612lawyer蔡志雄律師不動產經紀人考試榜眼心得筆記獨家曝光【民法物權】(五)共有

民法概要(一) 第 三 編 物權 第 二 章 所有權 第 四 節 共有

一、應急小偏方

志明現在可出名了，分別幫春嬌阿姨還有爸爸解決了土地被占用的問題，鄰居小王趕忙來請教志明，說他跟別人共有一塊土地，每人持分二分之一，也是被別人占著種菜，可是另一個共有人找他也都不管，這可以處理嗎？志明跟小王解釋，所謂持分二分之一就是你跟對方的應有部分各是二分之一，所以你們是分別共有的關係，現在土地被別人占用，你一個人就有權利向占用的人請求返還土地給全體共有人，小王於是聽從志明的建議，也把土地要回來了。

土地要回來以後，另一個共有人跑來跟小王商量，希望將土地全部賣掉分錢，志明跟小王說，把土地賣掉這是處分的行為，另一個共有人可以把自己的持分也就是應有部分賣掉，但如過是要賣全部的土地就要你們共有人全體都同意囉。

既然小王不同意，土地的持分也很難賣出去，於是另一個共有人又來跟小王商量分割土地，志明跟小王說，你們的土地沒有不能分割的約定，另一個共有人當然可以請求分割，若是你不答應，另一個共有人可以訴請裁判分割，小王你應該跟共有人用協議分割的方式比較省事。

二、正統保健室

（施工中）

三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整

第 817 條，數人按應有部分對於一物有所有權，為共有人。

應有部分不明，推定均等。

第 818 條，各共有人按應有部分，對共有物全部有使用收益之權。

第 819 條，各共有人得自由處分應有部分。

共有物之處分、變更及設定負擔應得共有人全體同意。

【注意土地法第34條之1特別規定】

共有土地或建築改良物之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及應有部分合計過半數同意行之。但應有部分合計逾三分之二，人數不予計算。

第 820 條，共有物之管理，應以共有人過半數及應有部分合計過半數同意行之。但應有部分合計逾三分之二，人數不予計算。

共有物簡易修繕及保存行為，得由各共有人單獨為之。

第 821 條，各共有人對於第三人得就共有物全部為本於所有權之請求，但請求回復共有物僅得為共有人全體利益為之。

第 823 條，各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割期限不在此限。約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。不動產約定不分割之期限不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。

第 824 條，共有物依共有人協議分割方法行之。

分割方法不能協議決定，法院得因任何共有人請求命為下列之分配：

一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物分配顯有困難得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物以價金分配各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

共有人中未受原物分配，或不能按應有部分受分配，得以金錢補償之。

以原物為分配時得就共有物之一部分仍維持共有。

共有人相同之數不動產得請求合併分割。

變賣共有物時，共有人有依相同條件優先承買權，二人以上願優先承買以抽籤定之。

第 825 條，各共有人對於他共有人因分割而得之物，按應有部分負與出賣人同一之擔保責任。

第 826-1 條，不動產共有人關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。

動產共有人就共有物為約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力。

第 827 條，依法律規定、習慣或法律行為成一公同關係之數人，基於公同關係共有一物，為公同共有人。

各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部。

第 828 條，公同共有物之處分及其他權利行使，應得公同共有人全體之同意。

第 829 條，公同關係存續中，各公同共有人不得請求分割公同共有物。

蔡志雄律師，101年不動產經紀人考試榜眼，我是612，612就是lawyer

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