蔡志雄律師不動產經紀人考試榜眼心得筆記《春嬌愛志明》【民法債各】（三）租賃

民法概要(一) 第 二 編 債 第 二 章 各種之債 第 五 節 租賃

一、應急小偏方

李伯伯聽從志明的意見，經過法院訴訟把房子要了回來，李伯伯的次子還是不付扶養費李伯伯想說算了既然家裡有房間空的不然就出租好了於是到網路上刊登廣告，『厝三肛斗租出起啊』（台語，房子三天就租出去了）。因為要打租約，於是李伯伯又來請教志明，志明幫李伯伯從網路上下載租約，還跟李伯伯說明，租約超過一年要用這個書面簽立，沒有簽會便成不定期租賃，李伯伯以後就是出租人，要把租賃物交給房客居住使用，而且在租約期間都要保持可以居住的狀態，所以房子東西壞了需要修繕，房客跟李伯伯講，李伯伯就要修理，不然，房客就可以終止契約或者自己找人修，再跟李伯伯請款或直接從租金裡面扣。

李伯伯說，房子要讓房客使用，東西壞了我要修這個我知道，那我可以跟房客要求什麼？志明說，房客要照約定日期支付租金，還有要以善良管理人的注意保管租賃物，假如是因為房客的重大過失導致房子失火燒掉了，那房客都要賠，而且要在二年內行使權利。李伯伯又問，房客說會跟太太一起搬來，那如果是他太太讓我房子燒掉呢？志明說，像這樣因為房客的同居人或因房客同意使用房屋的第三人導致的，房客還是要賠。其實房東最煩惱的事情應該是房客不付租金，要是真的這樣，李伯伯可以定相當期限用存證信函催告房客付租金，如承租人於期限內不支付，遲付租金總額超過二個月以上，李伯伯就可以終止契約。

李伯伯問，那我要是租約還沒有滿，可是我把房子賣給別人呢？志明說，沒關係啊李伯伯就賣，租約對於新屋主還是繼續存在，房客也可以繼續住到原來租約期滿啊。

二、正統保健室

（趕工中）

三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整
第 421 條，租賃，就是當事人約定一方以物租與他方使用收益，他方支付租金的契約。租金，可以用金錢或租賃物的孳息抵充。

第 422 條，不動產租賃契約期限逾一年應以字據訂立，未以字據訂立視為不定期租賃。

第 422-1 條，租用基地建築房屋，承租人於契約成立後有權利請求出租人作地上權的登記。

第 423 條，出租人應以合於約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持租賃物合於約定使用、收益的狀態。

第 424 條，租賃物為房屋或其他供居住的處所，如有瑕疵危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。

第 425 條，出租人於租賃物交付後承租人占有中，縱將所有權讓與第三人，租賃契約對於受讓人仍繼續存在，此稱為『買賣不破租賃』。

前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

第 425-1 條，土地及土地上房屋同屬一人所有，僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與不同人，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內有租賃關係。期限不受二十年的限制。租金數額當事人不能協議請求法院定之。

第 426 條，出租人就租賃物設定物權，致妨礙承租人之使用收益者，準用『買賣不破租賃』。

第 426-1 條，租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，基地租賃契約對於房屋受讓人仍繼續存在。

第 426-2 條，租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有優先承買權。承租人出賣房屋時，基地所有人有優先承買權。出賣人將出賣條件以書面通知優先承買權人，優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買視為放棄。

出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權移轉登記，不得對抗優先承買權人。

第 427 條，租賃物應納一切稅捐由出租人負擔。

第 429 條，租賃物修繕，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為必要行為，承租人不得拒絕。

第 430 條，租賃關係存續中，租賃物有修繕必要應由出租人負擔，承租人可以定相當期限催告出租人修繕，如出租人於期限內不為修繕，承租人可以終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除。

第 431 條，承租人就租賃物支出有益費用因而增加價值，出租人知其情事而不為反對，租賃關係終止時應償還費用，以現存增價額為限。

承租人就租賃物所增設工作物得取回，但應回復租賃物原狀。

第 432 條，承租人應以善良管理人之注意保管租賃物。

承租人違反善良管理人之注意義務，導致租賃物毀損、滅失，負損害賠償責任。但依約定方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損不在此限。

第 433 條，因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責事由導致租賃物毀損、滅失，承租人負損害賠償責任。

第 434 條，租賃物因承租人重大過失導致失火而毀損、滅失，承租人負損害賠償責任。

第 435 條、第 436 條，租賃關係存續因不可歸責於承租人之事由導致租賃物一部滅失，承租人得按滅失部分請求減少租金，如果承租人就存餘部分不能達租賃目的，可以終止契約。第三人就租賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益也準用。

第 437 條，租賃關係存續中，租賃物如有修繕必要應由出租人負擔，或因防止危害有設備必要，或第三人就租賃物主張權利，承租人應即通知出租人。承租人怠於通知導致出租人不能及時救濟，應賠償出租人因此所生損害。

第 438 條，承租人應依約定方法為租賃物的使用、收益；無約定方法，依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反規定為租賃物的使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之，出租人得終止契約。

第 439 條，承租人應依約定日期支付租金；無約定依習慣；無約定亦無習慣，應於租賃期滿時支付。租金分期支付，於每期屆滿時支付。

第 440 條，承租人租金支付遲延，出租人得定相當期限催告承租人支付租金，

如承租人於期限內不支付，出租人可以終止契約。租賃物為房屋，遲付租金總額未達二個月租額，不得終止契約。租金約定於每期開始時支付，並應於遲延給付逾二個月時才能終止契約。

租用建築房屋基地，遲付租金總額達二年租額，適用前項之規才能終止契約。

第 441 條，承租人因自己事由導致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務。

第 442 條，租賃物為不動產，因價值昇降，當事人可以聲請法院增減租金。但租賃定有期限就不可以。

第 443 條、第 444 條，承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租他人。但租賃物為房屋，除有反對約定，承租人得將一部分轉租他人。承租人違反規定轉租，出租人可以終止契約。承租人將租賃物轉租他人，與出租人間的租賃關係仍為繼續。因次承租人應負責的事由導致損害，由承租人負賠償責任。

第 445 條、第 446 條、第 447 條、第 448 條，不動產出租人就租賃契約所生債權，對於承租人置於不動產之物有留置權，但僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交租金之限度內就留置物取償。承租人將留置物取去，出租人留置權消滅，但取去係乘出租人不知，或出租人曾提出異議不在此限。承租人如因執行業務取去其物，或其取去適於通常生活關係，或所留之物足以擔保租金支付，出租人不得提出異議。出租人有提出異議權，得不聲請法院，逕行阻止承租人取去留置物；如承租人離去租賃不動產並得占有其物。承租人乘出租人不知或不顧出租人提出異議而取去其物，出租人得終止契約。承租人可以提出擔保免除出租人行使留置權，並得提出與各個留置物價值相當之擔保以消滅對該物之留置權。

第 449 條，租賃契約之期限不得逾二十年，逾二十年縮短為二十年。期限當事人可以更新。租用基地建築房屋者，不適用二十年的規定。

第 450 條，租賃定有期限，租賃關係於期限屆滿時消滅。

未定期限，各當事人得隨時終止契約。

終止契約應依習慣先期通知。不動產租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知。

第 451 條，租賃期限屆滿後承租人仍為租賃物之使用收益，出租人不即表示反對意思，視為以不定期限繼續契約。

第 452 條、第 453 條、第 454 條，承租人死亡，租賃契約雖定有期限，繼承人得終止契約。

定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。

租賃契約終止時，終止後始到期租金，出租人已預先受領者應返還之。

第 455 條，承租人於租賃關係終止後應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持生產狀態返還出租人。

第 456 條，出租人就租賃物之賠償請求權，承租人之償還費用請求權及工作物取回權，因二年間不行使而消滅，於出租人，自受租賃物返還時起算，於承租人，自租賃關係終止時起算。

蔡志雄律師，台北律師公會副秘書長，101年不動產經紀人考試榜眼，我是612，612就是lawyer
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