612lawyer蔡志雄律師不動產經紀人考試榜眼心得筆記獨家曝光【民法物權】(八)留置權

民法概要(一) 第 三 編 物權 第 九 章 留置權

一、應急小偏方

志明家隔壁就是機車行，有天經過店門口，老闆跟志明聊起有個客人拿機車來修，過了一個月也不來拿車，正在說而已，那位客人剛好要來拿車，老闆說修理費總共1000元，客人說可不可以欠一下？老闆說不行，志明也跟那位客人解釋，你要老闆修車，欠了老闆修理費，這個債務已經到期而且跟修理你的機車有牽連關係，所以老闆在你付清修理費之前，可以留置你的機車。另外，老闆可以定一個月以上的期限通知你，如果你還不付錢，就可以拍賣你的機車，拿價金來清償喔。

二、正統保健室

（施工中）

三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整

第 928 條，留置權就是債權人占有他人動產，債權的發生與動產有牽連關係，於債權已屆清償期未受清償時得留置動產的權利。

第 929 條，商人間因營業關係占有動產，與因營業關係所生債權視為有牽連關係。

第 931 條，債務人無支付能力時，債權人縱於債權未屆清償期前亦有留置權。

第 932 條，債權人於債權未受全部清償前，得就留置物全部行使留置權。但留置物可分，僅得依債權與留置物價值之比例行使。

第 932-1 條，留置物存有所有權以外之物權，物權人不得對抗善意留置權人。

第 934 條，債權人保管留置物支出必要費用，得向其物之所有人請求償還。

第 936 條，債權人於其債權已屆清償期未受清償，得定一個月以上之相當期限通知債務人，聲明不於期限內清償即就留置物取償。債務人或留置物所有人不於期限內清償，債權人得就留置物賣得價金優先受償，或取得所有權。

 

第 937 條，債務人或留置物所有人為債務清償已提出相當擔保，債權人留置權消滅。

蔡志雄律師，101年不動產經紀人考試榜眼，我是612，612就是lawyer

不動產經紀人考試請找612lawyer，612lawyer蔡志雄律師不動產經紀人考試榜眼心得筆記獨家曝光http://612lawyer.blogspot.tw/

蔡志雄律師不動產經紀人榜眼心得筆記獨家曝光粉絲團http://www.facebook.com/iam612

612lawyer蔡志雄律師不動產經紀人考試榜眼心得筆記獨家曝光【民法物權】(七)抵押權

民法概要(一) 第 三 編 物權 第 六 章 抵押權

一、應急小偏方

這回志明回家，媽媽跟志明說剛剛表哥來借錢，志明一聽可不得了，表哥一下就要借200萬，因為要拿去開店做生意，媽媽說她覺得金額比較高，要考慮考慮，表哥就先回家了，媽媽問志明，法律上有沒有什麼保障的方法，志明說，最好是設定抵押權啦，表哥不是有棟房子，媽媽可以要求表哥用房、地設定抵押權，抵押權設定以後表哥還是可以繼續居住使用，萬一將來表哥沒有按照約定的時間還錢，媽媽就可以拍賣房子，把錢拿回來，不過要看看表哥的房子現在設定的金額有沒有超過房屋的價值，這要看謄本才會清楚。

隔天媽媽就通知表哥拿謄本來家裡，媽媽一看上頭寫了一個「最高限額抵押權」，權利人是土地銀行，表哥說這是借房貸設定的，媽媽就問志明，這「最高限額抵押權」就是你昨天說的抵押權嗎？志明說，對啊！最高限額抵押權也是抵押權的一種，只要是因為一定法律關係所生的債權，像是房貸可能還了ㄧ些，之後又借了一些，只要是在最高限額內的不特定債權，都是最高限額抵押權擔保的範圍。因為最高限額抵押權擔保的是不特定債權，所以要確定最高限額抵押權擔保的債權究竟有多少，通常會約定確定的期日，從抵押權設定時起不得超過三十年，如果未約定確定期日，那抵押人或抵押權人可以隨時請求確定所擔保之債權有多少，從請求之日起經十五日為確定期日。

媽媽說，可是我借給表哥確定就是200萬，二年後一起還，也不會還了ㄧ些，之後又借了一些，還要確定債權嗎？志明說，這應該只要設定「普通抵押權」就好了。媽媽問，可是房、地上頭已經有一個「最高限額抵押權」，還能設定「普通抵押權」嗎？志明說，可以啊！表哥為了擔保數個債權，可以在同一個不動產設定好幾個抵押權，次序就依登記先後定之。媽媽問，那次序在前跟次序在後有什麼差？志明說，這差很多喔，將來房地賣得價金，就按各抵押權成立次序分配，次序相同，才是依債權額比例分配。像表哥的房、地目前已經有土地銀行第一順位的「最高限額抵押權」，媽媽以後設定的是第二順位的「普通抵押權」，假如二年後表哥沒還錢，媽媽可以請求拍賣抵押物，但是拍賣的錢要先還給土地銀行，之後的才是還媽媽，如果還有剩下的，就還給表哥了。

表哥問志明，那像我現在房地已經設定抵押權，我可以賣給別人或是把房子出租嗎？志明說，當然可以賣，只是抵押權會跟著房、地移轉，屋主買到的是有設定抵押權的房、地，將來可能被拍賣，所以屋主買的時候通常會要求表哥你過戶的時候就要一併把抵押權塗銷，也就是要先把債權處理才能塗銷抵押權。至於設定抵押權以後，房子是可以出租啦，抵押權也是不受影響，如果抵押權人實行抵押權受到影響，法院可以除去租賃關係以後再拍賣。

二、正統保健室

（施工中）

三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整

第一節 普通抵押權

第 860 條，普通抵押權就是債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供債權擔保的不動產，可以就不動產賣得價金優先受償的權利。

第 861 條，抵押權擔保原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權費用。

得優先受償的利息、遲延利息、一年或不及一年定期給付的違約金債權，以抵押權人聲請強制執行前五年內及強制執行程序中發生的為限。

第 862 條，抵押權效力，及於抵押物的從物與從權利。第三人於抵押權設定前，就從物取得權利不受影響。

以建築物抵押，附加於建築物不具獨立性部分亦為抵押權效力所及。抵押權設定後附加部分為獨立之物，可以聲請法院併付拍賣，但對於附加部分價金，無優先受清償之權。

第 862-1 條，抵押物滅失殘餘物仍為抵押權效力所及，抵押物之成分非依物之通常用法而分離成為獨立動產亦同。抵押權人得請求占有殘餘物或動產，並依質權規定行使權利。

第 863 條，抵押權效力及於抵押物扣押後自抵押物分離，得由抵押人收取之天然孳息。

第 864 條，抵押權效力及於抵押物扣押後抵押人就抵押物得收取之法定孳息。

第 865 條，不動產所有人因擔保數債權，就同一不動產設定數抵押權，次序

依登記先後定之。

第 866 條，不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，其抵押權不受影響。抵押權人實行抵押權受影響，法院得除去用益物權或終止租賃關係後拍賣之。

第 867 條，不動產所有人設定抵押權後得將不動產讓與他人，抵押權不受影響。

第 868 條，抵押不動產經分割，或讓與一部，或擔保一債權之數不動產而以其一讓與他人，抵押權不受影響。

第 869 條，以抵押權擔保之債權，如經分割或讓與其一部者，其抵押權不受影響。

第 870 條，抵押權不得由債權分離而讓與或為其他債權之擔保。

第 871 條，抵押人之行為足使抵押物價值減少，抵押權人可以請求停止。

第 872 條，抵押物價值因可歸責於抵押人之事由致減少，抵押權人得定相當期限請求抵押人回復抵押物原狀，或提出與減少價額相當之擔保。抵押人屆期不履行抵押權人之請求，抵押權人得定相當期限請求債務人提出與減少價額相當之擔保，債務人屆期不提出，抵押權人得請求清償債權。

抵押物之價值因不可歸責於抵押人之事由致減少，抵押權人僅於抵押人因此所受利益之限度內請求提出擔保。

第 873 條，抵押權人於債權已屆清償期而未受清償，得聲請法院拍賣抵押物，就賣得價金受清償。

第 873-1 條，約定債權已屆清償期未為清償，抵押物所有權移屬於抵押權人

，非經登記不得對抗第三人。

抵押權人請求抵押人為抵押物所有權移轉，抵押物價值超過擔保債權部分，應返還抵押人；不足清償擔保債權仍得請求債務人清償。

抵押人在抵押物所有權移轉於抵押權人前，得清償抵押權擔保之債權，以消滅該抵押權。

第 873-2 條，抵押權人實行抵押權，抵押權因抵押物拍賣而消滅。抵押權所擔保債權未屆清償期，於抵押物拍賣得受清償之範圍內視為到期。

第 874 條，抵押物賣得價金，按各抵押權成立次序分配，次序相同，依債權額比例分配。

第 875 條，為同一債權擔保於數不動產上設定抵押權，未限定各個不動產所負擔金額，抵押權人得就各個不動產賣得價金，受債權全部或一部之清償。

第 875-1 條，為同一債權擔保於數不動產上設定抵押權，抵押物全部或部分同時拍賣，拍賣抵押物中有債務人所有，抵押權人應先就該抵押物賣得價金受償。

第 876 條，設定抵押權時，土地及其上建築物同屬一人所有，僅以土地或僅以建築物為抵押，抵押物拍賣時視為已有地上權之設定，地租、期間及範圍由當事人協議，不能協議者，聲請法院判決。設定抵押權時，土地及其上建築物同屬於一人所有，以土地及建築物為抵押，如經拍賣土地與建築物拍定人各異時，亦同。

第 877 條，土地所有人設定抵押權後在抵押土地上營造建築物，抵押權人於必要時得聲請法院將建築物與土地併付拍賣，但對於建築物價金無優先受償權。

第 878 條，抵押權人於債權清償期屆滿後為受清償，得訂立契約取得抵押物之所有權或用拍賣以外之方法，處分抵押物。

第 879 條，為債務人設定抵押權之第三人代為清償債務，或因抵押權人實行抵押權致失抵押物所有權，第三人於清償限度內，承受債權人對於債務人之債權。但不得有害於債權人之利益。

第 879-1 條，第三人為債務人設定抵押權，如債權人免除保證人保證責任，於保證人應分擔部分之限度內該部分抵押權消滅。

第 880 條，以抵押權擔保之債權請求權已因時效消滅，抵押權人於消滅時效完成後五年間不實行抵押權，抵押權消滅。

第 881 條，抵押權因抵押物滅失而消滅，但抵押人因滅失得受賠償或其他利益者，抵押權人對於抵押人得行使之賠償或其他請求權有權利質權，次序與原抵押權同。

第二節 最高限額抵押權

第 881-1 條，最高限額抵押權就是債務人或第三人提供不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權在最高限額內設定的抵押權。

最高限額抵押權所擔保之債權，以由一定法律關係所生之債權或基於票據所生之權利為限。

第 881-2 條，最高限額抵押權人就已確定之原債權，僅得於約定之最高限額範圍內，行使權利。債權之利息、遲延利息、違約金，與債權合計不逾最高限額範圍者，亦同。

 

第 881-4 條，最高限額抵押權得約定擔保原債權應確定之期日，自抵押權設定時起，不得逾三十年。逾三十年者，縮短為三十年。

第 881-5 條，最高限額抵押權擔保之原債權未約定確定期日，抵押人或抵押權人得隨時請求確定所擔保之原債權，自請求之日起經十五日為確定期日。

第 881-6 條，最高限額抵押權擔保之債權，於原債權確定前讓與他人，最高限額抵押權不隨同移轉。

第 881-10 條，為同一債權擔保於數不動產上設定最高限額抵押權，如擔保之原債權僅其中一不動產發生確定事由時，各最高限額抵押權所擔保之原債權均歸於確定。

第 881-11 條，最高限額抵押權不因抵押權人、抵押人或債務人死亡而受影響。但經約定為原債權確定之事由者，不在此限。

第 881-13 條，最高限額抵押權擔保之原債權確定事由發生後，債務人或抵押人得請求抵押權人結算實際發生債權額，並得就該金額請求變更為普通抵押權登記，但不得逾原約定最高限額之範圍。

第 881-14 條，最高限額抵押權擔保之原債權確定後，擔保效力不及於繼續發生之債權或取得之票據上之權利。

第 881-15 條，最高限額抵押權擔保之債權請求權已因時效消滅，如抵押權人於消滅時效完成後五年間不實行抵押權，該債權不再屬於最高限額抵押權擔保之範圍。

第 881-16 條，最高限額抵押權擔保之原債權確定後，實際債權額超過最高限額時，為債務人設定抵押權之第三人，或其他對抵押權存在有法律上利害關係之人，於清償最高限額之金額後得請求塗銷抵押權。

第三節 其他抵押權

第 882 條，地上權、農育權及典權，得為抵押權標的物。

蔡志雄律師，101年不動產經紀人考試榜眼，我是612，612就是lawyer

不動產經紀人考試請找612lawyer，612lawyer蔡志雄律師不動產經紀人考試榜眼心得筆記獨家曝光http://612lawyer.blogspot.tw/

蔡志雄律師不動產經紀人榜眼心得筆記獨家曝光粉絲團http://www.facebook.com/iam612

612lawyer蔡志雄律師不動產經紀人考試榜眼心得筆記獨家曝光【民法物權】(六)地上權

民法概要(一) 第 三 編 物權 第 三 章 地上權

一、應急小偏方

大家還記得志明有結婚的打算，找房子找了好久，自從上一回買到輻射屋解除契約以後，沒想到房價越來越貴，聽鄰居說買地上權的房子比較便宜，於是就跟春嬌商量。春嬌不太懂什麼是地上權的房子，志明就說一般我們買房子會有土地的所有權，但地上權的房子就沒有所有權，只是擁有在他人土地上下有建築物使用土地的權利。春嬌問，那可以用多久？要付地租嗎？志明說，地上權可以定期，也可以不定期，可以付租金，也可以不付租金，看契約如何約定，像我說要買地上權的房子，通常都會定期，也都要付地租。春嬌說，什麼，買了房子還要付地租，那可以不租嗎？志明說，如果是有支付地租定有期限的地上權這種，要支付未到期三年地租才可以拋棄其權利，不過要真買有地上權的房子可以賣給別人，大概不會拋棄啦。

春嬌又想到，那假如地上權的房子只有70年，70年後怎麼辦呢？志明說，通常這個要看當初契約的約定，如果契約沒有約定，那地上權人可以在期間屆滿前定一個月以上期間，請求土地所有人按建築物之時價補償，時價不能協議，地上權人或土地所有人都可以聲請法院裁定。土地所有人如果拒絕補償，地上權的期間就酌量延長，期間不能協議的，就請求法院判決囉。

二、正統保健室

（施工中）

三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整

第 一 節 普通地上權

第 832 條，普通地上權就是在他人土地上下有建築物或其他工作物為目的而使用土地的權利。

第 833-1 條，未定有期限地上權存續期間逾二十年或地上權成立目的已不存在，法院得因當事人之請求定存續期間或終止地上權。

第 834 條，無支付地租地上權，地上權人得隨時拋棄權利。

第 835 條，有支付地租定有期限地上權，地上權人得支付未到期三年地租後拋棄其權利；有支付地租未定有期限地上權，地上權人應於一年前通知土地所有人或支付未到期一年地租後拋棄權利。不可歸責於地上權人之事由致土地不能達原來使用目的，地上權人支付二分之一地租後得拋棄其權利；因可歸責於土地所有人之事由致土地不能達原來使用目的，地上權人得免支付地租拋棄權利。

第 835-1 條，地上權設定後因土地價值昇降，依原地租給付顯失公平，當事人得請求法院增減地租。

未定地租地上權因土地負擔增加非當時所得預料，無償使用顯失公平，土地所有人得請求法院酌定地租。

第 836 條，地上權人積欠地租達二年總額，土地所有人得定期催告地上權人支付地租，地上權人不於期限內支付，土地所有人得以意思表示終止地上權。

地租約定經登記，地上權讓與時，前地上權人積欠地租應併同計算，受讓人就前地上權人積欠地租，應與讓與人連帶負責。

第 836-1 條，土地所有權讓與時，已預付地租非經登記不得對抗第三人。

第 837 條，地上權人縱因不可抗力妨礙土地使用，不得請求免除或減少租金。

第 838-1 條，土地及其上之建築物同屬一人所有，因強制執行拍賣，土地與建築物拍定人各異時，視為已有地上權設定，其地租、期間及範圍由當事人協議；不能協議得請求法院以判決定之。僅以土地或建築物為拍賣時亦同。該地上權因建築物之滅失而消滅。

第 839 條，地上權消滅時，地上權人得取回工作物，但應回復土地原狀。地上權人不於地上權消滅後一個月內取回工作物，工作物歸屬於土地所有人。有礙於土地之利用者，土地所有人得請求回復原狀。

地上權人取回其工作物前，應通知土地所有人，土地所有人願以時價購買，地上權人非有正當理由不得拒絕。

第 840 條，地上權人之工作物為建築物，如地上權因存續期間屆滿而消滅，地上權人得於期間屆滿前，定一個月以上之期間，請求土地所有人按該建築物之時價為補償。時價不能協議，地上權人或土地所有人得聲請法院裁定。

土地所有人拒絕地上權人補償請求或不為確答，地上權之期間應酌量延長。期間不能協議，得請求法院判決。地上權人不願延長者，不得請求前項之補償。

第 841 條，地上權不因建築物或其他工作物滅失而消滅。

第 二 節 區分地上權

第 841-1 條，區分地上權就是在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權。

第 841-5 條，同一土地有區分地上權與以使用收益為目的之物權同時存在，後設定物權行使不得妨害先設定之物權。

蔡志雄律師，101年不動產經紀人考試榜眼，我是612，612就是lawyer

不動產經紀人考試請找612lawyer，612lawyer蔡志雄律師不動產經紀人考試榜眼心得筆記獨家曝光http://612lawyer.blogspot.tw/

蔡志雄律師不動產經紀人榜眼心得筆記獨家曝光粉絲團http://www.facebook.com/iam612

612lawyer蔡志雄律師不動產經紀人考試榜眼心得筆記獨家曝光【民法物權】(五)共有

民法概要(一) 第 三 編 物權 第 二 章 所有權 第 四 節 共有

一、應急小偏方

志明現在可出名了，分別幫春嬌阿姨還有爸爸解決了土地被占用的問題，鄰居小王趕忙來請教志明，說他跟別人共有一塊土地，每人持分二分之一，也是被別人占著種菜，可是另一個共有人找他也都不管，這可以處理嗎？志明跟小王解釋，所謂持分二分之一就是你跟對方的應有部分各是二分之一，所以你們是分別共有的關係，現在土地被別人占用，你一個人就有權利向占用的人請求返還土地給全體共有人，小王於是聽從志明的建議，也把土地要回來了。

土地要回來以後，另一個共有人跑來跟小王商量，希望將土地全部賣掉分錢，志明跟小王說，把土地賣掉這是處分的行為，另一個共有人可以把自己的持分也就是應有部分賣掉，但如過是要賣全部的土地就要你們共有人全體都同意囉。

既然小王不同意，土地的持分也很難賣出去，於是另一個共有人又來跟小王商量分割土地，志明跟小王說，你們的土地沒有不能分割的約定，另一個共有人當然可以請求分割，若是你不答應，另一個共有人可以訴請裁判分割，小王你應該跟共有人用協議分割的方式比較省事。

二、正統保健室

（施工中）

三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整

第 817 條，數人按應有部分對於一物有所有權，為共有人。

應有部分不明，推定均等。

第 818 條，各共有人按應有部分，對共有物全部有使用收益之權。

第 819 條，各共有人得自由處分應有部分。

共有物之處分、變更及設定負擔應得共有人全體同意。

【注意土地法第34條之1特別規定】

共有土地或建築改良物之處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及應有部分合計過半數同意行之。但應有部分合計逾三分之二，人數不予計算。

第 820 條，共有物之管理，應以共有人過半數及應有部分合計過半數同意行之。但應有部分合計逾三分之二，人數不予計算。

共有物簡易修繕及保存行為，得由各共有人單獨為之。

第 821 條，各共有人對於第三人得就共有物全部為本於所有權之請求，但請求回復共有物僅得為共有人全體利益為之。

第 823 條，各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割期限不在此限。約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。不動產約定不分割之期限不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。

第 824 條，共有物依共有人協議分割方法行之。

分割方法不能協議決定，法院得因任何共有人請求命為下列之分配：

一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物分配顯有困難得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物以價金分配各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

共有人中未受原物分配，或不能按應有部分受分配，得以金錢補償之。

以原物為分配時得就共有物之一部分仍維持共有。

共有人相同之數不動產得請求合併分割。

變賣共有物時，共有人有依相同條件優先承買權，二人以上願優先承買以抽籤定之。

第 825 條，各共有人對於他共有人因分割而得之物，按應有部分負與出賣人同一之擔保責任。

第 826-1 條，不動產共有人關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。

動產共有人就共有物為約定、決定或法院所為之裁定，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限，亦具有效力。

第 827 條，依法律規定、習慣或法律行為成一公同關係之數人，基於公同關係共有一物，為公同共有人。

各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部。

第 828 條，公同共有物之處分及其他權利行使，應得公同共有人全體之同意。

第 829 條，公同關係存續中，各公同共有人不得請求分割公同共有物。

蔡志雄律師，101年不動產經紀人考試榜眼，我是612，612就是lawyer

不動產經紀人考試請找612lawyer，612lawyer蔡志雄律師不動產經紀人考試榜眼心得筆記獨家曝光http://612lawyer.blogspot.tw/

蔡志雄律師不動產經紀人榜眼心得筆記獨家曝光粉絲團http://www.facebook.com/iam612