612-lawyer，一個律師的投資告白：套房選大坪數為主的社區最好

過去的人買房地產很忌諱買小套房，但現在社會型態變了，都會區有很多個人或男女朋友、小夫妻居住的需求，用不到大坪數的房子，而且現在房價高漲，連也些套房也要近千萬，要買大坪數的房子總價也很可觀，大家可以去看看相關的報導，現在轉手率比較高的，反而是低總價的房子。

但是套房也不能隨便亂買，既然設定是要買來收租，所以地點一定要方便，環境不能複雜。我看過很多套房，有一種類型是一長條的走廊，兩邊門對門，一間一間的套房，如果你住過學校宿舍，你應該知道我形容的樣子（其實也像我偶爾去的看守所，但我相信大家應該沒去過），這樣的產品，通常戶數比較多，出入也會比較複雜。

另一種類型的套房，則是錯落在大坪數為主的社區內，這也是我最喜歡的產品。你想想看，雖然你買的是低總價的套房，但隔壁可都是大坪數高總價的房子，這代表什麼？代表這個社區大多數人的經濟能力都很好，比較不會有欠繳管理費的問題，而且一定會更用心維護社區，畢竟那麼貴的房子在這裡啊，對不對！！！所以，當房東不但要考慮房客的經濟能力，也要考慮周邊鄰居的經濟能力。而且，你只是套房，所以按坪數繳的管理費也比較少，卻可以使用相同的公共空間，你說棒不棒。

有些社區的設施是開放的，所以雖然我的房子租出去了，但是我還是可以免費去使用健身房、桌球室等設施，這算是當房東的額外福利吧。

如果你想當房東，我建議你選擇套房要在大坪數為主的社區。

如果你是房客，想要單純的環境，我一樣建議你也要選擇套房要在大坪數為主的社區，如果你還是不知道，那我可以跟你說，我的套房一定是最棒的，只是現在滿租中，你只能先拿號碼牌囉。

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612-lawyer，一個律師的投資告白：如何選律師，你敢給全能醫師看病嗎？

台灣的健保“到目前為止”算做得不錯，也許是大家不用白不用的心態，各大醫院總是人滿為患，大家應該都有去醫院看診的經驗，哇，比我去法院等開庭還久，掛早上的門診竟然要等到下午，下午的門診要看到晚上，那晚上的門診咧，當然要看到凌晨。你說有沒有那麼誇張啊？那請你看看我寫的另一篇文章【612-lawyer，一個律師的投資告白：你要投資，才不會為了三餐溫飽必須工作而不能睡】高醫的腸胃科主任吳登強，今年1月初夜診時，為了把80多位患者全部看完，從晚上看到清晨5點，這夠誇張了吧！醫院果然是24小時都不用休息，我看連醫師也是。

醫院分不同的科別，醫生也有婦產科醫師、內科醫師、骨科醫師等，我曾經在長庚醫院做過牙齒矯正，那分的可細了，有洗牙的醫師、做假牙的醫師、裝牙套的醫師，連抽根管跟填補竟然都是不同的醫師。如果你今天到了醫院，從看牙齒、頭痛到香港腳，都是同一個醫生，一個“號稱全能的醫師”幫你通通處理，你會放心嗎？

我想一般人都會選擇，不同的疾病應該由不同科別的醫師來做專業的醫療，但法律問題呢？卻沒有像醫學一樣有如此清楚的細分，一般人找到律師會期待律師能夠處理所有的法律問題，但法律的糾紛就是社會的縮影，也會牽涉不同的領域，像工程糾紛、專利糾紛、著作權、離婚等，各有“眉角”及“know-how”，既然沒有“全能醫師”，那會有“全能律師”？

如果你看過我其他的文章，你應該知道我的專長是離婚，嗯，不對！！這樣說不好聽，你可以說我的專長在婚姻領域，或者可以說，我辦的離婚案件比較多一點點。

不要期待律師什麼都會，如果你有找律師的需求，先問問他的專長領域吧，如果他說他什麼通通都會，聽我的：趕快跑（不是用走的，我是說用跑的），越遠越好。

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612-lawyer，一個律師的投資告白：買房子以大養小 以小換大

我之前的文章說過，人生第一間買的就是我執業律師的辦公室，位在板橋，約四十坪大小，後來就開始買套房出租。

你應該也知道的，後來因為配合政府的政策，銀行限制對於套房之放款成數，但買房子總不會都用現金吧，如果已經找到合適的房子，但套房之放款成數不足，該怎麼辦呢，“山人自有妙計”我就用辦公室這間大房子再去貸款，當然日後如果有資金要先把大房子的貸款先還一還，下次要再買套房時，才可以再用大房子去借錢應急，這就是我說的『以大養小』。

另外，這幾年房價不停上漲，想買房的人也許都有這樣的經驗，原來設定要買的房子，假設是六百萬，需要二百萬的頭期款，當二百萬頭期款好不容易準備好了，原來六百萬的房價可能已經漲到九百萬，需要三百萬的頭期款，好像永遠追不上房價的漲幅，這時候又該怎麼辦呢？像這樣你可以考慮看看，就以當時二百萬的頭期款去買當時六百萬的房子，當然一定會比你原先設定的房子小一點，但還是先買下來，再去繼續存另外一百萬的頭期款，房價應該是齊漲齊跌的，日後你就可以賣掉手上這間比較小的房子，同時再去買大一點的房子，如果房價是漲的，你的小房子就可以賣高價，當然你再買大房子也會貴一點；如果房價是跌的，你的小房子賣的價錢比較低，但相對你再買大房子也會比較便宜，應該能夠克服永遠追不上房價漲幅的困窘，這就是我說的『以小換大』。

你要以大養小？或以小換大？

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612-lawyer，一個律師的投資告白：如果房價下跌 我在擔心什麼

台灣的房地產漲了好多年了，還會一直漲下去嗎？這是我一直在觀察的問題。

我大概三年沒有買房子了，因為實在太貴了，找不到報酬率有4%的好物件可以買，所以我一直在等，如果房價降到買來出租投報率有4%，我就會再進場買進。

最近除了證所稅的問題，政府也在討論房屋實價課稅，很多人都說，那會有很多投資客會把房子拿出來賣，房價就會下跌，真的會這樣嗎？不是“有個人”一直說房價太高，泡沫一破，房價就會跌，但講了好多年也不見房價反轉啊（你應該知道是誰，不知道問問身邊的朋友，再不知道可以寫email問我），我不去猜測房價何時下跌，但我要做好房價下跌的準備。

房價下跌要準備什麼？第一，要準備錢。也許你會說，廢話！買房子當然要錢，那是不是房價跌越多買越多，沒錢也可以借錢來買？錯！！這就是我要你準備的第二件事，房價下跌要有正確的投資心態。

為甚麼不能跌越多買越多，舉例來說：你用一百萬自備款加上貸款二百萬，買了一間三百萬的房子，出租後每月租金一萬二，拿來付房貸剛剛好，在房價上漲的時候，也許五年後這間房子就漲到五百萬，光房價上漲就足夠替你還清房貸。所以，你可以選擇繼續作收租金，讓房客替你還房貸；或者選擇把房子賣掉，得到價金五百萬，因為房客已經替你還了五年大約四分之ㄧ的房貸，所以房貸只剩下一百五十萬，也就是扣掉房貸你還可以實拿三百五十萬。最初你只花了一百萬，五年後拿三百五十萬回來，這是房價賺租金也賺，難怪這些年大家趨之若鶩。

那如果房價下跌呢？一樣你用一百萬自備款加上貸款二百萬，買了一間三百萬的房子，出租後每月租金一萬二，拿來付房貸剛剛好，但五年後房價只剩兩百萬，假設這時候你把房子賣掉，卻只得到價金二百萬，因為房客已經替你還了五年大約四分之ㄧ的房貸，所以房貸只剩下一百五十萬，扣掉房貸你只能實拿五十萬，最初你花了一百萬，五年後只拿五十萬回來，而且你算過沒有雖然房客替你還了五十萬房貸但房價竟然賠了一百萬這是賺了租金賠了房價套句股票的術語叫賺了股息賠了價差所以結論你賠了五十萬

那有人說啦，我不賣就好啦，繼續收房租，讓房客替我繳房貸。但既然房價是下跌的趨勢，天知道二十年後等房客替你繳完房貸時，你的房價還剩下多少。

看了上面的內容你會知道，房價上漲時適合借錢買房子，但房價下跌就未必啦。

房價上漲的時候人人勇於買進，光房價上漲的價差還貸款都綽綽有餘，但房價下跌就不是這樣囉，賣掉不但要還貸款，還會侵蝕到你的本金，所以沒人要買房子，當然囉，賠錢誰要買，日本現在就有這樣的問題。

所以房價下跌固然出租投資報酬率比較高，但也要考慮房價的損失，適自己的經濟能力，量力而為，進可攻退可守。千萬不要跌越多買越多，沒錢還借錢來買，當貸款、債務超過你經濟能力的臨界點，那買房子也是會被“斷頭”的。

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612-lawyer，一個律師的投資告白：我有房子 但我希望房價下跌

這一陣子油電雙漲，引發新一波的民怨，為什麼說是新一波的民怨呢？因為油電雙漲前，民怨就很高了。你看！薪水有多少年沒漲了？我一開始當律師的時候，接案行情價一審六萬，現在還是六萬，但房價呢？漲的實在太不像話了，板橋竟然可以從十幾萬到現在喊價破百（請參考我的另一篇文章：板橋十年前跟現在都是一開頭，只是變成三位數http://612lawyer.blogspot.com/2012/04/612-lawyer_1774.html

）

昨天看到新聞還說，台北市的豪宅一坪破三百，咱們永遠的彭淮南總裁還生氣了！！！

你看，不止民怨，現在連彭總裁都生氣了。

房價那麼高，還沒買房子的人實在很無奈，希望房價能夠下跌。那有房子的人呢？都希望房價上漲嗎？那可不一定。

如果是設定低價買屋高價賣屋賺價差的人，他會希望房價上漲，因為他賺的是資本利得，但像我是買房出租的人，房價越高，我的投資報酬率就越低，我反而希望房價下跌，讓我能以合理的價格買進房屋，每月收取固定的租金創造現金流，當現金流可以cover我的生活支出，就達成經濟自由了。

其實，這跟股票投資是同一個道理，如果你是做長期投資賺股息的人，你會希望股價不要太高，你才能買得更多；但如果你是短期進出想要賺價差的人，才會希望股價越高越好。

所以新聞說「房市議價空間擴至18%　短期已缺乏投資空間」，從調查結果可以發現，新北市狀況較差，而高雄市表現有別於北部市場，顯得較為活躍。新北市明顯呈現衰退結構，多項指標相較上季均出現負向趨勢，雖然推案規模仍屬於中高水準，但30天銷售率降至1成以下，成交量較上季萎縮超過4成，加上成交價較上季出現下跌，且價格水準已與去年同季相當，顯示短期已缺乏投資獲利空間，市場後續發展將影響價量中長期趨勢。（作者：方凡 | 卡優新聞網 – 2012年4月26日上午3:01 http://tw.news.yahoo.com/%E6%88%BF%E5%B8%82%E8%AD%B0%E5%83%B9%E7%A9%BA%E9%96%93%E6%93%B4%E8%87%B318-%E7%9F%AD%E6%9C%9F%E5%B7%B2%E7%BC%BA%E4%B9%8F%E6%8A%95%E8%B3%87%E7%A9%BA%E9%96%93-190159787—finance.html

）那倒也未必，房價下跌，反而可用更低的價格買房收租。

如果房價真的下跌了，打算當包租公的人，張大眼睛好好找尋你的機會吧！！

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612-lawyer，一個律師的投資告白：成功就是找到自己的樂趣 努力做下去

 

律師的工作大致分為兩種類型，一類是處理非訟，也就是IN HOUSE的律師，大多是在辦公室處理契約、法律文件等；另一類則是訴訟律師，經常要到法院打官司。

我選擇自己開業，所以經常要到法院打官司，如果你碰巧不幸也遇過訴訟，你就知道兩造間在法庭上的攻防，用“打”官司來形容，真是非常貼切，當然大多數都是動口不動手，但跑法院十餘年來也看過幾次，真的在法庭外走廊打起來的。

如果你無法體會我說的，用“打”官司來形容兩造間在法庭上的攻防真是非常貼切，那我必須要說，你真的很幸運（上面說過了，碰巧不幸遇過訴訟的才會了解）。

而“打”官司呢，又因為爭執的內容有所不同，有的人為了車禍打官司，有人為了傷害打官司，我呢？專長處理為了婚姻問題而打官司。也許有人想，打離婚官司，會不會案源少啊？事實是現在的人離婚率越來越高，而且你絕對難以想像，夫妻之間怎麼會有那麼多的爭議，例如：先生打太太，那太太是不是可以告先生刑事傷害，將來刑事起訴了，還可以附帶民事賠償，另外可以用傷害這件事來訴請離婚，所以光先生打太太就已經有三件官司可“打”，才這樣嗎？不，發現之前先生拿了太太的提款卡領錢，再告一條竊盜罪，你說這樣案源會少嗎？

我當律師，也跟仲介買過房子，我看過有個仲介貼在大樓外的廣告「解決售屋人的煩惱，實現買屋人的美夢」你看，仲介成交了一棟房屋，讓買賣雙方皆大歡喜，而我的工作似乎怎麼做，都無法讓所有的人皆大歡喜，我太太陪我去買房子，她說，仲介賺的是快樂的錢，我賺的是痛苦的錢（如果你又無法體會我說的，那我必須再次說，你真的很幸運）。

查理‧M‧史華布(charles M‧Schwab)說，有人之所以工作的原因，並不是出於他熱愛工作，反之，他只是為了錢而工作，這樣的人不僅賺不到錢，也無法從生活中得到樂趣（快樂賺不停 MP‧唐莉薇 MP Dunleavey 著李金梅譯　理財家文化出版）。像我上面說的，“打”離婚官司並不乏案源，當然律師的工作並不全然是為了錢，但日復一日，“打”來“打”去，我實在無法繼續從中得到樂趣。富蘭克林‧霍布斯(Franklyn Hobbs)也說過，工作，真正的工作，是最大的樂趣。大多數的工作能夠創造樂趣，真正的樂趣。(財富的秘密【The Secret of Wealth】富蘭克林.霍布斯(Franklyn Hobbs)著城邦文化 臉譜出版 )

於是，我決定漸進式的走出另外一條路，我選擇投資，我喜歡看房子、挑房子、布置房子然後跟自己比賽下一間房子要比上一間房子更快租出去。

一開始的時候，我會等完全交屋後再拍照，然後登租屋廣告。後來，我在簽約後就會跟屋主要求讓我先拍照登租屋廣告，再跟房客約好交屋當天看屋，你知道嗎？交屋當天下午房子就租出去了。

開玩笑的說？我認為在出租這件事情上頭，我比仲介還專業。

房子租出去當然就可以穩定收租，連睡覺都在賺錢，我很快樂，房客也很快樂（因為我對房客很好嘛），總算有件事讓我覺得皆大歡喜了。

很多人都厭煩工作原因是什麼?我想應該是你不喜歡工作的內容，你喜歡的工作，必須是你喜歡做的事，做你喜歡的事，就不覺得是在工作，如果是這樣，我想你會一大早就跳下床，迫不亟待的去上班(賺錢跟吃飯一樣容易馬克‧韓森、羅伯‧艾倫著 時報出版)我深刻體會這樣的感覺。

你的工作會讓你一大早就跳下床，迫不亟待的去上班嗎?

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612-lawyer，一個律師的投資告白：時間就是金錢，time is money

當律師這行，每天幾乎同樣的行程，跟當事人會談、整理卷宗、寫狀紙、到法院閱卷、開庭，記憶裡都是同樣的流程跟場景，一再反覆，所以感覺時間過得特別快。從前總是能清楚記得每個當事人的每個案情，但隨著案件越來越多，四、五年前的案子大概印象都模糊了，隨著卷宗越積越多，才驚覺ㄧ晃眼當律師也已經十多年了，僅是中年男子，頭髮卻已花白，唉，我的青春小鳥一去不回頭！！！

其實不管你是富貴或是貧窮，一天都是二十四小時，雖然我們沒有郭台銘那麼有錢，但跟郭台銘一樣每天都是二十四小時，羅馬不是一天造成的，郭台銘從一個做電視機旋鈕的小工廠做起，現在成了鴻海帝國，那其他人呢？所以重點不是一天又過去了，重點在於今天一天你做了什麼？留下了什麼？

「事實上時間是無價的商品，比金錢更寶貴，現金可被取代，缺錢可以調頭寸，但是時間卻不能懇求、商借、偷竊或製造等各種方法，都不能讓你擁有更多的時間。世上並無提領時間的機器，也沒有預借時間的信用卡，你所擁有的時間，就是你每天能掌握在自己手裡的時間，假使你知道自己擁有的時間是多是少，假使你可以上網確認個人帳戶裡還剩下多少時間，你一定會大澈大悟，就此改變平日安排時間的方式，正因為沒有人知道此生能擁有多少小時可用，壽命總共幾天，還能活幾週，所以善加投資，時間就成了當務之急。」（快樂賺不停 MP‧唐莉薇 MP Dunleavey 著李金梅譯 理財家文化出版）

Time is money，像投資這樣的事情也要把握時間及早做起，幾年前在板橋花三百多萬就可以買間小而美的套房，房間、客廳、陽台、廚房一應俱全，每年坐收十幾萬的租金，連睡覺房子都在替你賺錢，現在呢，隨便問問竟然要八百多萬，也就是說用同樣的錢，以前可以買兩間還有找，你知道那是多大的差距嗎?差了一間房子，還少收每年十幾萬的租金。

所以你說，Time 是不是 money 啊 ?

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612-lawyer，一個律師的投資告白：看醫師跟護士的工作那麼辛苦，你該怎麼辦？

剛剛看到雅虎的一則新聞『護理師人力不足沒空吃飯、8小時沒上廁所』（http://tw.news.yahoo.com/護理師人力不足-沒空吃飯-8小時沒上廁所-191500761.html作者：記者張嘉芳╱台北報導 | 聯合新聞網 – 2012年4月18日上午3:15），內容是說國內護理師人力不足，一人得當三人用，白天普通病房平均需照顧八至十床病人，值小夜或大夜班最少負責十五床，有時飯吃到一半，因家屬不敢處理病患親人排泄物，也得立即放下飯盒去處理。一個病房串著另一個病房，把屎把尿、換藥床邊護理，來回走了八、九個小時，與接班的護理師交班後，還要騰出手來寫病歷、整理檢查報告。

一位醫學中心的吳護理師說，有時飯盒打開才扒兩口，還得去幫病患通便。有一次幫患者抽痰時間拖了點，另一床等著打點滴、換尿布的家屬就不斷抱怨，按了鈴護理人員卻一直不來。

除了勞心、勞力外，還得兼顧病家心情。

之前看到的則是另一個新聞，『瘋名醫！夜診挑燈看診到凌晨5點』

你沒看錯，不是下午5點，真的是凌晨5點

大醫院的腸胃科門診經常都擠滿病患，許多人在候診間外等待叫號，而很多患者為了找名醫，也都甘願排隊，不過不是排就能看得到，高醫這位腸胃科主任吳登強，今年1月初夜診時，就為了把80多位患者全部看完，從晚上看到清晨5點，不但病人必須耐心等候，醫護人員也都快累垮了。

病患說「有效還是會等啊。」、「不然你就大概快到了再來。」

（來源網址：http://tw.news.yahoo.com/%E7%98%8B%E5%90%8D%E9%86%AB-%E5%A4%9C%E8%A8%BA%E6%8C%91%E7%87%88%E7%9C%8B%E8%A8%BA%E5%88%B0%E5%87%8C%E6%99%A85%E9%BB%9E-044928887.html

TVBS – 2012年3月21日下午12:49）

看來當醫生很辛苦，當護士還要把屎把尿、換藥床邊護理，那到底是當護士還是當看護啊？

其實上面新聞沒寫到的，現在當醫生常常還會因為醫療糾紛被告，護士還要被傳喚去當證人，新聞裡提到的護士要寫病歷、整理檢查報告，就是我當律師處理訴訟所看到的物證。

小時候父母都要我們用功念書，那考上醫學系是最厲害了吧，竟然要看診到清晨5點，你的身體負荷的了嗎？也許有人會說那是名醫啊，不是名醫哪會？是啦，那不是名醫收入會多嗎？你應該看過診所倒閉的吧！

那當護士呢？要把屎把尿、換藥床邊護理，家屬不敢處理病患親人排泄物，也得立即放下飯盒去處理。沒有錯，這些工作一定要有人做，但捫心自問，你做得來嗎？

那當律師呢？就算不是考上醫學系也算利害的吧！為了整理超過半個身高的卷宗徹夜未眠，隔天一大早還是要去開庭，比醫師還慘呢！但收入呢？因為現在每年錄取將近千人，收入也是大不如前。

『沒有什麼工作或收入是值得用健康去交換的』，格魯丘‧馬克斯（Groucho Marx）說過，金錢給你自由你不喜歡的事就不用去做既然幾乎所有的事我都不喜歡做的話我就要把錢牢牢握在手上（引自快樂賺不停 MP‧唐莉薇（MP Dunleavey）著李金梅譯 理財家文化出版）

畢竟賺取收入只是手段，快樂的人生才是最終的目的，不是嗎？

父母或學校只教我們念書，沒有教育我們理財的觀念，

所以我們只會靠自己主動賺錢，卻不會用錢被動賺錢

但我們總會體力下降年華老去，

儘早開始投資吧，讓被動收入漸漸取代你的主動收入，

這才是擺脫新聞所描述悲情命運的正確方法。

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612-lawyer，一個律師的投資告白：套房跟雅房如何選？

有人問「612-lawyer 大獨立套房投資 4% 和公寓隔成三間雅房若是5-6% 如何評價? 孰優?」

http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=356&t=2676364&p=4

我認為這個問題不能只是從房東的角度來思考

應該從房客的角度來思考

通常套房的租金比較高,雅房的租金比較低

所以租套房的經濟能力會比較好,租雅房的經濟能力會差一點

經濟能力好的人比較不會欠租金

房東最大的麻煩跟痛苦就是房客不繳租金

而且套房只有一戶,出入單純,雅房會共用一些區域,會顯得比較複雜

經濟能力好的人應該會選擇多花一點錢住套房

所以我會選擇套房

你認為呢?

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612-lawyer，一個律師的投資告白：用豪宅稅的基準 套房也可以這樣選

網路新聞報導，『豪宅證書出爐元大栢悅勝帝寶』，被稱為「豪宅證書」的豪宅稅即將在5月1日開徵。根據稅捐單位公布的地段率推算，位於敦南商圈的「元大栢悅」的稅率比「帝寶」高；但以漲幅來看，大直明水路的「輕井澤」，去年每戶約5萬左右的房屋稅，今年一舉跳升至23萬元，大漲4.6倍最多。

20至30萬元的豪宅稅可能比豪宅管理費還便宜，也被房地產業界形容為台北市政府頒發的豪宅證書，如今可先從稅捐單位公布的地段率推估豪宅稅排名。

至於那些社區符合豪宅條件，信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，北市府以「獨棟建築」、「外觀豪華」、「地段絕佳」、「景觀甚好」、「每層戶少」、「戶戶車位」、「保全嚴密」、「管理周全」等八個原則作為判斷基準。

若以168坪「帝寶」來算，住戶今年要交的房屋稅將從原本一戶約7.5萬元上升到30萬元左右，但「元大栢悅」同樣大小的房子，推算會到40萬元左右。

（來源http://tw.news.yahoo.com/%E8%B1%AA%E5%AE%85%E8%AD%89%E6%9B%B8-%E5%87%BA%E7%88%90%E5%85%83%E5%A4%A7%E6%A0%A2%E6%82%85%E5%8B%9D%E5%B8%9D%E5%AF%B6-213000822.html陳宥臻、王莫昀╱台北報導 | 中時電子報 – 2012年4月3日上午5:30）

「帝寶」房屋稅一年要繳30萬元，元大栢悅一年要繳40萬元，哇，光房屋稅就是一般人一年的薪水，管理費還比房屋稅還貴，難怪有人說一般人住的房子是滷肉飯，豪宅是魚翅。嗯，魚翅太貴了，我還是吃滷肉飯就好！！！

不過滷肉飯也不能隨便亂吃，也要像吃魚翅一樣選擇乾淨衛生的，所以，買套房也可以參考豪宅的八項標準：「獨棟建築」、「外觀豪華」、「地段絕佳」、「景觀甚好」、「每層戶少」、「戶戶車位」、「保全嚴密」、「管理周全」。

「獨棟建築」：套房應該很少有獨棟建築的，吃滷肉飯不可能像吃魚翅一樣在包廂吃吧。

「外觀豪華」：內在應該比外觀重要，重要的是滷肉飯好吃，不是包裝漂亮吧。

但隨意裝設招牌、鐵窗，導致建築外觀凌亂的，要避開。

「地段絕佳」：套房也要重視地段，我選擇的標準就是站在捷運出口要能看得見的房子。

「景觀甚好」：有最好，沒有的話至少要有採光。

「每層戶少」：這個也是要喔，有些套房是跟大坪數混蓋的，戶數就會比較少，如果全部都是套房的建案，那戶數就會很多。戶數多的話代表很多人出租，競爭會比較激烈，我會選擇戶數少的，出租會比較容易。

「戶戶車位」：套房不一定要有車位，因為房客未必開車，假設房客需要車位，通常可以向社區承租。

「保全嚴密」：套房也要保全嚴密，吃魚翅要安全，吃滷肉飯的當然也要安全啊。

「管理周全」：這個也是一定要的，住套房社區至少要協助統一處理垃圾，吃完滷肉飯總不能要我們自己處理免洗餐具吧。

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612-lawyer，一個律師的投資告白：套房投資必勝秘笈

我建議大家買房子出租，租金收入就是永續收入，但如果買房子是自住，那是花錢消費,不是投資。我的做法是，自住的房子既然是消費，先求有就好；至於出租的房子要拿來收租，當然要有一定的品質跟水平，這可馬虎不得，所以我拿來出租的房子，各方面擺出來看得見的條件可是比我自住的房子好太多了。

現在網路真的很方便，找房子可以上永慶房屋、信義房屋、591現在也有很多售屋的廣告。如果仲介很清楚知道你要買的房屋條件，當有適當的物件，大半夜也會打電話問你，客戶這邊剛好有一間符合你需求的房屋，你何時要過來看，如果條件不錯當然要趕快去看，也許就買了，要出售的房子根本還沒登上網路就賣掉了。所以有計畫買房出租的人，記得把條件跟仲介講清楚，光看網站，有時候會漏掉一些還沒上網就已經賣掉的好物件喔！

找到中意的房屋，初步可以用google地圖去看看周邊的環境，像有些看得出來旁邊就有高壓電塔或是回收場的，我根本就不用去看了，可以節省很多時間。

這幾年買房出租，累積了一些選擇好房屋的心得：

一、投資報酬率：

要有百分之四，也就是每月收租一萬元的房子，買價就是10,000×12×25=3,000,000。如果價格超過三百萬，那投資報酬率就不到百分之四，不太值得買。

二、地點：

這是最重要的，人家常說買房子有三大重點，地點、地點還是地點。我選擇的方法就是，站在捷運站出口，眼睛看得到的建案最好。

三、大小：

房子大小剛好，曾經遇過一個房客來看房子，他說是住同一棟的，但是太小，想換大一點的，他很喜歡我的房子，我的房子十一坪多，房客原先住的八坪多，於是我知道，八坪多的房子太小，小到讓房客想要搬出去，十一坪多的房子是房客可以接受的坪數。

既然小不行，是不是越大越好，那也不對，現在房價很高，一坪四、五十萬，假設你多買了兩坪，就要多將近一百萬的成本，但租金每月以百分之四的投資報酬率來算，要多三千三百三十三元才划得來，假設人家買十一坪，每坪四十五萬元，每月租金一萬六千五，你買十三坪，每坪也是四十五萬，那每月租金要收一萬九千八百三十三元投資報酬率才相同，雖然權狀多了兩坪，但實際還要扣掉公設的比例，根本大不多，但每月租金實實在在多出三千三百三十三元，你的房子會有優勢嗎?

所以找房子要『不大不小剛剛好』。

四、陽台：

房子要有陽台才有穿透性，不過這幾年實際的情況每下愈況，有房子沒陽台的，洗衣機只能放在廁所或書桌旁，我想這是怎樣，一邊洗衣服，一邊看書嗎?真糟糕，所以遇到好的房子，採光良好，又有陽台的，別再猶豫了，買下吧！

五、仔細看看布告欄：

買房子可以仔細觀察布告欄，有沒有貼一堆人不繳管理費，如果能看到社區目前有多少管理基金那更好，社區保養電梯、抽化糞池等，都需要管理基金來支出，所以大量的住戶不繳管理費，長久下來會造成社區的大問題，這是我當律師的經驗。

我當過社區的法律顧問，也處理過住戶不繳管理費的訴訟，我知道有大量的住戶不繳管理費，代表那個社區管理出現問題，而且，通常房價賠錢的住戶，不繳管理費的問題會更嚴重。之前，我在三芝曾經處理過好幾件欠繳管理費的訴訟，三芝有一陣子蓋了好多房子，當時宣傳以後會有芝投公路（三芝到北投的道路），交通便利，所以吸引很多台北人以高價買入房屋，但後來芝投公路沒蓋，每天通車上班路途遙遠，造成很多空屋，房價跌了很多，當初以高檔買進的人房價都賠了，交通不便又只能空著，每個月還要繳管理費，會不甘心吧！！所以就有人不繳管理費，其他人想，隔壁的不繳我為什麼要繳，漸漸像傳染病一樣，不繳管理費的人愈來愈多，管委會當然要委託我出面訴請住戶繳納管理費，殺雞儆猴，以免住戶不繳管理費的情況更加惡化。

所以，布告欄一堆人不繳管理費的，還是別買好。

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