612lawyer蔡志雄律師不動產經紀人考試榜眼心得筆記獨家曝光【民法物權】(七)抵押權

民法概要(一) 第 三 編 物權 第 六 章 抵押權

一、應急小偏方

這回志明回家，媽媽跟志明說剛剛表哥來借錢，志明一聽可不得了，表哥一下就要借200萬，因為要拿去開店做生意，媽媽說她覺得金額比較高，要考慮考慮，表哥就先回家了，媽媽問志明，法律上有沒有什麼保障的方法，志明說，最好是設定抵押權啦，表哥不是有棟房子，媽媽可以要求表哥用房、地設定抵押權，抵押權設定以後表哥還是可以繼續居住使用，萬一將來表哥沒有按照約定的時間還錢，媽媽就可以拍賣房子，把錢拿回來，不過要看看表哥的房子現在設定的金額有沒有超過房屋的價值，這要看謄本才會清楚。

隔天媽媽就通知表哥拿謄本來家裡，媽媽一看上頭寫了一個「最高限額抵押權」，權利人是土地銀行，表哥說這是借房貸設定的，媽媽就問志明，這「最高限額抵押權」就是你昨天說的抵押權嗎？志明說，對啊！最高限額抵押權也是抵押權的一種，只要是因為一定法律關係所生的債權，像是房貸可能還了ㄧ些，之後又借了一些，只要是在最高限額內的不特定債權，都是最高限額抵押權擔保的範圍。因為最高限額抵押權擔保的是不特定債權，所以要確定最高限額抵押權擔保的債權究竟有多少，通常會約定確定的期日，從抵押權設定時起不得超過三十年，如果未約定確定期日，那抵押人或抵押權人可以隨時請求確定所擔保之債權有多少，從請求之日起經十五日為確定期日。

媽媽說，可是我借給表哥確定就是200萬，二年後一起還，也不會還了ㄧ些，之後又借了一些，還要確定債權嗎？志明說，這應該只要設定「普通抵押權」就好了。媽媽問，可是房、地上頭已經有一個「最高限額抵押權」，還能設定「普通抵押權」嗎？志明說，可以啊！表哥為了擔保數個債權，可以在同一個不動產設定好幾個抵押權，次序就依登記先後定之。媽媽問，那次序在前跟次序在後有什麼差？志明說，這差很多喔，將來房地賣得價金，就按各抵押權成立次序分配，次序相同，才是依債權額比例分配。像表哥的房、地目前已經有土地銀行第一順位的「最高限額抵押權」，媽媽以後設定的是第二順位的「普通抵押權」，假如二年後表哥沒還錢，媽媽可以請求拍賣抵押物，但是拍賣的錢要先還給土地銀行，之後的才是還媽媽，如果還有剩下的，就還給表哥了。

表哥問志明，那像我現在房地已經設定抵押權，我可以賣給別人或是把房子出租嗎？志明說，當然可以賣，只是抵押權會跟著房、地移轉，屋主買到的是有設定抵押權的房、地，將來可能被拍賣，所以屋主買的時候通常會要求表哥你過戶的時候就要一併把抵押權塗銷，也就是要先把債權處理才能塗銷抵押權。至於設定抵押權以後，房子是可以出租啦，抵押權也是不受影響，如果抵押權人實行抵押權受到影響，法院可以除去租賃關係以後再拍賣。

二、正統保健室

（施工中）

三、重點法條摘要及歷屆試題總匯整

第一節 普通抵押權

第 860 條，普通抵押權就是債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供債權擔保的不動產，可以就不動產賣得價金優先受償的權利。

第 861 條，抵押權擔保原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權費用。

得優先受償的利息、遲延利息、一年或不及一年定期給付的違約金債權，以抵押權人聲請強制執行前五年內及強制執行程序中發生的為限。

第 862 條，抵押權效力，及於抵押物的從物與從權利。第三人於抵押權設定前，就從物取得權利不受影響。

以建築物抵押，附加於建築物不具獨立性部分亦為抵押權效力所及。抵押權設定後附加部分為獨立之物，可以聲請法院併付拍賣，但對於附加部分價金，無優先受清償之權。

第 862-1 條，抵押物滅失殘餘物仍為抵押權效力所及，抵押物之成分非依物之通常用法而分離成為獨立動產亦同。抵押權人得請求占有殘餘物或動產，並依質權規定行使權利。

第 863 條，抵押權效力及於抵押物扣押後自抵押物分離，得由抵押人收取之天然孳息。

第 864 條，抵押權效力及於抵押物扣押後抵押人就抵押物得收取之法定孳息。

第 865 條，不動產所有人因擔保數債權，就同一不動產設定數抵押權，次序

依登記先後定之。

第 866 條，不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，其抵押權不受影響。抵押權人實行抵押權受影響，法院得除去用益物權或終止租賃關係後拍賣之。

第 867 條，不動產所有人設定抵押權後得將不動產讓與他人，抵押權不受影響。

第 868 條，抵押不動產經分割，或讓與一部，或擔保一債權之數不動產而以其一讓與他人，抵押權不受影響。

第 869 條，以抵押權擔保之債權，如經分割或讓與其一部者，其抵押權不受影響。

第 870 條，抵押權不得由債權分離而讓與或為其他債權之擔保。

第 871 條，抵押人之行為足使抵押物價值減少，抵押權人可以請求停止。

第 872 條，抵押物價值因可歸責於抵押人之事由致減少，抵押權人得定相當期限請求抵押人回復抵押物原狀，或提出與減少價額相當之擔保。抵押人屆期不履行抵押權人之請求，抵押權人得定相當期限請求債務人提出與減少價額相當之擔保，債務人屆期不提出，抵押權人得請求清償債權。

抵押物之價值因不可歸責於抵押人之事由致減少，抵押權人僅於抵押人因此所受利益之限度內請求提出擔保。

第 873 條，抵押權人於債權已屆清償期而未受清償，得聲請法院拍賣抵押物，就賣得價金受清償。

第 873-1 條，約定債權已屆清償期未為清償，抵押物所有權移屬於抵押權人

，非經登記不得對抗第三人。

抵押權人請求抵押人為抵押物所有權移轉，抵押物價值超過擔保債權部分，應返還抵押人；不足清償擔保債權仍得請求債務人清償。

抵押人在抵押物所有權移轉於抵押權人前，得清償抵押權擔保之債權，以消滅該抵押權。

第 873-2 條，抵押權人實行抵押權，抵押權因抵押物拍賣而消滅。抵押權所擔保債權未屆清償期，於抵押物拍賣得受清償之範圍內視為到期。

第 874 條，抵押物賣得價金，按各抵押權成立次序分配，次序相同，依債權額比例分配。

第 875 條，為同一債權擔保於數不動產上設定抵押權，未限定各個不動產所負擔金額，抵押權人得就各個不動產賣得價金，受債權全部或一部之清償。

第 875-1 條，為同一債權擔保於數不動產上設定抵押權，抵押物全部或部分同時拍賣，拍賣抵押物中有債務人所有，抵押權人應先就該抵押物賣得價金受償。

第 876 條，設定抵押權時，土地及其上建築物同屬一人所有，僅以土地或僅以建築物為抵押，抵押物拍賣時視為已有地上權之設定，地租、期間及範圍由當事人協議，不能協議者，聲請法院判決。設定抵押權時，土地及其上建築物同屬於一人所有，以土地及建築物為抵押，如經拍賣土地與建築物拍定人各異時，亦同。

第 877 條，土地所有人設定抵押權後在抵押土地上營造建築物，抵押權人於必要時得聲請法院將建築物與土地併付拍賣，但對於建築物價金無優先受償權。

第 878 條，抵押權人於債權清償期屆滿後為受清償，得訂立契約取得抵押物之所有權或用拍賣以外之方法，處分抵押物。

第 879 條，為債務人設定抵押權之第三人代為清償債務，或因抵押權人實行抵押權致失抵押物所有權，第三人於清償限度內，承受債權人對於債務人之債權。但不得有害於債權人之利益。

第 879-1 條，第三人為債務人設定抵押權，如債權人免除保證人保證責任，於保證人應分擔部分之限度內該部分抵押權消滅。

第 880 條，以抵押權擔保之債權請求權已因時效消滅，抵押權人於消滅時效完成後五年間不實行抵押權，抵押權消滅。

第 881 條，抵押權因抵押物滅失而消滅，但抵押人因滅失得受賠償或其他利益者，抵押權人對於抵押人得行使之賠償或其他請求權有權利質權，次序與原抵押權同。

第二節 最高限額抵押權

第 881-1 條，最高限額抵押權就是債務人或第三人提供不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權在最高限額內設定的抵押權。

最高限額抵押權所擔保之債權，以由一定法律關係所生之債權或基於票據所生之權利為限。

第 881-2 條，最高限額抵押權人就已確定之原債權，僅得於約定之最高限額範圍內，行使權利。債權之利息、遲延利息、違約金，與債權合計不逾最高限額範圍者，亦同。

 

第 881-4 條，最高限額抵押權得約定擔保原債權應確定之期日，自抵押權設定時起，不得逾三十年。逾三十年者，縮短為三十年。

第 881-5 條，最高限額抵押權擔保之原債權未約定確定期日，抵押人或抵押權人得隨時請求確定所擔保之原債權，自請求之日起經十五日為確定期日。

第 881-6 條，最高限額抵押權擔保之債權，於原債權確定前讓與他人，最高限額抵押權不隨同移轉。

第 881-10 條，為同一債權擔保於數不動產上設定最高限額抵押權，如擔保之原債權僅其中一不動產發生確定事由時，各最高限額抵押權所擔保之原債權均歸於確定。

第 881-11 條，最高限額抵押權不因抵押權人、抵押人或債務人死亡而受影響。但經約定為原債權確定之事由者，不在此限。

第 881-13 條，最高限額抵押權擔保之原債權確定事由發生後，債務人或抵押人得請求抵押權人結算實際發生債權額，並得就該金額請求變更為普通抵押權登記，但不得逾原約定最高限額之範圍。

第 881-14 條，最高限額抵押權擔保之原債權確定後，擔保效力不及於繼續發生之債權或取得之票據上之權利。

第 881-15 條，最高限額抵押權擔保之債權請求權已因時效消滅，如抵押權人於消滅時效完成後五年間不實行抵押權，該債權不再屬於最高限額抵押權擔保之範圍。

第 881-16 條，最高限額抵押權擔保之原債權確定後，實際債權額超過最高限額時，為債務人設定抵押權之第三人，或其他對抵押權存在有法律上利害關係之人，於清償最高限額之金額後得請求塗銷抵押權。

第三節 其他抵押權

第 882 條，地上權、農育權及典權，得為抵押權標的物。

蔡志雄律師，101年不動產經紀人考試榜眼，我是612，612就是lawyer

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