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2013年3月31日 星期日

蔡志雄律師不動產經紀人考試榜眼心得筆記小說版(二)物

上回志明答應春嬌,要送她一台腳踏車讓她好好動一動,春嬌說腳踏車不是土地、定著物,也不是不動產的出產物,當然算是動產。

志明看到春嬌拿到腳踏車很開心,說腳踏車是主物,要不要再多送個從物備胎啊,春嬌說,腳踏車又不是汽車,哪來的備胎啊,以後我借你騎,要算法定孳息跟你收租金喔。

第一編 總則 第三章 物

這章很簡單,講動產、不動產、天然孳息與法定孳息。

66條,土地、定著物及出產物都屬不動產。

67條,不動產以外的就是動產。

68條,手錶是主物,錶帶是從物。

69條,果實、動物之產物、依物之用法所收獲之出產物屬於天然孳息;利息租金、因法律關係所得之收益屬於法定孳息。

蔡志雄律師,台北律師公會副秘書長,101年不動產經紀人考試榜眼,我是612,612就是lawyer
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612-lawyer蔡志雄律師生涯隨筆,報告郭董,博士貪汙才應該要罵


還記得前一陣子政大學長宋耿郎上電視講博士雞排,其中郭董講了一段話,大意是說炸『豬』排用不到博士學歷,這是浪費國家的資源。

博士生靠自己的努力賺錢,有如食神一般的夢想要將美味的炸雞排帶給鄉親卻被郭董罵,現在出了一個賴素如,不但是法學博士,還是律師,卻知法犯法,過去身著律師袍為他人辯護,如今卻手銬上身,囚車送進看守所。我想跟郭董說,像這種博士貪汙才應該要罵。相較之下,你不覺得博士生靠自己的勞力努力炸出美味的雞排,很令人感動嗎?

為什麼要貪汙?說穿了就是為了『錢』,你看台灣這陣子從媽媽嘴到醃頭案到賴素如,還真不缺新聞,一則接上一則。你注意到了沒有,媽媽嘴為了錢,醃頭案為了錢,賴素如還是為了錢,現在通通進了看守所。大家要知道,進了看守所,連送進去的食物都要檢查,滷蛋沒切開,管理員就替你捏碎,溪蝦要剝殼?我有沒有聽錯,溪蝦那麼小隻,誰吃溪蝦會剝殼,管理員說不管,規定蝦子就是要剝殼,溪蝦也是蝦,沒剝殼不准送進去;有皮帶的褲子不行,有鬆緊帶的褲子也不行那到底要穿什麼褲子?還有,玻璃內膽的保溫杯也不行,聽說是怕有人會把玻璃內膽弄破,拿來自殺,只能用不鏽鋼內膽的。所以,在看守所連要喝杯保溫的水、吃的、穿的都那麼麻煩,我真的不知道,為了『錢』而犯法,值得嗎?

 
所以,博士生靠自己的勞力努力炸出美味的雞排這有何不可,我寧可簡單生活,靠自己的努力賺錢,至少我可以吃沒切的滷蛋,不用剝殼的溪蝦,穿有皮帶的褲子,用玻璃內膽的保溫杯,心安理得啊。

蔡志雄律師,101年不動產經紀人榜眼

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2013年3月29日 星期五

蔡志雄律師不動產經紀人考試榜眼心得筆記小說版(一)人


春嬌有位朋友最近懷孕了,志明跟她說,通常人是從出生才有權利能力,但是為了保護胎兒的利益,也視為已經出生所以有權利能力。春嬌說胎兒好可憐,因為那位朋友的先生是船員,幾個月前從船上失足落海到現在都還找不到,公公又因為生病神智不清,志明說從船上失足落海不算特別災難,所以要失蹤滿七年後才能聲請死亡宣告,那位公公如果完全無法做意思表示,可以聲請監護宣告,如果只是意思表示的能力不足,就要聲請輔助宣告。受監護宣告的公公會跟以後即將出生的嬰兒一樣變成無行為能力人,這個小嬰兒將來要滿20歲或20歲前已經結婚了才有完全的行為能力。

春嬌問志明,小嬰兒將來20歲前已經結婚了就有完全的行為能力,那可以說我不要有行為能力嗎?志明說不行,權利能力跟行為能力都不能拋棄,而且如果有人侵害到他的人格權或姓名權,他都可以請求損害賠償。

春嬌跟志明在FB上聊完了小嬰兒,這時候春嬌發現被別人加入社團,志明教春嬌如何退出社團,後來還帥氣的放上一張照片,『除了洪星,不要把我加入其他社團』。志明問春嬌,你知道社團跟財團最大的差別是什麼嗎?春嬌說知道啊,FB上會被人家亂加社團,但FB上沒有財團,志明要春嬌別開玩笑,社團是人的組合,財團則是財產的集合。春嬌說,哇!那加入財團不是就發了。

 
第一編 總則 第二章 人

人有兩種,自然人跟法人,法人又分為社團跟財團兩種。

第六條,人的權利能力從出生到死亡。

第七條,胎兒除非將來死產,不然也有權利能力。【記憶秘訣:胎兒也有權利能力】

第八條,人失蹤滿七年可以為死亡宣告;失蹤人80歲以上滿三年可以為死亡宣告;失蹤人遇特別災難滿一年可以為死亡宣告【記憶秘訣:一般七年,八十以上三年,特別災難一年】

第十二條、第十三條,二十歲成年,未滿七歲無行為能力,七歲以上有限制行為能力,未成年結婚有行為能力。【記憶秘訣:未滿7無行為能力,720限制行為能力,20以上或先結婚有行為能力】

第十四條、第十五條之1,精神障礙或心智缺陷導致不能為意思表示,作監護宣告;為意思表示能力不足,作輔助宣告。【記憶秘訣:不能為意思表示監護宣告;為意思表示能力不足輔助宣告】

第十六條、第十七條,權利能力、行為能力、自由不得拋棄。【記憶秘訣:不能拋棄權利能力、行為能力、自由】

第十八條、第十九條,人格權或姓名權受侵害可以請求損害賠償。

第二八條,法人對於董事因為執行職務造成他人的損害,連帶負賠償責任。【記憶秘訣:董事因為執行職務造成他人的損害,法人要連帶負責】

第四四條,公益為目的的法人解散,賸餘財產不能歸屬於自然人或營利團體,最終可以歸屬法人住所所在地之地方自治團體。【記憶秘訣:公益為目的的法人解散,賸餘財產歸屬法人住所所在地之地方自治團體】

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2013年3月27日 星期三

蔡志雄律師不動產經紀人考試榜眼心得筆記小說版(一)法例


這次參加不動產經紀人考試發現前後左右缺考的人很多,據某位房產業界重量級人士親身觀察表示,很多人從業人員想考但沒念書,我就在想,參加考試的人大部分非法律系,但是考試科目卻以法律居多,說實在話,看到一堆法條,拿起來真的會放回去,所以不是不想念,而是念不下去。我想,如果有人來弄成一套用不同的方式整理成有趣的內容,最好像是漫畫或小說,讓人看得欲罷不能,也許就不會這樣。但要把法律整理成讓人看得欲罷不能,談何容易,我最近一直反覆思考這件事情,那就來寫寫看,試試水溫囉。


緣起:出現兩位主人翁,名叫志明與春嬌,兩人是一對戀人,決定參加今年的不動產經紀人考試,志明要努力,春嬌有決心。

志明問春嬌,法源有幾種,說對送你一台腳踏車,春嬌很快就回答,斯斯有兩種,法源多一種,法律、習慣跟法理。志明說,嗯很好,要記得喔,法律適用的習慣不能違背公序良俗,像是買賣人口這種習慣就已經違背公序良俗,不具法的效力。春嬌說,那我答對了,我要獎品,志明說我明天買給你,我現在先來寫一張聲明書,說我會買一台腳踏車送給你,那下面你要我簽名,還是蓋章啊?春嬌說,雖然法律規定蓋章等同簽名,但你還是簽名好了,至少以後可以鑑定筆跡,而且你要簽完整,如果只是畫個十字還要找兩個證人簽名多麻煩。志明簽完名字,春嬌一看聲明書,不對啊,你上面這裡寫說答對送腳踏車壹台,這邊又寫明天會給我2台,志明說,沒關係啊,文字與號碼不一樣,選文字,如果是文字跟號碼講好幾次都不一樣,就選最小的,所以我是送你壹台啦。

民法概要() 第一編 總則 第一章 法例

這章總共才五個條文也不複雜,所以可以通通背起來,我用白話的方式表達應該更好記。

第一條,法源包括法律、習慣、法理。【記憶秘訣:斯斯有兩種,法源多一種,法律、習慣跟法理。】

第二條,適用習慣的前提是不能違背公序良俗,例如買賣人口就是違反公序良俗。【記憶秘訣:買賣人口的習慣違反公序良俗無效】

第三條,使用文字可以不用自己寫,但要親自簽名,簽名的部分可以用印章代替。但如果是用符號像是指印或畫十字的話,就要再加上兩位證人簽名才有效力。【記憶秘訣:蓋章等同簽名,畫十字,十字筆劃二,所以要有二位證人簽名】

第四條,文字及號碼同時表達一定數量卻不符時,除非知道原意是哪一個,不然就以文字為準。【記憶秘訣:文字與號碼不一樣,選文字】

第五條,文字及號碼數次表達一定數量卻不符時,除非知道原意是哪一個,不然就以最低額為準。【記憶秘訣:文字及號碼講好幾次都不一樣,選最小的】

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2013年3月22日 星期五

612-lawyer蔡志雄律師生涯隨筆,傾聽內心的聲音,從律師、包租公到不動產經紀人考試榜眼的百變人生


時間回到念政大法研所的時候,四個同學相約搭計程車從政大到板橋海山國中參加律師高考,後來放榜了,計程車上所有的人只有兩個人不在榜單上,一個是我,另一個是計程車司機。嗯,沒錯,只有我落榜了。這件事情給我很大的刺激,自小到大還真的從來沒有參加考試落榜的經驗,人生到了谷底只好拼了命的往上爬,總算隔年我也考上律師了,我到現在還依稀記得考上律師當時的那一股衝勁。

考上了律師,跟著尤美女律師實習,期滿繼續待在尤律師的事務所工作大約二年,從此與家事案件結下不解之緣,之後離開事務所,婚姻相關的當事人會找我,同學接到婚姻案件也會問我,或者介紹給我,當你在一個領域辦出名聲,自然來的都是同類的案件。自行開業以後,一方面為了累積人脈,一方面為了回饋社會,開始跑免費法律諮詢,範圍之廣,連現在說起來我都還佩服自己的毅力。星期六上午從板橋經過淡水到三芝法服,星期六下午回頭到淡水法服,結束以後就回金山老家,隔天星期日上午到汐止法服,星期日下午到新店法服,結束以後剛好回板橋。那時北海岸的法律服務大概只有我在跑,號稱法服界的『北海之王』,像有人已經問過我,不久又從不同的人問到有律師,打來我一聽案情,說你幾天前不是已經問過我,當事人才恍然大悟從不同的管道問到的律師同樣是我,竟然跟我說,怎麼又是你?我才要說怎麼又是你吧!電話是你打的又不是我打的。另外,那個時候星期三上午我會到三重的立委服務處法服,也有段時間在萬華區公所及萬華戶政法律服務,這當中服務的據點藍、綠都有,當然你可以說我是變色龍,但我覺得法律本來就沒有顏色,當真要給法律一個顏色,自然也是像律師袍一樣黑白分明,與藍綠無關。

我說跑法服,一方面為了累積人脈,一方面為了回饋社會這是真話,我從來不會鼓勵當事人委任我辦理案件,既然是法服,我就毫無保留告訴你相關的法律規定及意見,至於當事人要不要去訴訟,或者是自己去訴訟還是找律師訴訟,悉聽尊便,我最不會回答的問題就是當事人問我,需不需要找我來辦理案件,這就好像要一個賣菜的人自己喊說,我賣的菜最甜,我從來不覺得這是律師應該做的事。有些當事人會告訴我,我跟別的律師不一樣,我問說哪裡不一樣?他說,有的律師給了錢才有答案,你不用給錢就會回答。雖然我接案消極,但常久觀察下來,這反而是最好的方式,常常接到從未碰面的當事人直接委託,原因只是因為他的親友曾經諮詢所做信任的推薦,所以,我推掉了一個無需進行的訴訟,日後卻替我帶來三個案源,常期下來,我自然培養了很多案源。所以,我也要藉此告訴新進律師,面對律師業人數大增,競爭激烈,第一,要建立自己的專業領域,第二,不要為了創造案源而鼓勵當事人委任,這樣可能會讓自己的未來走不下去。

法服跑了幾年下來,律師生態也有很大的轉變,隨著律師大額錄取,以及法律扶助基金會的出現,現在到處都是法律諮詢服務,像我以前跑立委服務處的法律服務,固定只有每星期三上午,現在你注意看看街頭有些民意代表的廣告文宣,有的免費法律服務是天天都有,我也曾經在法律服務的場合,有當事人跟我說他認識很多律師,還從口袋裡掏出一大疊不同律師的名片,看起來就像撲克牌一樣,我想這應該是他跟不同的律師做諮詢蒐集來的吧。會談結束,他要跟我要名片我就沒給,我想,已經有那麼一大疊像撲克牌一樣的律師名片,也不差我這一張再拿去跟別人炫耀說他認識多少律師吧!這也讓我心生警惕,既然有這麼多的律師可以提供服務,我也跑了那麼多年下來,讓太太、小孩老是窩在圖書館也不是辦法,我想身為婚姻專家總不用讓自己的婚姻出問題來證明什麼,也是該休息的時候了,所以就一個一個法服慢慢辭退,到現在假日就是完全休息,到處遊山玩水去。

但說實在遊山玩水也要有本錢,律師要開放大額錄取已經喊了好多年,我也一路觀察這個趨勢,除了建立自己在法律的專業領域外,在大約十年前開始就有所準備,利用公餘之暇從事投資,買套房出租,我也想過,當別人知道律師從事投資時,會不會覺得律師不夠專業?但這真的只是表面的問題,大家何不想想,買套房出租有那麼容易嗎?該怎麼買?資金怎麼準備?如何順利出租?平日如何管理?這可是牽涉很多技巧,我一路以來就是靠自己的摸索,但要從錯誤中學習真的很累,才會想把長年累積下來的心得,寫成『612-lawyer,一個律師的投資告白』部落格來分享。但說句實在話,我上面說的,當別人知道律師從事投資時,會不會覺得律師不夠專業的疑慮仍在,為了明正言順,我決定去參加不動產經紀人的考試,既然是為了『正名』,當然必須奮力一博,還好考了個榜眼,證明法律沒有白念。現在我至少心裡比較踏實,我有律師執照,也經過不動產經紀人考試及格,這應該是兩個專業,就沒有不夠專業的問題。

這幾天也發生了一些事件,從雞排博士被郭董罵浪費資源,到吳寶春要進修EMBA,馬英九下令教育部修改法規,我發現社會普遍的輿論,只要人有才華,認真做事就是專業,其實跟原來的學歷或所學並沒有太大的關係。所以,我目前從律師身兼包租公好像也沒有什麼不可以,既然考上了不動產經紀人,還真有前往一試的衝動,我認識的財經專家趙靖宇還跟我說這是『律師真會算,當房東打契約,連仲介都免了』。我跟太太說,離婚讓人難過,成交令人開心,以前當律師辦離婚都是讓人家分開,以後真的去當不動產經紀人讓人家合在一起也不錯,我太太說要讓人家合在一起去當媒婆比較快,嗯,當媒婆的事我到目前沒去想過。

我一路以來,從律師、包租公,到未來可能的不動產經紀人,從來都是傾聽自己內心的聲音,那股聲音要我幹嘛,我就去做什麼,反正,認真作自己,活出自己的百變人生吧!

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2013年3月19日 星期二

不動產經紀人考試榜眼證書來了

今天剛剛到手,天字第二號不動產經紀人及格證書,上頭的考選部長董保城還是我大學導師,真是奧妙.今年是101年,我的身分證尾數也是001,如果及格證書也是001多好,但輸了人家一名,沒有辦法,不過還是比當年律師高考024進步多了.
 
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2013年3月13日 星期三

612-lawyer蔡志雄律師生涯隨筆,對於博士雞排,郭董我有話要說


昨天看到政大的學長宋耿郎上夢想街57號講博士雞排,其中郭董講了一段話,大意是說炸『豬』排用不到博士學歷,這是浪費國家的資源。

首先,博士學長炸的是雞排,不是豬排,當然這不是我要說的重點,我想說的是,這個社會行行出狀元,人人都有選擇工作的自由,難道不可以嗎?而且,社會大環境真的變了,各行各業的生態也不一樣了,人人真的都要想辦法拼生存。

我從政大法律畢業,律師高考及格以後就從事律師行業直到現在,我以前考律師的時候,一年錄取一、兩百個,之後錄取人數慢慢增加,這兩年錄取人數每年將近破千,報章雜誌上還有流浪律師滿街跑的報導。當然執業至今,我已經累積相當的客戶及案源,這對像我一樣比較資深的律師影響不大,但新進律師可慘了,找不到實習機會的,或是實習期滿以後找不到受僱的機會,這就是報章雜誌上說的流浪律師滿街跑,原因是社會的大環境真的變了,律師行業的生態也不一樣了,這樣的趨勢你躲著也沒用,每年就是會持續有那麼多的新進律師投入市場。

其實律師要開放大額錄取已經喊了好多年,所以我在大約十年前開始就有所準備,利用公餘之暇從事投資,買套房出租,我也想過,當別人知道律師從事投資時,會不會覺得律師不夠專業?但這真的只是表面的問題,大家何不想想,買套房出租有那麼容易嗎?該怎麼買?資金怎麼準備?如何順利出租?平日如何管理?這可是牽涉很多技巧,我一路以來就是靠自己的摸索,但要從錯誤中學習真的很累,才會想把長年累積下來的心得,寫成『612-lawyer,一個律師的投資告白』部落格來分享。但說句實在話,我上面說的,當別人知道律師從事投資時,會不會覺得律師不夠專業的疑慮仍在,為了明正言順,我決定去參加不動產經紀人的考試,既然是為了『正名』,當然必須奮力一博,還好考了個榜眼,證明法律沒有白念。現在我至少心裡比較踏實,我有律師執照,也經過不動產經紀人考試及格,這應該是兩個專業,就沒有不夠專業的問題。但真的有必要這麼累嗎?現在的社會只靠一個技能就能高枕無憂嗎?念什麼就一定要做什麼,不然就是浪費國家資源,難到多才多藝不行嗎?

我現在是具備不動產經紀人資格的執業律師,也許有朝一日我會變成全台唯一具備律師資格的不動產經紀人,或者哪天我就去炸豬排,希望到時候郭董不要罵我。


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2013年3月11日 星期一

612-lawyer蔡志雄律師生涯隨筆,泰式按摩賺贏律師,連房仲起薪也比律師高


以前念書的時候,當律師的學長跟我說,律師業是坐以待幣,意思是說,坐在事務所等新台幣,現在卻是看到路旁的招牌寫泰式按摩2小時優惠1200,但律師到台北市政府法律服務3小時,才給你1000車馬費,人家泰式按摩算優惠價還要1200,這樣下去,我看律師真的會變成坐以待『斃』喔!

如果單純以鐘點費來算,當律師的收費竟然還比不上泰式按摩,合理嗎?而且我算給你看,一個月有二十個工作天,一天有二個時段可以安排3小時的法律服務,也就是每個月可以做四十次法律服務,以台北市政府每次法律服務3小時1000元來算,一個月可賺四萬元,合理嗎?律師業總要有成本吧,租個辦公室,請個秘書這樣的收入夠嗎?當然律師不會天天到台北市政府法律服務,我這樣算的意思是,台北市政府給的費用跟律師業的平均成本是不對等的。也許有人會說,這只是車馬費,本質是服務,律師賺那麼多,貢獻社會一點也不會怎樣嘛!律師當然應該要回饋社會,只是這幾年下來,每年律師錄取九百多個,新進律師找工作都有困難了,還有能力回饋社會嗎?

最近看到新聞,房仲業將新鮮人起薪拉高到60K,當然我知道這也是要有所表現否則不會讓你一直領下去,但是新進律師呢?確實有很多人連實習的機會也找不到,就算實習期滿成為受僱律師,起薪也從過去的六萬,掉到四、五萬,也是一樣不見得有受僱的機會。

從泰式按摩2小時優惠1200,比台北市政府法律服務3小時給1000還多,到房仲業起薪竟然比受僱律師還高,目前看來是新進律師水深火熱,以後應該會連帶使資深律師也晚節不保,律師界實在應該好好想想,下一步該怎麼辦?


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2013年3月7日 星期四

612-lawyer蔡志雄律師生涯隨筆,我看夫妻的四種態樣


以我多年的經驗來看,夫妻可以分為四個類型,第一種是『我愛你,你愛我』,
第二種是『我本來愛你,但因為你不愛我,所以我也不愛你』,第三種是『我不愛你,但因為你不愛我,所以我要假裝愛你』,第四種是『我不愛你,你不愛我』。上面四種,除了第一種,後面三種都有可能要找律師,第四種最好解決,第二種也還好,最複雜的就是第三種了。

第一種『我愛你,你愛我』,這不用說,恩愛的模範夫妻,我跟我太太就是最好的範例。難不成要婚姻不能幸福才能當婚姻專家,我正是知曉婚姻的問題,所以我的婚姻沒有問題,婚姻會出狀況的人,最大的問題就是不知道婚姻有問題。

再來說說三種可能要找律師的類型,第四種『我不愛你,你不愛我』,這倒也好辦,既然雙方都『回不去了』,那好好協議離婚談妥條件,簽字便是,這當中又可以細分,錢少的好談,錢多的不好談。

第二種『我本來愛你,但因為你不愛我,所以我也不愛你』,你看,從本來還愛你,要變成不愛你,這總要點時間的醞釀,所以一開始協議離婚並不容易,也許進入訴訟經過法院的協商,最後想通感情無法單靠一邊的維繫,終於願意接受解決問題,這也算功德圓滿。

那第三種『我不愛你,但因為你不愛我,所以我要假裝愛你』,這是最複雜的一種,也讓我深有感觸,什麼叫做假裝愛你?你想想,當配偶在外胡作非為,搞七捻三,棄家庭於不顧,時間久了,誰還愛的下去,其實這時候就是第四種,『我不愛你,你不愛我』,可是如果協議離婚一開始就這麼簽下去,也許會一無所有,所以『我要假裝愛你』,讓你訴請離婚也判不下去,你只能回頭來談,勢必要接受我開的所有條件,也就是把『不離婚』拿來做為談『離婚』條件的籌碼。當然這當中也有人什麼都不要,明明已經是『我不愛你,你不愛我』,但就是不離婚,『假裝愛你』純粹只是要讓法官離婚判不下去而已,有時候我實在不知道維繫這樣的婚姻,到底對我的當事人有什麼好處。

突然想起張愛嘉唱的『愛情有什麼道理』,其實,一個人的生活也不算太壞,
偶爾有一些小小的悲哀,我想別人也看不出來,即使孤單會使我傷懷,也會試著讓自己想得開:::

我看夫妻的四種態樣,誰叫愛情是個這麼奇怪的東西。

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2013年3月1日 星期五

蔡志雄律師錄取不動產經紀人考試榜眼心得分享:不動產經紀人民法概要,也太脫離現實了吧


近日在整理不動產經紀人的考試心得,回頭去看當初的考題,民法還真是有深度:
一、父甲、母乙、子丙、女丁四人一家和樂,丙創業時向友人戊融資新台幣(下同)一千萬元,由乙提供A地設定抵押擔保並由丁為連帶保證人;甲死亡時,留有二千萬元之遺產,但未立有遺囑。試問:戊拋棄債權、抵押權及丁拋棄繼承權,其效力各如何?
二、甲將A地出租於乙,供乙在其上停放遊覽車三年;租賃存續中,甲復將A地出典於丙後賣與丁,並完成登記。試問:何人得對乙收取租金?何人應返還乙押租金?
雖然50分的申論題我拿了41分,但我還是要說,有必要考這麼難嗎?還有,第一題裡面,現實社會裡面誰會拋棄債權、抵押權?第二題更誇張,租賃存續中,將土地出典後再出售,也太複雜了吧,感覺考題有點脫離現實。



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612-lawyer蔡志雄律師的投資告白:找房客要像王建民選秀


前一陣子看到天下雜誌拍的一段影片,介紹王建民成長的過程,內容說到王建民能夠進入洋基隊,當時北體的系主任林敏政是個大功臣,原來當時有好多球隊都要王建民,為了幫王建民爭取最好的條件,林敏政就安排了一場室內集體測試,讓球探競標,為什麼要在室內而不是室外呢?因為在室內補手接球的回音很大,會感覺球特別強勁。那為什麼要集體測試而不是單獨測試呢?這是要球探趕快開價,不然別的隊就來搶,造成競爭的場面來得到最好的條件。

看到這一段內容,我就想到,原來我找房客也跟王建民找球隊一樣。

通常我找房客的時候,安排看屋的時間只選白天,而且,我會將看屋者集中安排在同一天看屋,每位大約間隔十五分鐘。看屋的時間安排在白天而非晚上,是因為白天的採光好,我還會將電燈通通打開,讓室內看起來更為明亮,這就好像王建民在室內辦測試,感覺球特別強勁是一樣的道理,房子在白天看起來會更明亮。

至於看屋者集中安排在同一天看屋,每位大約間隔十五分鐘,有的時候前一位遲到一點點,後一位早到了一點點,所以常常會有二位看屋者在房子裡,這不就製造出競爭的局面,看屋者如不盡早決定、出手,搞不好就被別人租走了,你看,這跟王建民辦集體測試,要球探趕快開價,不然別的隊就來搶,造成競爭的場面來得到最好的條件,不是一樣的道理嗎?

不過,我也未必會將房子租給出價最高的人,就像王建民當初選擇洋基隊,並不是出價最高的球隊,我要找的是穩定的房客,要不然以後收不到房租怎麼辦?不過當然不至於像前一陣子新聞說的,要看大學成績單,難道是要看操行的分數,這也太誇張了吧!

我的職業是律師,在不同的案件裡,一下是原告的律師,一下是被告的律師,所以我習慣用對立的角度來思考問題,這樣才能知己知彼,百戰百勝。當房東的如何找房客我教你,當房客的如何挑房子我也想教你,既然房東都挑白天讓你看房子,還把電燈通通打開,杜德偉不是唱了一首『外套脫掉、脫掉,通通脫掉』,聰明的房客應該要唱『電燈關掉、關掉,通通關掉』,看看室內是否真的明亮,懂了嗎?


蔡志雄律師,101年不動產經紀人榜眼
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