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2013年4月24日 星期三

612lawyer蔡志雄律師不動產經紀人考試榜眼心得筆記獨家曝光【民法物權】(五)共有

民法概要() 第 三 編 物權 第 二 章 所有權 第 四 節 共有

一、應急小偏方

志明現在可出名了,分別幫春嬌阿姨還有爸爸解決了土地被占用的問題,鄰居小王趕忙來請教志明,說他跟別人共有一塊土地,每人持分二分之一,也是被別人占著種菜,可是另一個共有人找他也都不管,這可以處理嗎?志明跟小王解釋,所謂持分二分之一就是你跟對方的應有部分各是二分之一,所以你們是分別共有的關係,現在土地被別人占用,你一個人就有權利向占用的人請求返還土地給全體共有人,小王於是聽從志明的建議,也把土地要回來了。

土地要回來以後,另一個共有人跑來跟小王商量,希望將土地全部賣掉分錢,志明跟小王說,把土地賣掉這是處分的行為,另一個共有人可以把自己的持分也就是應有部分賣掉,但如過是要賣全部的土地就要你們共有人全體都同意囉。

既然小王不同意,土地的持分也很難賣出去,於是另一個共有人又來跟小王商量分割土地,志明跟小王說,你們的土地沒有不能分割的約定,另一個共有人當然可以請求分割,若是你不答應,另一個共有人可以訴請裁判分割,小王你應該跟共有人用協議分割的方式比較省事。

二、正統保健室

(施工中)

三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整

817 條,數人按應有部分對於一物有所有權,為共有人。

應有部分不明,推定均等。

818 條,各共有人按應有部分,對共有物全部使用收益之權。

819 條,各共有人自由處分應有部分

共有物之處分、變更及設定負擔應得共有人全體同意

【注意土地法第34條之1特別規定】

共有土地或建築改良物之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數應有部分合計過半數同意行之。但應有部分合計逾三分之二,人數不予計算。

820 條,共有物之管理,應以共有人過半數及應有部分合計過半數同意行之。但應有部分合計逾三分之二,人數不予計算。

共有物簡易修繕及保存行為,得由各共有人單獨為之。

821 條,各共有人對於第三人得就共有物全部本於所有權之請求,但請求回復共有物僅得為共有人全體利益為之。

823 條,各共有人得隨時請求分割共有物,但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割期限不在此限。約定不分割之期限,不得逾五年;逾五年者,縮短為五年。不動產約定不分割之期限不得逾三十年;逾三十年者,縮短為三十年。

824 條,共有物依共有人協議分割方法行之。

分割方法不能協議決定,法院得因任何共有人請求命為下列之分配:

一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物分配顯有困難得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時,得變賣共有物以價金分配各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。

共有人中未受原物分配,或不能按應有部分受分配,得以金錢補償之。

以原物為分配時得就共有物之一部分仍維持共有。

共有人相同之數不動產得請求合併分割。

變賣共有物時,共有人有依相同條件優先承買權,二人以上願優先承買以抽籤定之。

825 條,各共有人對於他共有人因分割而得之物,按應有部分負與出賣人同一之擔保責任。

826-1 條,不動產共有人關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定於登記,對於應有部分之受讓人或取得物權之人,具有效力。其由法院裁定所定之管理,經登記後,亦同。

動產共有人就共有物為約定、決定或法院所為之裁定,對於應有部分之受讓人或取得物權之人,以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限,亦具有效力。

827 條,依法律規定、習慣或法律行為成一公同關係之數人,基於公同關係共有一物,為公同共有人。

各公同共有人之權利,及於公同共有物之全部

828 條,公同共有物之處分及其他權利行使,應得公同共有人全體之同意。

829 條,公同關係存續中,各公同共有人不得請求分割公同共有物。

蔡志雄律師,101年不動產經紀人考試榜眼,我是612612就是lawyer

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