612lawyer蔡志雄律師不動產經紀人考試榜眼心得筆記獨家曝光【民法物權】(六)地上權

民法概要(一) 第 三 編 物權 第 三 章 地上權

一、應急小偏方

大家還記得志明有結婚的打算，找房子找了好久，自從上一回買到輻射屋解除契約以後，沒想到房價越來越貴，聽鄰居說買地上權的房子比較便宜，於是就跟春嬌商量。春嬌不太懂什麼是地上權的房子，志明就說一般我們買房子會有土地的所有權，但地上權的房子就沒有所有權，只是擁有在他人土地上下有建築物使用土地的權利。春嬌問，那可以用多久？要付地租嗎？志明說，地上權可以定期，也可以不定期，可以付租金，也可以不付租金，看契約如何約定，像我說要買地上權的房子，通常都會定期，也都要付地租。春嬌說，什麼，買了房子還要付地租，那可以不租嗎？志明說，如果是有支付地租定有期限的地上權這種，要支付未到期三年地租才可以拋棄其權利，不過要真買有地上權的房子可以賣給別人，大概不會拋棄啦。

春嬌又想到，那假如地上權的房子只有70年，70年後怎麼辦呢？志明說，通常這個要看當初契約的約定，如果契約沒有約定，那地上權人可以在期間屆滿前定一個月以上期間，請求土地所有人按建築物之時價補償，時價不能協議，地上權人或土地所有人都可以聲請法院裁定。土地所有人如果拒絕補償，地上權的期間就酌量延長，期間不能協議的，就請求法院判決囉。

二、正統保健室

（施工中）

三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整

第 一 節 普通地上權

第 832 條，普通地上權就是在他人土地上下有建築物或其他工作物為目的而使用土地的權利。

第 833-1 條，未定有期限地上權存續期間逾二十年或地上權成立目的已不存在，法院得因當事人之請求定存續期間或終止地上權。

第 834 條，無支付地租地上權，地上權人得隨時拋棄權利。

第 835 條，有支付地租定有期限地上權，地上權人得支付未到期三年地租後拋棄其權利；有支付地租未定有期限地上權，地上權人應於一年前通知土地所有人或支付未到期一年地租後拋棄權利。不可歸責於地上權人之事由致土地不能達原來使用目的，地上權人支付二分之一地租後得拋棄其權利；因可歸責於土地所有人之事由致土地不能達原來使用目的，地上權人得免支付地租拋棄權利。

第 835-1 條，地上權設定後因土地價值昇降，依原地租給付顯失公平，當事人得請求法院增減地租。

未定地租地上權因土地負擔增加非當時所得預料，無償使用顯失公平，土地所有人得請求法院酌定地租。

第 836 條，地上權人積欠地租達二年總額，土地所有人得定期催告地上權人支付地租，地上權人不於期限內支付，土地所有人得以意思表示終止地上權。

地租約定經登記，地上權讓與時，前地上權人積欠地租應併同計算，受讓人就前地上權人積欠地租，應與讓與人連帶負責。

第 836-1 條，土地所有權讓與時，已預付地租非經登記不得對抗第三人。

第 837 條，地上權人縱因不可抗力妨礙土地使用，不得請求免除或減少租金。

第 838-1 條，土地及其上之建築物同屬一人所有，因強制執行拍賣，土地與建築物拍定人各異時，視為已有地上權設定，其地租、期間及範圍由當事人協議；不能協議得請求法院以判決定之。僅以土地或建築物為拍賣時亦同。該地上權因建築物之滅失而消滅。

第 839 條，地上權消滅時，地上權人得取回工作物，但應回復土地原狀。地上權人不於地上權消滅後一個月內取回工作物，工作物歸屬於土地所有人。有礙於土地之利用者，土地所有人得請求回復原狀。

地上權人取回其工作物前，應通知土地所有人，土地所有人願以時價購買，地上權人非有正當理由不得拒絕。

第 840 條，地上權人之工作物為建築物，如地上權因存續期間屆滿而消滅，地上權人得於期間屆滿前，定一個月以上之期間，請求土地所有人按該建築物之時價為補償。時價不能協議，地上權人或土地所有人得聲請法院裁定。

土地所有人拒絕地上權人補償請求或不為確答，地上權之期間應酌量延長。期間不能協議，得請求法院判決。地上權人不願延長者，不得請求前項之補償。

第 841 條，地上權不因建築物或其他工作物滅失而消滅。

第 二 節 區分地上權

第 841-1 條，區分地上權就是在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權。

第 841-5 條，同一土地有區分地上權與以使用收益為目的之物權同時存在，後設定物權行使不得妨害先設定之物權。

蔡志雄律師，101年不動產經紀人考試榜眼，我是612，612就是lawyer

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