蔡志雄律師不動產經紀人考試榜眼心得筆記《春嬌愛志明》【民法債各】買賣

民法概要(一) 第 二 編 債 第 二 章 各種之債 第 一 節 買賣

一、應急小偏方

志明跟春嬌交往多年，一直有結婚的打算，於是志明開始物色房子，準備作為新房。最近終於透過仲介看到一間不錯的房子，於是簽了買賣契約，要跟賣方買房子，志明按照買賣契約的規定，繳納各期款項，並辦妥貸款，賣方也依約將房屋過戶到志明名下。志明搬進房屋不久，聽到鄰居聊到整棟房屋有輻射鋼筋的問題，大驚失色，趕忙用存證信函通知前屋主，告知已知悉房屋輻射汙染問題，希望能夠解除契約，若拒不出面處理將至法院提告。前屋主眼見紙包不住火，於是同意解除契約。

志明解約以後，聽到一位朋友買銀拍屋，也就是銀行經債務人同意拿來拍賣的房子，志明特別去朋友家參觀了一下，發現屋況良好，價格又比市價便宜，於是問了朋友當初參加拍賣的程序，朋友說，現場大家都可以喊價，當下一位喊的價格高於上一位的價格，上一位出的價格就失效了，最後我喊價以後，現場就沒人再出價，經拍賣官確認三次無人加價拍板，我就買到了。買到以後，要依照拍賣公告的時間按時支付價金，如果超過時間，拍賣人可以解除契約，再為拍賣，而且再行拍賣的價金如果比原來少，還有再拍賣的費用，我都要賠，所以一定要照時間付款，要不然損失很大。

二、法律保健室

（趕工中）

三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整

第 345 條，買賣契約，就是當事人一方移轉財產權給他方，他方支付價金。

當事人就標的物及價金互相同意，買賣契約即成立。

第 346 條，價金約定依市價，視為標的物清償時清償地的市價。

第 348 條，出賣人負交付物於買受人，並使買受人取得該物所有權之義務。

第 349 條，出賣人應擔保第三人就買賣標的物，對於買受人不得主張任何權利，稱為『權利瑕疵擔保』。

第 354 條，物之出賣人對於買受人，應擔保其物移轉於買受人時無滅失或減少價值的瑕疵，亦無滅失或減少通常效用或契約預定效用的瑕疵，稱為『物之瑕疵擔保』。

第 355 條，買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。

第 356 條，買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵，應即通知出賣人。

買受人怠於通知，除依通常檢查不能發見之瑕疵外，視為承認受領之物。

不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知，視為承認受領之物。

第 359 條，買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但解除契約顯失公平，買受人僅得請求減少價金。

第 361 條，買受人主張物有瑕疵，出賣人得定相當期限催告買受人於期限內是否解除契約。

買受人於前項期限內不解除契約喪失解除權。

第 365 條，買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金，解除權或請求權於買受人依第三百五十六條規定通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。

第 367 條，買受人對於出賣人有交付約定價金及受領標的物之義務。

第 368 條，買受人有正當理由，恐第三人主張權利致失其因買賣契約所得權利之全部或一部，得拒絕支付價金之全部或一部。但出賣人已提出相當擔保者，不在此限。

前項情形，出賣人得請求買受人提存價金。

第 369 條，買賣標的物與價金交付，應同時為之。

第 370 條，標的物交付定有期限，其期限推定為價金交付之期限 。

第 371 條，標的物與價金應同時交付，價金應於標的物交付處所交付。

第 373 條，買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。

第 378 條，

一、買賣契約之費用，由當事人雙方平均負擔。

二、移轉權利費用，運送標的物至清償地之費用及交付之費用，由出賣人負擔。

三、受領標的物之費用，登記之費用及送交清償地以外處所之費用，由買受人負擔。

第 379 條，出賣人於買賣契約保留買回權利，得返還受領價金，買回標的物。

原價金利息，與買受人就標的物所得利益視為互相抵銷。

 

第 380 條，買回之期限，不得超過五年。

第 389 條以下，分期付價之買賣，這一部分消費者保護法有分期付款買賣契約，看消費者保護法的規定就好。

第 391 條，拍賣，因拍賣人拍板或依其他方法為賣定的表示而成立。

第 392 條，拍賣人對於其所經管之拍賣不得應買，亦不得使他人為其應買。

第 393 條，拍賣人得將拍賣物拍歸出價最高之應買人。

第 394 條，拍賣人對於應買人所出最高價，認為不足，得不為賣定之表示而撤回其物。

第 395 條，應買人所為應買之表示，自有出價較高之應買或拍賣物經撤回時，失其拘束力。

第 396 條，拍賣之買受人應於拍賣成立時或拍賣公告所定之時，以現金支付買價。

第 397 條，拍賣之買受人不按時支付價金，拍賣人得解除契約，再為拍賣。

再行拍賣所得之價金如少於原拍賣價金及再行拍賣之費用，原買受人應賠償差額。

蔡志雄律師，台北律師公會副秘書長，101年不動產經紀人考試榜眼，我是612，612就是lawyer
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