蔡志雄律師不動產經紀人考試榜眼心得筆記《春嬌愛志明》【民法總則篇】全部完成囉！

這次參加不動產經紀人考試，發現前後左右都是空的，代表缺考的人很多，據某位房產業界重量級人士親身觀察表示，很多人從業人員想考但沒念書。我想，參加考試的人大部分非法律系，但是考試科目卻以法律居多，說實在話，看到一堆法條，拿起來真的會放回去，所以不是不想念，而是念不下去。如果有人把法條用不同的方式整理成有趣的內容，最好像是漫畫或小說，讓人看得欲罷不能，也許就不會這樣。但要把法律整理成讓人看得欲罷不能，談何容易，我最近一直反覆思考這件事情，那就來寫寫看，試試水溫囉。

緣起：出現兩位主人翁，名叫志明與春嬌，兩人是一對戀人，決定參加今年的不動產經紀人考試，志明要努力，春嬌有決心。

民法概要(一) 第一編 總則 第一章 法例

志明問春嬌，法源有幾種，說對送你一台腳踏車，春嬌很快就回答，斯斯有兩種，法源多一種，法律、習慣跟法理。志明說，嗯很好，要記得喔，法律適用的習慣不能違背公序良俗，像是買賣人口這種習慣就已經違背公序良俗，不具法的效力。春嬌說，那我答對了，我要獎品，志明說我明天買給你，我現在先來寫一張聲明書，說我會買一台腳踏車送給你，那下面你要我簽名，還是蓋章啊？春嬌說，雖然法律規定蓋章等同簽名，但你還是簽名好了，至少以後可以鑑定筆跡，而且你要簽完整，如果只是畫個十字還要找兩個證人簽名多麻煩。志明簽完名字，春嬌一看聲明書，不對啊，你上面這裡寫說答對送腳踏車壹台，這邊又寫明天會給我2台，志明說，沒關係啊，文字與號碼不一樣，選文字，如果是文字跟號碼講好幾次都不一樣，就選最小的，所以我是送你壹台啦。

※重點法條摘要

這章總共才五個條文也不複雜，所以可以通通背起來，我用白話的方式表達應該更好記。

第一條，法源包括法律、習慣、法理。【記憶秘訣：斯斯有兩種，法源多一種，法律、習慣跟法理。】

第二條，適用習慣的前提是不能違背公序良俗，例如買賣人口就是違反公序良俗。【記憶秘訣：買賣人口的習慣違反公序良俗無效】

第三條，使用文字可以不用自己寫，但要親自簽名，簽名的部分可以用印章代替。但如果是用符號像是指印或畫十字的話，就要再加上兩位證人簽名才有效力。【記憶秘訣：蓋章等同簽名，畫十字，十字筆劃二，所以要有二位證人簽名】

第四條，文字及號碼同時表達一定數量卻不符時，除非知道原意是哪一個，不然就以文字為準。【記憶秘訣：文字與號碼不一樣，選文字】

第五條，文字及號碼數次表達一定數量卻不符時，除非知道原意是哪一個，不然就以最低額為準。【記憶秘訣：文字及號碼講好幾次都不一樣，選最小的】

第 二 章 人

春嬌有位朋友最近懷孕了，志明跟她說，通常人是從出生才有權利能力，但是為了保護胎兒的利益，也視為已經出生所以有權利能力。春嬌說胎兒好可憐，因為那位朋友的先生是船員，幾個月前從船上失足落海到現在都還找不到，公公又因為生病神智不清，志明說從船上失足落海不算特別災難，所以要失蹤滿七年後才能聲請死亡宣告，那位公公如果完全無法做意思表示，可以聲請監護宣告，如果只是意思表示的能力不足，就要聲請輔助宣告。受監護宣告的公公會跟以後即將出生的嬰兒一樣變成無行為能力人，這個小嬰兒將來要滿20歲或20歲前已經結婚了才有完全的行為能力。

春嬌問志明，小嬰兒將來20歲前已經結婚了就有完全的行為能力，那可以說我不要有行為能力嗎？志明說不行，權利能力跟行為能力都不能拋棄，而且如果有人侵害到他的人格權或姓名權，他都可以請求損害賠償。

春嬌跟志明在FB上聊完了小嬰兒，這時候春嬌發現被別人加入社團，志明教春嬌如何退出社團，後來還帥氣的放上一張照片，『除了洪興，不要把我加入其他社團』。志明問春嬌，你知道社團跟財團最大的差別是什麼嗎？春嬌說知道啊，FB上會被人家亂加社團，但FB上沒有財團，志明要春嬌別開玩笑，社團是人的組合，財團則是財產的集合。春嬌說，哇！那加入財團不是就發了。

※重點法條摘要

人有兩種，自然人跟法人，法人又分為社團跟財團兩種。

第六條，人的權利能力從出生到死亡。

第七條，胎兒除非將來死產，不然也有權利能力。【記憶秘訣：胎兒也有權利能力】

第八條，人失蹤滿七年可以為死亡宣告；失蹤人80歲以上滿三年可以為死亡宣告；失蹤人遇特別災難滿一年可以為死亡宣告【記憶秘訣：一般七年，八十以上三年，特別災難一年】

第十二條、第十三條，二十歲成年，未滿七歲無行為能力，七歲以上有限制行為能力，未成年結婚有行為能力。【記憶秘訣：未滿7無行為能力，7到20限制行為能力，20以上或先結婚有行為能力】

第十四條、第十五條之1，精神障礙或心智缺陷導致不能為意思表示，作監護宣告；為意思表示能力不足，作輔助宣告。【記憶秘訣：不能為意思表示監護宣告；為意思表示能力不足輔助宣告】

第十六條、第十七條，權利能力、行為能力、自由不得拋棄。【記憶秘訣：不能拋棄權利能力、行為能力、自由】

第十八條、第十九條，人格權或姓名權受侵害可以請求損害賠償。

第二八條，法人對於董事因為執行職務造成他人的損害，連帶負賠償責任。【記憶秘訣：董事因為執行職務造成他人的損害，法人要連帶負責】

第四四條，公益為目的的法人解散，賸餘財產不能歸屬於自然人或營利團體，最終可以歸屬法人住所所在地之地方自治團體。【記憶秘訣：公益為目的的法人解散，賸餘財產歸屬法人住所所在地之地方自治團體】

第 三 章 物

上回志明答應春嬌，要送她一台腳踏車讓她好好動一動，春嬌說腳踏車不是土地、定著物，也不是不動產的出產物，當然算是動產。

志明看到春嬌拿到腳踏車很開心，說腳踏車是主物，要不要再多送個從物備胎啊，春嬌說，腳踏車又不是汽車，哪來的備胎啊，以後我借你騎，要算法定孳息跟你收租金喔。

※重點法條摘要

這章很簡單，講動產、不動產、天然孳息與法定孳息。

第66條，土地、定著物及出產物都屬不動產。

第67條，不動產以外的就是動產。

第68條，手錶是主物，錶帶是從物。

第69條，果實、動物之產物、依物之用法所收獲之出產物屬於天然孳息；利息租金、因法律關係所得之收益屬於法定孳息。

第 四 章 法律行為

志明跟春嬌兩個人在等公車，志明問春嬌，如果以後我們訂婚了，你可以強迫我履行嗎？春嬌說，法律規定婚約不得請求強迫履行，所以當然不行，這已經違反禁止規定，是無效的。志明說，那你是說我們之間有婚約囉？春嬌說，你美喔，結婚不依法定方式無效，你用這種方式就想求婚，顯然是趁我輕率或無經驗，我可以聲請法院撤銷喔，志明說我又不是要你做財產上的給付，我是要你嫁給我啊！春嬌說不管，你要用特別一點的方式我才考慮。

這時候公車來了，志明看到一個國中生自己上公車刷卡，就問春嬌，國中生刷卡的法律行為有效嗎？春嬌說，七歲以下的小朋友是無行為能力人，自己不能做法律行為，國中生顯然已經七歲以上，是屬於限制行為能力人，雖然法律規定，限制行為能力人做成意思表示及接受意思表示，應得法定代理人的允許，但搭公車應該屬於依其年齡及身分、日常生活所必需，這就不用得到法定代理人的允許，或者現在有人拿一百塊送給他，這是純獲法律上利益，也是不用得到法定代理人的允許。志明又問，那如果不是搭公車，而是買腳踏車呢？春嬌說，買腳踏車要經過法定代理人的承認才生效力，當然腳踏車店的老闆可以定一個月以上的期限催告國中生的法定代理人，確答是否承認，超過期限不回答就視為拒絕承認。但是，如果國中生看起來很成熟，騙老闆說他已經成年了，那這個買賣契約就有效。

說著說著，兩個人搭車回到了志明家，遇到堂姊來家裡說起她被人欺騙買了一個名牌包，後來才發現是山寨包，志明就教她堂姊，記得在發見詐欺後一年內撤銷意思表示，這個撤銷可以用說的，對方了解的時後就生效，但很難舉證，所以應該要用存證信函書面的方式寄給對方，寄達對方時就發生效力，撤銷以後這個契約就視為自始無效了。堂姊很感謝志明，於是說等這件事情處理好了，就請志明跟春嬌兩個人吃飯，春嬌就說，那事情處理好了就是附帶停止條件，等這個條件成就了，堂姊說要請客這件事情就發生效力囉。

※重點法條摘要

這章很重要，包括法律行為、行為能力、意思表示均為民法重要概念。

第 71 條，法律行為違反強制或禁止規定就無效。

第 72 條，法律行為違背公共秩序或善良風俗無效。

第 73 條，法律行為不依法定方式無效。

第 74 條，乘他人急迫、輕率或無經驗，做財產上的給付或約定給付顯失公平，可以在一年內聲請法院，撤銷法律行為或減輕給付。

第 75 條，無行為能力人做成的意思表示，或者意思表示係在無意識或精神錯亂中所做的，通通無效。

第 76 條，無行為能力人需要由法定代理人代為、代受意思表示。

第 77 條，限制行為能力人做成意思表示及接受意思表示，應得法定代理人的允許。但純獲法律上利益，或依其年齡及身分、日常生活所必需者，就不用得法定代理人的允許。

第 78 條、第 79 條、第 80 條、第 82 條，如果沒有得到法定代理人的允許，限制行為能力人做成單獨行為，無效；訂立契約，須經法定代理人的承認才生效力，契約的相對人可以定一個月以上的期限催告法定代理人，確答是否承認，超過期限不回答視為拒絕承認，相對人在未經承認前也可以撤回。

第 81 條，限制行為能力人於限制原因消滅後承認自己訂立的契約，就可以發生效力。

第 83 條，限制行為能力人使用詐術讓別人相信是有行為能力人或已經得到法定代理人允許，法律行為有效。

第 84 條、第 85 條，法定代理人允許限制行為能力人處分財產，限制行為能力人，有處分該財產的能力；允許限制行為能力人獨立營業，限制行為能力人關於其營業有行為能力。。

第 86 條，表意人不想受意思表示拘束做成意思表示，意思表示仍然有效。

第 87 條，表意人與相對人串通做成虛假的意思表示，意思表示無效。

第 92 條、第 93 條，受到詐欺或脅迫做成意思表示，表意人可以在發見詐欺或脅迫終止後一年內撤銷意思表示。如果詐欺是第三人所做的，就要相對人明知事實或可得而知才能撤銷，而且不能對抗善意第三人。

第 94 條，對話做意思表示，相對人了解時發生效力。

第 95 條，非對話做意思表示，通知達到相對人時才發生效力。在意思表示發出後死亡或喪失行為能力或行為能力受限制，意思表示仍有效力。

第 98 條，解釋意思表示要探求當事人真正的意思，而不是拘泥於字面的辭句。

第 99 條，法律行為附停止條件，條件成就發生效力；附解除條件，條件成就失去效力。

第 102 條，法律行為附始期，期限到了發生效力；附終期期限到了失去效力。

第 103 條，代理人在代理權限內，用本人名義所做的意思表示直接對本人發生效力。

第 104 條，限制行為能力人可以代為或代受意思表示並發生效力。

第 106 條，除非本人同意，代理人不可以做成本人跟自己的法律行為，也不可以做第三人的代理人，而為本人與第三人的法律行為，但是專門履行債務就可以。

第 111 條，法律行為一部分無效，全部無效。但除去該部分也可以成立，

其他部分仍為有效。

第 114 條，法律行為經撤銷視為自始無效。

第 115 條，法律行為經承認溯及為法律行為時發生效力。

第 116 條，撤銷及承認都要以意思表示為之。

第 118 條，無權利人對於權利標的物所做的處分，必須經有權利人的承認才有效力。

第 五 章 期日及期間

上回說到志明的堂姊買到一個山寨包，後來堂姊跑去法院訴訟，最近剛剛收到判決，堂姊問志明，上訴期間20天要怎麼算？志明說第一天不算，從隔天開始算起20天，像堂姊是4月1日收到判決，那4月2日算第1天，數到第20天就是4月21日，所以上訴期間就是4月21日到期。

堂姊看看月曆，4月21日是星期天，那怎麼辦？志明說，那就順延到隔天，也就是4月22日啊。

堂姊又問，那如果不是像上訴期間20天，而是說從4月1日起一個月呢？志明說，那就算到4月30日為期間的終止，可是如果是從4月2日起一個月，算法又不一樣了，4月2日是第一天不算，要從4月3日開始算到5月與4月3日相當的前一日，也就是5月2日為期間之末日。

※重點法條摘要

第 120 條，以時定期間者，即時起算。以日、星期、月或年定期間者，第一天不算。

第 121 條，以日、星期、月或年定期間者，以期間末日之終止，為期間之終止。

期間不以星期、月或年之始日起算者，以最後之星期、月或年與起算日相

當日之前一日，為期間之末日。但以月或年定期間，於最後之月，無相當

日者，以其月之末日，為期間之末日。

第 122 條，於一定期日或期間內，應為意思表示或給付者，期日或期間之末日為星期日、紀念日或其他休息日時，以休息日之次日代之。

第六章 消滅時效

春嬌問志明，你會愛我多久，志明說，法律上短期的消滅時效像旅店的住宿費是二年，利息的消滅時效是五年，其他一般的消滅時效是十五年，而我對你的愛是永久，沒有期限，如果硬要加上一個日期，我會說，一萬年。

春嬌說最好是一萬年啦，搞不好像消滅時效一樣會中斷，志明說中斷，可能啊，法律上消滅時效像起訴就會中斷，所以哪一天如果你告我的話，就中斷啦，不過你也可以撤回訴訟，就視為不中斷啦，春嬌你也不用擔心啦，我對你的愛就跟消滅時效一樣，會從中斷的事由終止時重行起算啊。而且我可以答應你，就算時效完成了，我也不會拒絕給付。春嬌說，你少騙我了，法律明明規定不得預先拋棄時效的利益啊。

※重點法條摘要

第 125 條，請求權一般的消滅時效為十五年，超過期間不行使請求權消滅。

第 126 條，利息、紅利、租金的消滅時效為五年。

第 127 條，旅店、飲食店及娛樂場之住宿費；租賃動產為營業者之租價；醫生之診費；律師之報酬；商人供給之商品及產物之代價，消滅時效為二年。

第 128 條，消滅時效從請求權可以行使時起算，如果是不行為為目的的請求權，從行為時起算。

第 129 條，消滅時效中斷的事由包括：一、請求。二、承認。三、起訴。

第 130 條，時效因為請求而中斷，必須在六個月內起訴，否則視為不中斷。

第 131 條，時效因為起訴而中斷，若撤回其訴，或因不合法而受駁回之裁判確定，視為不中斷。

第 137 條，時效中斷從中斷之事由終止時，重行起算。

經確定判決或其他與確定判決有同一效力之執行名義所確定的請求權，原有消滅時效期間不滿五年，因中斷重行起算之時效期間為五年。

第 144 條，時效完成以後，債務人可以拒絕給付。

第 146 條，主權利因時效消滅，效力及於從權利。

第 147 條，時效期間不得以法律行為加長或減短，並不得預先拋棄時效之利益。

第 七 章 權利之行使

志明的爸爸某天與鄰居發生爭執，鄰居竟然隨手拿起掃把就往志明的爸爸揮打，志明的爸爸可是擒拿術的高手，反手一抓就搶下掃把，卻把鄰居的虎口弄傷了，鄰居直嚷讓要跟志明的爸爸請求損害賠償，志明告訴爸爸，這可以主張正當防衛就不用負損害賠償責任。

春嬌的媽媽跟了一個會，沒多久會首就跑了，某天春嬌的媽媽在機場碰到會首大包小包準備出國，一副就是要落跑的樣子，著急的打電話問春嬌該怎麼辦？春嬌跟媽媽說，可以想辦法抓住會首，限制會首的自由，但要立刻聲請法院處理，才可以主張自助行為不用負損害賠償責任。

※重點法條摘要

第 148 條，行使權利不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。

行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。

第 149 條，對於現時不法侵害，為防衛自己或他人權利所為之行為，不負損害賠償之責，這稱為正當防衛。

第 150 條，因避免自己或他人生命、身體、自由或財產上急迫危險所為之行為，不負損害賠償之責，這稱為正當防衛。

第 151 條，為保護自己權利，對於他人之自由或財產施以拘束、押收或毀損者，不負損害賠償之責，這稱為自助行為，但限於來不及受法院或其他有關機關援助，若不是在當時為之，請求權不得實行或其實行顯有困難。

第 152 條，自助行為應即時向法院聲請處理。

蔡志雄律師，台北律師公會副秘書長，101年不動產經紀人考試榜眼，我是612，612就是lawyer
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