就是邊聽課程邊吃便當

今天是由李島鳳心理諮商師講『美好親密關係的建立』

當初看到這個主題就很有興趣

不要以為律師只想讓當事人離婚喔

我就想去聽聽看有沒有什麼技巧可以幫助當事人挽回婚姻

如果個案情況有機會的話

講師提到

有人吵了十幾年沒離婚

有人吵了十幾年卻離婚了

我心裡在想

差別會不會是

認識律師所以離婚了

沒認識律師的還在找所以還沒離婚

我問講師

有沒有什麼原則或標準可以判斷

這樁婚姻沒救了

而那樁婚姻還有希望

講師說就是底限

有人的底線是暴力

有人的底線是外遇

通常暴力的底線會遵守

外遇的底線會猶豫

但要看個案沒有原則

講師最後分享了Virginia Satir的一首詩

我想要愛你而不想羈絆你

欣賞你而不評斷你

參與你而不侵犯你

邀請你而不強求你

離開你亦不覺歉疚

規勸你而非責備你

並且幫助你而非侮辱你

如果

我也能從你那裡獲得相同的對待

那麼我們就可以真誠地相會且豐潤彼此

我懂了

難怪找我的當事人最後都離婚了

因為她（他）只會跟對方說

我要『告死』你（妳）

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612-lawyer，一個律師的投資告白之生涯隨筆卅五 寧靜颱風夜

啤酒‧電影‧寧靜

啤酒請見照片我就不多作介紹

電影叫作『愛妳衝昏頭』

描述一對年齡差異很大的戀人

幾經波折

最終還是共結連理

撇開專業婚姻律師之固有成見

這是一部好看的電影

電影看完

窗外一片寧靜

好多地方都已經宣布明天正常上班上課

台灣一切都好

真好

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612-lawyer，一個律師的投資告白之生涯隨筆卅四 雨中漫步

今天早上起來

看著天空布滿烏雲

心裡面想

那我還要去運動場快走嗎

我現在去

也許會碰上下雨

但不去今天的運動就泡湯了

運動才是我的目的

而下雨是我必需要冒的風險

管他的

還是去吧

大不了淋場大雨

其實律師的工作也是這樣

建議當事人凡事抱最壞的打算，盡量降低損害

還是要一路往前衝

總不能告訴當事人為了避開風險，而乾脆放棄最終的目吧

說到淋雨

在午夜巴黎這部電影裡

男主角就很想找未婚妻陪他一起在下雨的巴黎街頭不撐傘漫步

他說這樣的巴黎特別美

我深受感動，跟身旁的太太說

ㄟ，哪天我們也去淋雨散步

我太太說如果是巴黎就去，板橋就免了

啊你不是最怕禿頭還去淋雨

嗯，沒錯，禿頭對我而言，是僅次於死亡的恐懼

附帶一提，我已經洗了十幾年的落健，效果不錯，大家可以試試

問我為什麼落健洗了十幾年現在才說啊

那難道我學過如來神掌，也要告訴你嗎？

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612-lawyer，一個律師的投資告白之生涯隨筆卅三 難忘612雨災

一場大雨

發生在2012年6月12日

板橋許多平常不淹水的地方也淹水了

新聞媒體紛紛出現612暴雨、612雨災的字眼

律師的英文是lawyer

lawyer的諧音就是612

所以新聞提到612這三個數字讓我特別注意

這幾年生態環境有很大的轉變

不是颱風的一場豪雨造成水淹都市

災難不再是遠在深山的新聞畫面

而是如同流水漫延在你我的周圍

612大水已經退去

但愛護環境，維護生態，要從日常生活做起

而不是只有災難時祈求天佑台灣而已

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612-lawyer，一個律師的投資告白：房客無縫接軌，一年收租13個月

房屋出租有空檔應該是房東最不想發生的事情，最常見的租約是一年一簽，通常房客也會住到租期屆滿，但有時候房客或許因為工作、結婚因素，必須提早解約，我也遇過男女朋友一起合租，後來分手了，所以提早解約，我想，是怕觸景傷情吧。

沒有房東希望房客提早解約，重要的是去瞭解房客解約的原因，如果是因為房屋有瑕疵，那房東就要注意改善造成房客提早解約的因素；如果房客是因為像上面我說的私人因素想要提早解約，我建議的方式是一開始就應該在租賃契約裡面註明不管是房東或房客提早解約，都要賠償對方一個月租金。

不管是上一個房客提早解約或是租約到期想要搬走，房東可以在房客打算搬走的前一個禮拜上網路登租屋廣告，看到租屋廣告有興趣而來聯繫的人，房東可以安排房客搬走的隔天帶看房子，我經常在當天就把房子租出去了，這就是我說的『房客無縫接軌』。

我不會在房客還沒搬走之前就帶人去看房子，這是對前房客最起碼的尊重，而且房客可能正在搬家，一片凌亂，也會讓來看房子的未來房客印象不好。未來房客也許還會想，那以後我要搬走之前，房東是不是也會帶人來看房子，這些都會減分，要避免啦。

如果房客因為工作、結婚因素而提早解約，必須賠償房東一個月租金，而房東又順利在房客搬走的隔天順利把房子租出去，做好『房客無縫接軌』，這樣一年不就收租13個月了嗎？

不過，我剛說過了，沒有房東會希望房客提早解約，這是不得已的。我曾經有個房客租了六年，後來要嫁人所以提早解約，我跟她說，賠償一個月租金是契約規定的，所以我先收著，看我多久找到房客，我只扣下空窗期間的租金，剩下的再還妳，後來隔天就租出去了，我就把一個月的租金賠償通通還給房客。

「十年修得同船渡，百年修得共枕眠」，房客跟房東之間，應該也有相當的緣份，都租了六年的房子，少收一個月的租金也不為過。後來這個房客的妹妹要北上工作，還打電話問我有沒有空房子，雖然當時沒有房子可以租給她妹妹，但搬走的房客還打電話來問有沒有房子租，應該代表我是個還不錯的房東吧。

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真心希望大家都賺大錢少走一些冤枉路

612-lawyer，一個律師的投資告白：出租台北市，去住中南部

不知道大家發現了沒有，在大台北地區搭乘捷運的人越來越多，尤其是上下班的時間，簡直就是滿到爆，以前車廂裡面是人多到手不用扶，現在更誇張，人多到根本上不去。而且最近天氣炎熱，捷運車廂裡面人又多，空氣裡還會不時瀰漫濃濃的汗臭味，感覺實在不是個舒適進步的城市。

以後大概有人上班遲到要打電話跟老闆請假，因為光在捷運車站裡面走路就『塞車』了。

台北房價這麼高，而且花那麼多的錢買的房子扣掉公設，卻小到連沙發都要刻意變成迷你的size，1＋1房號稱2房，還有只能當哈比人的夾層小套房，如果不是因為工作因素，我很懷疑有多少人願意忍受這樣的生活環境。

想像中理想的生活環境應該是獨棟建築，前有大庭院，可以種些花花草草，讓小孩跟狗在庭院裡盡情奔跑，但這在大台北可能嗎？以前有人說，存那些錢大概只能買一間廁所，現在應該已經變成只能買廁所的一根柱子吧。

中南部的環境就好多了，我搭過高雄的捷運，車廂上只有稀疏的乘客，感覺非常悠閒；台中的街道整齊明亮；台南則有濃烈古色古香的文化氣息，重點是都不會像台北那麼擁擠，房子也都以大坪數為主，我覺得這比較是個合宜居住的環境。

問題是，台北的房子有人租，就是因為人很多，擠到爆；中南部環境比較不擁擠，但租屋人口也相形減少，我既想居住在一個舒適的環境，房子還要有人租，那該怎麼辦呢？

於是我在想，哪天退休了，台北的房子就繼續出租，我要去住中南部，花小錢住大坪數。你會想去了中南部要怎麼管理北部出租的房子對不對？關於這個，我寫過『輕鬆當房東，你可以靠網路完成十件事』，而且房子租給房客通常一簽約就是一年，房客每個月把租金匯到戶頭裏，除非特殊情況，過程中也沒那麼多事情需要處理，一年回來個幾次把事情搞定，換個全年舒適的環境也是值得啊。

出租台北市，繼續收租，去住中南部，換個比較舒適的環境，你認為呢？

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真心希望大家都賺大錢少走一些冤枉路

612-lawyer，一個律師的投資告白之生涯隨筆之卅一 淡定哥笑了

某日在某法院刑事庭

同案的其他被告跟法官說

之前筆錄會這樣說

是警察逼的

法官看了看卷說

你在警察局有律師全程陪同應訊

警察怎麼逼你啊

被告說

律師當時坐在旁邊，但是

『大部分時間都在睡覺』

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612-lawyer，一個律師的投資告白之生涯隨筆之廿九 畢業典禮跟婚禮

你看過國外的的校園電影嗎？

畢業典禮都是很重要的橋段

注意到了嗎

通常是四個大人去參加子女的畢業典禮

因為夫妻離婚了

都各自婚嫁

所以四個人一起去參加子女的畢業典禮

那台灣呢

就有這麼一個案子

爸爸早年外遇離家

媽媽好不容易把子女拉拔長大

要結婚的時候這位媽媽說

如果讓你爸爸來參加婚禮

我就不去

國外是四個父母的畢業典禮，台灣卻註定是一個父母的婚禮

  

                         能不能愛你無著，祝你幸福，這樣不好嗎

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612-lawyer，一個律師的投資告白之生涯隨筆之三十 春嬌與志明

我在生涯隨筆之三說過

幫已經決定離婚的當事人進行訴訟是律師的工作，

但我無法幫當事人決定是否要離婚，

我私下會想，

做決定有那麼困難嗎？

不就兩條路

一條維持現狀，繼續痛苦下去

一條就離婚，重新開始

你發現了嗎？

人有得選擇反而猶豫不決

沒得選擇的人才會勇敢向前衝

我還明白

很多太太其實想要的是第三條路

期待先生最終還會愛她

也許你會說，像春嬌與志明續集那樣

志明最後不就選擇跟春嬌在一起

要我說啊，等下輩子吧

人生可不是在拍電影

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612-lawyer，一個律師的投資告白：如果房價真的下跌，你敢買嗎？

這一陣子房價非常熱門，很多談話性節目都在談房價。

我有聽到一個說法，因為出生率下降，造成老年人越來越多，青壯年越來越少，民國105年台灣人口紅利即將消失，居住需求減少將造成房價下跌，甚至還會下跌七成。

決定任何東西的價格都是供給跟需求的關係，如果需求降低了，依然相同的供給當然會造成價格下降，這是個合理的說法。

可是現在大家不是都苦於房價太高，如果房價真的下跌了，那不是正好，但是，房價下跌的時候大家敢買嗎？從股票操作來說，很多人也都說要等低點，但低點真的來了的時候，卻害怕還有更低點而不敢進場，然後就眼睜睜的看股票一路往北，這在股票就叫作『嘎空手』。

要賺房屋價差的人，會比較在乎房價的漲跌，買房出租收租金的人，希望以較低的成本買進房屋，投資報酬率反而比較高；就好像股市有人是賺價差，希望股票一直漲，但是長期投資收股息的人卻是希望以較低的成本買進股票一般。

除非你不買房子，不然你應該設定你買進的價位區間，持續等待，當房價下跌的時候就是你的機會，一但達到你設定的價位區間，記得下手『賣鴿蛋』，不然被『嘎空手』時候，可是會捶胸頓足喔。

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612-lawyer，一個律師的投資告白：買到有瑕疵的房子怎麼辦

先說重點，一定要先寄存證信函再說。

買房子的人最常遇到的問題應該是漏水吧，這就算是房子的瑕疵，依民法第 356條之規定，買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。

買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。

不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。

也就是說，你發現買到漏水的房子要馬上通知賣方，如果拖延，就算是你承認買到的房子，那你就沒有辦法主張瑕疵擔保請求權。ㄧ般人想說通知那就打電話或口頭跟前屋主說好了，那可不行，萬一前屋主否認你有告知，你又提不出證據，那會變成你怠於通知，沒有辦法主張瑕疵擔保請求權。

所以你一定要在發現的第一時間寫存證信函，把房屋漏水或其他問題通通寫清楚寄給賣方，存證信函就是最好的證據。

除了漏水，我當律師還有遇過買到房屋傾斜的案例，其實房屋多少都會傾斜，在一定的程度內是正常的，傾斜較嚴重的就必須補強，甚至有倒塌可能而無法補強的，通常法院會請專業單位作鑑定，需要補強的就減少價金，不能補強而有倒塌可能的，就解除契約了。當然，發現買到的房屋傾斜，也一定要記得，在發現的第一時間寫存證信函，把房屋傾斜或其他問題通通寫清楚寄給賣方，才不會喪失瑕疵擔保的權利。

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