今天看到蘋果日報的一則新聞,在台中有出租套房業者,在房屋租賃契約增加「防自殺條款」,內容就是房客若在租屋處自殺或遇害身亡,連帶保證人須賠償房屋市價四分之三或以市價買回,又是個天才的想法。我當律師,常常覺得當事人的腦筋動得很快,像有房客欠房租,房東來問我,可以開門進去把東西清空嗎?我說不行,這會犯侵入住居罪,結果房東一聽,自以為很聰明的告訴我,那我不要進去,我在他的門鎖上再加一道鎖,房客進不去就會來找我談,我沒進去房間,總可以了吧!嗯,房東進去犯法,那就加道鎖讓房客進不去,真是天才,但這是合法的嗎?不,還是可能會觸犯妨害自由罪嫌喔。
那回頭來講上面租約裡的防自殺條款,是不是簽了就有法律上的效力呢?既然條款是約定連帶保證人須賠償房屋市價四分之三或以市價買回,至少該契約也要經連帶保證人簽名才行,如果只有房客自己簽名,那根本就沒有所謂的連帶保證人存在,就算房客寫由某某人負責,也拘束不了其他人。再者,該條款約定賠償房屋市價四分之三或以市價買回,但縱使發生身故事件造成房屋變成兇宅,其損害也未必高達房屋市價四分之三,依民法第252條規定,約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額,應該可以依據此條文請求減少賠償金額。同時,民法第247條之1也規定,加重他方當事人之責任、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利、於他方當事人有重大不利益之情形,按其情形顯失公平者,該部分約定無效,故上開條款賠償金額高達房屋市價四分之三或以市價買回,可依民法第247條之1規定主張無效。
那是不是房客讓房子變成兇宅都不用負責呢?其實也不是這樣,過去就算租約裡沒有「防自殺條款」的約定,也有法院認為房客在租屋處自殺死亡,使該房屋客觀上難以出租或者出售,造成價值減損,所以房東可以依據侵權行為的規定,向房客的繼承人請求賠償,當然繼承人可以拋棄繼承或根據現行民法第1148條之規定,主張以因繼承所得遺產為限,負清償責任。
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